原创 刘博团队
上海，再次给楼市带来了一点震撼！
3月28日，上海中海顺昌玖里开盘，以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录，项目均价17.2万元/㎡，套均总价约4000万元。
4月9日，陆家嘴滨江板块滨江凯旋门积分入围线公布，且创3项纪录：
（1）入围分高达113.04分，创2021年积分政策以来上海入围分第3高；
（2）此次推出三期最后4幢高层住宅，均价17.28万元/㎡，套均总价超过4000万元，创今年上海第三批次新房备案均价新高；
（3）项目在认购环节收金35.24亿元，比中海·顺昌玖里还高出约7亿元，创下今年新房认购金额新高。
4月14日，上海融创外滩壹号院二期204套房源累计4天认购超过350组，认购率高达约172%；项目均价16.8万元/㎡，套均总价约5000万元，套总价创2024年（截至目前）入市项目新高。
富人，又开始抢房子了？
01
今年，上海豪宅市场确实火。
如果大家觉得开篇3个案例还属于“个案”，不妨拿“大数据”说话。
截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上豪宅共成交1271套；其中内环内区域总成交1014套，超过了2023年全年成交套数。
今年一季度，上海总价2000万元以上的豪宅共计成交1213套，同比增长38%，成交规模创2016年以来单季度新高。
仅3月单月，上海总价2000万元以上的豪宅就成交了1079套，同比上涨428.9%，环比上涨15倍多。
再来看上海二手豪宅市场：
据统计，3月上海共成交2000万以上二手住宅114套，环比上涨216.67%。
虽然同比去年同期有所下降，但今年3月2000万以上二手住宅成交套均总价3447万/套，套均面积316.92㎡/套，成交均价10.88万/㎡，三项指标都呈大幅上升趋势。
02
上海豪宅，为什么这么火？
主要有三大原因：
1、一二手倒挂
以新近入市的项目为例，中海顺昌玖里位于上海黄浦区新天地板块，是上海首屈一指的豪宅区。根据丽兹行数据显示，周边翠湖天地隽荟有2套挂牌房源，挂牌总价8500万元—1.8亿元，挂牌单价21.86万元/㎡—28.69万元/㎡；附近的中海建国里目前挂牌3套房源，挂牌总价3260万元—4200万元，挂牌单价23.57万元/㎡—26.20万元/㎡。相对来讲，中海·顺昌玖里均价17.2万元/㎡，单平方米差价就高达6.37万-11.49万，打新的价格优势太具诱惑力了。
再说陆家嘴的滨江凯旋门三期，周边“邻居”是全国都叫得上号的顶级豪宅，如汤臣一品、中粮海景壹号等。别说和“邻居”比，目前滨江凯旋门自己一期、二期的二手房报价都高达约20万元/㎡，如今三期开出均价17.28万元/㎡，也直接形成了明显的一二手价差。
融创外滩壹号院二期及其他市场上较火爆的高端住宅项目，也普遍存在一二手倒挂现象。
数据来源：上海凤凰房产网
2、好房子元年
2024年是好房子元年。3月初住建部答记者问，7次提及“好房子”，并表示要将调控权充分下放到地方，“政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求”。
3月15日，上海挂出2024年一批次第二轮土拍的6宗地，地块户型面积标准大幅上调，终结了上海执行18年之久的“7090”政策。
与此同时，上海2024年豪宅供应也迎来“井喷”。
2024年一季度上海总价2000万元以上高端住宅供应面积为32.4万㎡，同比增长112.95%，供应套数为1501套，同比增加123.36%。
日前上海公布了第四批次新房入市名单，共计25个楼盘，其中6个单价超过10万/㎡，总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套，占去年全年总价2000万元以上高端住宅供应总量（3530套）的77.28%。
前文引爆市场的项目，中海·顺昌玖里位于黄浦区新天地板块，北邻新天地，靠近上海市政府，是名副其实的城央烫金地段；滨江凯旋门是整个陆家嘴核心区最后的新房项目；外滩壹号院二期在上海黄浦区南外滩核心点，周边新盘供应也相当有限。
