刚需上车温州市辖区，哪里是门槛？
除了城西仰义之外，剩下的可能就是瓯江口（海经区）和滨海（温州湾新区）。一直以来，瓯江口和滨海常被拿来一起做比较。
如今，投资退潮，两地二手房走势如何呢？
----部分法拍房，房源条件差些的，6000多元/㎡都流拍了。
▲136方3楼起拍价6524元/㎡流拍。
----早年摇号、都靠抢的，现在“打骨折”。与开盘价相比，部分房源赔光首付还倒贴的也不在少数。
▲图据中介朋友圈
那么，近期瓯江口和滨海二手房行情如何？究竟又是什么人在“接盘”呢？一起来看看……
滨海（经开区）
先来看看滨海（经开区）。
▲S2线沙城站。图据温州发布
一直以来，滨海经过20多年的发展，集聚了一批汽摩配、机械制造、服装鞋革、塑料制品等工业制造业企业，具备一定的产业基础，集聚了一批蓝领技工人才等。
▲温州城市热力图
A
法拍房
去年以来，滨海有多套法拍房成交，成交价基本上在8000元/㎡上下，且今年价格与去年相比有所下降。
▲据阿里拍卖，或有误差，以实际为准
B
二手房成交情况
跟踪房管网月均成交套数可以发现，一手房月均成交量在2023年以后下挫明显。反倒是二手房成交基本稳定，年均成交量在350套左右。
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，或有误差，以实际为准。
房探从片区资深中接触了解到：
----滨海一带二手房成交量较为稳定，近期成交较多的有观澜苑、未来城、宝龙广场、富力城等，像富力城月均成交在10多套。
目前，片区供应量较大，像富力城有约50套挂牌，宝龙广场有50多栋，目前挂牌也有50来套。
----多数房源二手房近期成交均价在0.8万多元/㎡，楼层等房源条件差一些的，二手房成交价在0.7万多元/㎡，刚需和改善户型成交单价差不太多。与去年下半年相比，成交价有所下降，以富力城为例，原先104方，成交总价约104-107万元，现在大致在85万元上下，降了20来万，与开盘总价相比相当于打了6折左右。
另外，在当前，送车位也已经成为常态。市面上车位鲜少成交。预计市场价在3-5万元左右。
----购买群体上，滨海多以刚需自住为主，其中约60%为温州市外，约40%为温州户籍（如瑞安、平阳等），以周边工作居多。近期置业主要因购房门槛（总价下降、房贷利率下降）下降导致入市购房。
可见，购房门槛的下降，使得收入较高的一批蓝领技工人才入市购房，另外加上，滨海与瑞安等地产业联系较为密切，部分县区购房者也入手购房。
从二手房年成交数据来看，即便是冷市，滨海的二手房年成交量一直较为稳定，侧面说明滨海的产业基础对二手房有一定支撑力。
▲数据据温州市房地产市场信息交易网
有意思的是，瓯江口的二手房成交量在2022年开始大幅上升，且在今年1-6月逆袭，反超滨海。这又是为何呢？
瓯江口（海经区）
瓯江口由于单价较低，且有概念炒作，早几年一直是投资客追捧的重地。但由于威马、苏宁等产业导入不尽如人意，人口基数没有大幅增长，且投资比例较高，一手新房一度炒至1.7万/㎡的高点。
▲图据温州发布
A
法拍房
去年以来，瓯江口挂牌的法拍房较少。今年5月，成交一套瓯绣苑小面积，成交单价约8158元/㎡，高楼层，略低于市场价成交。其余房源条件差些的，降到五六千元/㎡也流拍了。
▲数据据阿里拍卖。或有误差，以实际为准
B
二手房成交情况
查阅温州市房地产市场信息网数据可以发现，瓯江口投资买房潮退潮明显，现一手房月均成交套数仅为高峰期个别月份零头。
▲数据据温州市房地产市场信息交易网，或有误差，以实际为准
二手房虽然成交套数在往日荣光前“不值一提”。但二手房月均成交套数从原来二三十套，增长为今年上半年的约40.5套。
房探从片区资深中介处了解到：
----目前，瓯江口板块近期成交一般，但与去年相比，成交量有所上升，整体成交较为活跃的有瓯江国际新城的瓯绣苑、瓯澜苑、瓯锦苑等小区，基本已经满二。
