文/谢逸枫

大招来了！ 降息，非常罕见的不对称降息。

降息的幅度，非常的巨大，历史性的级别。

降息，反映出国家宏观政策还将加码稳经济。

降息，预料之中的事情。

其一是要求新一轮宏观政策发力。7月28日，中政局明确提出了经济大省要勇挑大梁。8月16日，经济大省会议，主要经济大省广东、江苏、山东、浙江、河南、四川六省参加，明确提出了稳增长的新要求。

其二是8月18日国常会就部署推动降低企业融资成本和个人消费信贷成本的措施，加大金融支持实体经济力度。有针对性加大财政货币政策支持实体经济力度，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。

具体来说，要依法盘活地方专项债限额空间。完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。受疫情灾情等影响，困难群众增多，会议还进一步加大了保障和兜底力度。

其三是8月19日住建、财政、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作。

自2022年7月28日，中政局提出“保交楼”目标后，全国多个城市陆续出台多项政策，力求从不同维度推动保交楼加速度。天津、武汉、重庆、南京、郑州、苏州、济南、赣州等城市，陆续出台针对性政策，以推动保交楼的步伐，将问题落实落细。

解决资金的政策最受关注。7月郑州市出台的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》因此颇为引人注意。继郑州市的百亿纾困基金之后，8月19日住建、财政、人民银行等相关部门出台措施，政策性银行将为已售、逾期、难交付的住宅项目实施“专项借款”。

政策性银行专项借款关键词是已售、逾期、难交付、专款专用、封闭运作。对于哪些项目符合申请专项借款的条件，目前公开信息尚未披露详情。专项借款投入的项目选择势必很严格，资金量少，能起到四两拨千斤的作用。

专项基金纾困和市场化、法制化不冲突。投入专项借款纾困的同时，要继续压实地方政府属地责任，就是说必须要谁家的孩子谁抱。纾困资金到位，确保专款专用至具体项目只是第一步，必须让房企签订进度和质量责任书，市场监督部门要对企业跟踪到底，确保工程质量过硬。

其四是2022年7月、1-7月宏观经济数据突然转冷，普遍回落。金融数据显示7月人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。7月社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元，意味着企业贷款欲望再次降低，中国经济面临二次探底。

7月制造业采购经理人指数49.0，打破50。1月-7月固定资产投资下降到5.7%，7月消费下降到2.7，7月年轻人的失业率19.9，创过去2年历史新高。意味着拉动中国经济的三驾马车乏力，房地产、基建、制造业三大引擎器面临熄火。

2022年8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.65%（此前为3.7%），5年期以上LPR为4.30%（此前为4.45%）。五年期LPR是2022年内第三次调整，之前分别为2022年1月和2022年5月。

值得关注的是此次为非对称降息，1年期降息5个基点，5年期降息15个基点。这是1年期LPR自2022年1月以来的首次降息，是5年期LPR自2022年5月以来的第二次降息。此次降息之后，房贷的最优利率（首次购买普通住房）降至4.10%。

降息！房贷利率再次下调，买房成本又下降！

以首套房为例。2022年5月15日，央行、银保监会通知，首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点。就是说本轮调整前（执行2022年5月20日调整后的LPR），首套房利率最低可以达到4.25%。

本轮调整后，首套房利率最低可以达到4.1%，这个水平已低于2009年打七折后的4.156%。买房需要商贷100万，采用的是30年等额本息方式来还贷，以首套房贷利率4.25%来计算，还款总额则为177.10万元，每个月需还款4919.4元。

若以首套房贷利率4.1%来计算，还款总额则为173.95万元，每个月需还款4831.98元。此次LPR的下调，100万贷款30年等额本息，利息从81.34万减少到78.15万元，月供能省约88元，累积30年月供减少3.18万元，意味着30年将少还3.18万元。

对于未签银行按揭贷款合同的购房者，贷款利率可立即下调15个基点。已经在还月供的人，贷款利率需要等到重新定价日。重新定价日会设在1月1日，这意味着大多数人2023年才能享受到此次5年期以上LPR下调的优惠利率。

