房屋漏水，屋顶、墙壁、柜子发了霉，经检测发现，原因竟是暗埋管道存在漏水孔。房子住了九年，早已过了两年保修期，漏水造成的损失，开发商是否担责？此类问题，北京中恒信律师事务所渠清律师依托司法要点结合裁判口径，对房屋保修期过后，责任主体的法律界定进行了审核分析，供大家参考。

一、房屋超出保修期，质量问题谁来负责

当房屋的质量问题发生在保修期之后，责任的判定可能会比较复杂。根据相关法律规定和案例判决，以下几点可以帮助理解这种情况的责任归属：

1.质量瑕疵担保责任：即使质量保修期已经结束，施工单位仍需对在工程交付时已存在的质量缺陷承担瑕疵担保责任。这意味着，如果房屋在交付时存在质量问题，尽管保修期已过，购房者仍有权要求施工单位承担修复或赔偿责任。

2.侵权赔偿责任：如果房屋的质量问题造成了居住者的损害，施工单位还可能承担侵权赔偿责任。这种赔偿责任不受质量保修期的限制。

3.合同约定的继续责任：在某些情况下，施工单位与开发商可能会通过合同方式承诺在特定时间内继续负责处理质量问题。这种承诺具有法律效力，施工单位必须遵守。

二、维权途径：

1.协商解决：首先尝试与开发商或物业管理公司进行协商，要求其承担修复费用及其他相关损失。

2.法律诉讼：如果协商失败，可以通过法律途径追求赔偿。例如，在案例中，邹某和姜某某因房屋外墙脱落问题，法院判决开发商支付修复费用及鉴定费用。

3.第三方鉴定：如果不确定问题的具体原因，可以聘请第三方鉴定机构进行检测，确保问题得到科学合理的评估。

律师观点

房屋是需要长期使用的特殊商品，开发商应保证在合理使用期限内，建造房屋所使用的管线、建材等符合质量标准，并达到合理的使用期限。虽然法律对于建筑工程的合理使用年限没有明确规定，但开发商不能因此将合同中约定的“保修期限”等同于合理使用年限。而应在充分考虑房屋建筑的特性，即“可以长期使用的固定资产”这一基础上，参照同类建筑工程的实际合理使用年限，确保房屋的合理使用年限符合社会公众的预期。同时，也要注意到，在房屋存在质量问题的情况下，质量问题往往在保修期内已经存在，只是其造成的损害在后期才显现而已。因此，开发商不能单纯地以超出保修期为由，而拒绝承担因房屋质量问题造成的损失。

法律依据

根据《中华人民共和国建筑法》第八十条，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。