▲瓯绣苑交付实景图
----当前，瓯江口瓯江国际新城新小区含装成交均价大多在0.9万元/㎡左右（装修标准约1000元/㎡上下），急卖的0.8万多元/㎡左右普遍带一车位（原价约7万）也有。东樾府定位更高些，成交约1万元/㎡，个别0.9万多元/㎡成交。
在去年8月，二手房成交均价在1.1万/㎡，下降了约0.2万元/㎡。
▲瓯澜苑交付实景图
另外，新交付的新城·瓯江湾、美的旭辉城等近期也有少量成交，成交均价在0.9万多元/㎡，急卖的也在0.8万多元/㎡（普遍带车位，市场价约3-5万），与开盘价相比相当于打了6折多。位置偏点的公元上城零星成交，二手房成交均价在0.7万多元/㎡。
----二手房行情有小幅上升，从购买群体来看，近期购房的约50-60%奔着温州外国语学校等学区而来，因而从今年的二手房成交来看，集中在1-3月，4月以后就比较惨淡了，而预计因不动产登记延迟，因而数据分散在各月。
另有部分为在周边工作的企事业单位人员，以及受轨交S2线通车影响，乐清、龙湾、瑞安部分刚需也在瓯江口置业。
----整个片区挂牌体量较大。以瓯江国际新城为例，光瓯绣苑挂牌约有60来套，其他几期基本上挂牌都有百套上下。去年交付的美的旭辉城、新城瓯江湾也基本上有两三百套挂牌。
今年有新城·瓯江湾、美的旭辉城南区、世茂·璀璨瓯江、美的旭辉城北区等小区交付，预计整体交付万余套。但一年成交量也就在300来套左右。
资深中介认为：
瓯江口板块早年因规划利好，购房的基本上是资产配置者和投资客，自住比例较少。如今，二手房在供需失衡的情况之下，也受市场大势影响，部分投资客急于脱手变现，加上周边拆迁停滞，导致二手房价格持续走低。
▲瓯江口实景。图据温州发布
目前，二手房的价格低的优势已经显现，持有成本较低，吸引了一波奔着学区来的家长，也吸引了部分周边刚需置业。
房探注意到：
学区置业分析
----瓯江口学区热度较高的为温州外国语学校。2022年年中，温外民转公。5月消息传出，二手房月均成交量明显上升两三倍。
▲温外实景图/来源网络
2022年，温外面向市区招生200人，约3162人报名，录取比例达到约15.8：1。而温外面向瓯江口招生200人，录取比例仅为约2.6：1。
从2023年开始，民转公后的温外主要面向瓯江口招生，不对市区招生。以今年为例，温外共录取344人。第一批次户籍在昆鹏街道，且父母或其他直系亲属持有昆鹏街道不动产的，报名243人全部录取。与其他列入招生红色预警的头部学校而言，确定性还是较强的。
----从二手房成交来看，从2022年3月“民转公”消息传出，到2022年6月确定“民转公”，此后2年上半年部分月份的月成交量都较为可观。
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网。或有误差，以实际为准
经过前文的分析，我们认为：
房探简评
----无论是瓯江口还是滨海，新房法拍房出现的体量不高，尽管法拍成交价较低，且有不少流拍，但对市场整体影响还有限。可见，即便是投资客超高比例的瓯江口，投资客的杠杆还算稳定，目前没有多少因为断供而导致新房上架法拍房；
▲瓯江口实景。图据温州发布
----瓯江口早年一手房曾一度炒至1.7万/㎡，滨海则炒至1.5万/㎡左右。如今，两大片区价格基本同步，二手房价格回落得差不多。我们原以为，瓯江口二手房交易量会差蛮多，但是经过调查发现，两者的“接盘”群体完全不一样。滨海由于原先产业基础较好，购房门槛下降后，释放了一批刚需客群需求；而瓯江口因为温州外国语学校“民转公”，吸引了一批学区房客户。
----瓯江口部分新交付商品房如瓯江湾、美的旭辉城等，近期二手房成交价与开盘价相比打了6折。滨海也有部分项目也类似，相当于赔光首付，还要倒贴！
这说明，归根结底，房子还是用来住的，而不是用来炒的。房价维持在一定水平，需要一定数量的住户来支撑。当二手房明显供大于求，二手房价格下探也就是时间问题。
