《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，原告刘某从被告购买涉案房屋后才得知房屋已经被查封，导致涉案房屋一直未能过户登记至刘某名下，涉案商品房买卖合同的目的已无法实现。甲公司的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。在北京市中恒信律师事务所许莹律师的帮助下，原告胜诉，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，被告甲公司限期返还原告购房款及违约金。

法院裁判观点

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。因被告的原因涉案房屋被查封，导致涉案房屋不能办理过户登记，原告的商品房买卖合同目的不能实现。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，理由充分，应予支持；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，故原告要求被告返还购房款及资金占用期间的利息损失，理由充分，应予维护；原、被告签订的补充协议第八条第3款约定：“在合同履行期间，若出卖人违约达到买受人有权解除合同条件的，按合同约定出卖人须向买受人支付违约金，则违约金最高额不超过总房款的20%。”结合被告的过错程度、原告的损失情况，本院酌定被告支付原告违约金为总房款855687元的10%即85568.7元。因双方合同解除后，不存在逾期办证损失问题，故原告要求被告赔偿逾期办证违约金不符合法律规定，本院不予维护。

法院判决结果

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2021年3月26日签订的《商品房买卖合同》（草签）。

二、限被告甲公司于本判决生效后三十日内返还原告刘某购房款855687元，同时支付利息损失（以855687元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算自2021年3月27日起至实际支付之日止）。

三、限被告甲公司于本判决生效后三十日内支付原告刘某违约金85568.7元。