核心地段+稀缺供应+产品升级，这些项目作为“好房子元年”的抢跑者，无疑是符合大家预期的。
3、富人更相信周期
今年3月，招商银行发布的2023年财报显示：金葵花（界定标准：日均资产50W）及以上客户数量增长了12%，达到464万户；管理金葵花及以上客户总资产余额108,197.44亿元，较上年末增长9.66%。
数据来源：招商银行2023年年报
去年招行普通客户数量达到1.92亿户，持有总资产为2.5万亿，户均资产仅1.3万。
招行金葵花客户的总数为464.06户，占比仅2.36%持有总资产为10.82万亿，资产占比为81.23%。
2%的人，掌握着80%以上的财富！
新发布的年报并未公布私人银行的总资产数字，这个变化意味深长。
但我们可以找来去年上半年的情况：招行私人银行的客户数量约14.32万户，持有的总资产4万亿，富豪户均资产2805万。和普通客户户均资产1.3万相比，简直是天壤之别。
窥一斑而见全豹，招商银行如此，其他银行也大抵异曲同工。今年我国家庭存款余额已经首次冲破140万亿元，也主要集中在少数富人手中。
富豪们的资产因外汇管制等因素无法“走出去”，也更相信财富周期，与其把钱放在银行贬值，不如投注核心城市核心区优质资产的穿越周期的“压舱石”功能。
2023年，10个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞）全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。其中，上海豪宅成交数量稳居全国第一。
03
上海豪宅市场的火爆，能拉动全国房地产市场吗？
首先上海豪宅市场走俏，一定是给全国房地产市场打了一针“强心剂”。
但作用，也不要过于乐观。
北京1季度千万级豪宅新房成交481套，环比下降39.27%，同比下降55.5%；1季度成交均价为8.95万/㎡，环比下降0.11%，同比下降2.61%。1季度二手豪宅成交620套，环比下降20.72%，同比下降30.02%；1季度成交均价为9.32万/m，环比下降5.48%，同比下降8.45%。
总体来看，北京1季度成交量为1101套，环比下降30.05%，同比下降44.03%；1季度成交均价为9.15万/㎡，环比下降2.97%，同比下降4.98%；豪宅市场并未显现“小阳春”。
北京豪宅市场情况
深圳最近豪宅法拍也很火爆。
4月3日，5套总价4000万+的法拍豪宅成交，成交总价超4.5亿。
成交价最贵的南山沙河高尔夫别墅，原业主2004年买入价约513万，如今拍出1.6亿高价，20年翻了约32倍；折合单价约37.73万/㎡，溢价率超过300%。
但拉“大数据”来看，深圳1季度千万级豪宅新房成交211套，环比上涨170.51%，同比上涨12.23%；1季度成交均价为10.04万/㎡，环比下降2.05%，同比上涨8.19%。1季度二手豪宅成交265套，环比上涨2.32%，同比上涨60.61%；1季度成交均价为13.14万/㎡，环比下降13.78%，同比下降25.34%。
总体来看，深圳1季度成交量为476套，环比上涨41.25%，同比上涨34.84%；1季度成交均价为11.85万/㎡，环比下降16.61%，同比下降16.14%；整体看依旧是以价换量。
深圳豪宅市场情况
广州3月一手房成交面积达60.37万㎡，环比增长139%，接近一二月份的成交面积总和；多个一手豪宅项目入市，带动新房均价一举攀升到近五年最高峰。
今年3月广州千万级豪宅成交套数约为286套，较1月涨幅21.3%；千万级豪宅成交均价约88474元/㎡，较1月涨幅9.6%。3月份广州120㎡以上产品成交金额，占整体住宅市场成交金额的55%。
广州豪宅市场情况
但对比2023年一季度，广州1000万元以上一手住宅卖了1258套；今年，广州放开全域120㎡以上住宅户型限购，千万级豪宅成交量却没卖过去年同期。
可见，上海豪宅市场目前在内地属于“独领风骚”；各城市要想复刻上海豪宅市场的“现象级”火爆，还需要继续发力。
