买房是一件重要的人生大事，也通常是一生中最大的一笔支出，整个买房过程包含多个关键环节，购房者们经常在买房过程中遇到的各种问题和纠纷。北京中恒信律师事务所侯丁磊律师依据举证分配及审判逻辑，整理探究了购房前一定要了解的10个法律要点，供大家参考。

一、开发商未取得商品房预售许可证明，双方订立的合同无效吗？

是的。商品房预售许可证明由国家部门颁发，是经备案允许销售房地产的必经手续。在未取得该证明的情况下，开发商与购房人签订的商品房预售合同或商品房买卖合同，均认定无效，但在起诉前取得该证明的，可以认定有效。

二、购房人以房屋配套设施不符合售房时承诺，可以主张解除合同吗？

购房人以房屋配套设施不符合售房时开发商的承诺（如周围有九年制学校、地铁通过、三甲医院等）为由主张解除合同的，应承担开发商在售房时对此承诺的举证义务。

法院在审理此类案件时要查证合同对此承诺是否有特殊约定及是否存在虚假宣传等，同时还要审查购房人的购房目的，若房屋后期配套与签订合同中承诺不符，不能实现购房人购房目的的，开发商构成违约，购房人可以主张解除合同。

三、开发商逾期交付房屋，该怎么办？

制式的商品房买卖合同中约定了逾期交付的违约责任，购房人可以按照合同约定向开发商主张逾期交付已付款利息和（或）违约金。

如果有证据证明开发商客观上无法交付商品房的（如工程停滞不会再开工建设），购房合同目的无法实现，购房人可以主张解除合同并要求返还购房款。对于贷款问题，可以一并予以解决。

四、商品房销售合同纠纷中，购房人可以因非主体结构性瑕疵主张退房吗？

可以。如房屋质量存在严重问题影响正常居住使用。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条，约定了两种情况下，买受人可以请求解除合同：

（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格的；

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

五、购入的车位不满足购房人使用需求的，如何维权？

停车位作为一种特殊商品，在满足行业标准的同时，还应符合业主最基本的停车需求。

开发商与购房人签订的买卖合同一般不会对停车位的尺寸，位置及停放类型进行明确约定。若车位尺寸不符合住建部实施的《车库建筑设计规范》相关规范要求，导致所购入的车位不符合使用需求的，购房人可以要求解除合同（在除斥期间内）或者赔偿损失。