房贷基准利率、房贷最优利率（首次购买普通住房），创下1991年以来，过去21年历史最低纪录。值得注意的是实体经济贷款做参考的1年期LPR，房贷做参考的5年期LPR，同时都降息了。

1991年4月9.72、1993年12.24、1995年14.04、1996年15.12、1997年12.42、1998年7.56、1999年6.21、2002年5.76、2004年6.12、2006年6.39、2007年7.11、2008年5.94、2010年6.14、2011年6.60、2012年6.55、2014年6.15。

2015年4.90、2019年4.80、2020年4.60(1月20日4.80、2月20日4.75、4月20日4.65）、2022年8月22日4.30（1月20日4.60、5月20日4.45）。意味着1991年以来的房贷基准利率（5年期以上）4.30%、房贷最优利率4.10%，同创历史最新低。

楼市见底？复苏回暖？有望走出低谷？

表明国家定向支持楼市，是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。考虑到未来一段时间市场利率仍将处于较低水平，接下来报价行有动力在MLF利率不动的条件下，压缩LPR报价加点。

鉴于推动楼市回暖正在成为提振信贷需求，改善市场预期，缓解经济下行压力的关键。接下来5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头，或类似5月份的单独下调。年内5年期LPR报价还有15至20个基点的下调空间。

房贷利率需要进一步降低向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%。因此，还有10基点、28基点的调降空间。

此次降低LPR，对中国楼市六大影响。其一是缩短房地产市场筑底、探底周期，加快见底、触底，早日走出低谷，扭转下行的局面。其二是为金九楼市的市场助力，促进销售回款，帮助房企资金回流。其三是缓解房企债务、资金链的压力。

其四是促进楼市稳地价、稳房价、稳市场预期的。其五是力助市场、房企、购房者信心的恢复。其六是降低首次、改善的刚性需求购房成本，减少经济压力。由于存在不确定性的因素，短期内楼市不会实现V型反弹。

可以预见的是史诗级的降息，加上之前的货币、金融、楼市、投资、消费、住房政策利好叠加效应，未来的宏观财政、货币、房地产政策会更加宽松。毫无疑问，中国房地产触底回升、复苏、回暖，绝对是指日可待的。

如此罕见的降息，透露出什么信号？

结合目前中国经济、楼市、企业的形势看，其一是房地产新一轮救市正式启动。其二是货币政策加码稳经济。其三是防止房企债务风险蔓延。其四是托底中国经济、房地产。

为什么非常对称、大幅度的降息？

归根结底以下几个原因，其一是目前中国经济下行趋势恶化，稳增长压力大，经济刺激措施效果预期不达标，中国经济面临二次探底、寻底的风险。

其二是房地产市场探底、筑底周期拉长，未触底，市场购房者信心复苏缓慢，房企债务风险加大，融资成本大，销售回款非常有限。防止烂尾、保交付的政策上升到了国家层面。

限购取消正在扩大城市范围，苏州昆山、苏州太仓、嘉兴海宁等核心都市圈内的中小城市，都全面取消了限购。一线城市的限购政策松绑，上海临港新片区外地人士购房门槛从社保5年先下降为3年又下降为1年。

8月19日，住建、财政、央行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。具体措施包括通过专项借款撬动、银行贷款跟进。

正如经济学家所分析的，之所以进行不对称降息，原因有以下四点。其一是房地产投资增速在主要经济指标中居于垫底地位，面临的情况要远差于制造业投资、基建投资以及消费。其二是市场预期看，7月国房景气指数再度下行0.13%，连续7个月运行在荣枯线之下，尚未见到触底迹象。

其三是2季度房地产贷款需求指数录得41.50%，较前值下行5.70%，为2021年1季度有数据记录以来最低值，表明房地产市场贷款需求较差。其四是目前的趋势看，房地产投资增速尚未看到反转的迹象，如不加大政策支持力度，房地产投资大概率还将继续是宏观经济最大的拖累项。