今日，一场土拍鏖战上演，主持人多次提示理智举牌，地价直冲24300元/㎡！
天府新区2024年宅地首拍，一宗位于麓湖板块的37.14亩宗地，容积率1.5，纯宅地，西面临锦江，起拍楼面价13000元/㎡。整个天新断供近三个季度+麓湖板块热门地段+江景低密，让这宗地在开拍前就热度不俗。
现场吸引了10家房企到场参拍，最终历经114轮竞价，被润达丰滨江以24300元/㎡楼面价摘走，溢价率86.9%。最终竞价阶段，润达丰滨江、远达、中德鏖战多轮，战势胶着，现场主持人都多次提示“理智举牌”、“仔细测算，控制风险”。
△网传该地块参拍房企，由于地块位置距离麓湖生态城项目湖区组团十分近，条件优越，甚至吸引了成都万华到场竞拍，也即麓湖生态城开发商。这是该公司多年来首度现身成都土拍席。
△地块位置，截自寻圭投资云地图
另外同日出让的还有一宗位于双流东升的地块，最终以7600元/㎡的价格，底价成交。
地块所在的麓湖板块对成都楼市影响力，有目共睹。我们不完全统计发现，板块内近年上市的新盘，出清速度都明显快于天新其他板块。“落座麓湖畔，楼盘成功一半”，并非过分夸张。
购房者对于板块的普遍认可，则反向传导到了房企拿地端口。公开拿地数据显示，2017年-2023年期间，麓湖板块公开拍卖成交共11宗涉宅用地，均溢价成交，最高溢价率达61%，板块当前楼面价记录为17000元/㎡（该地块位于麓湖板块公园区）。
目前整个天府新区此前的最高楼面价记录为17900元/㎡的邦泰悦九章项目地块，此次24300元/㎡的成交价已经成为了整个天新板块的地王。
同时，这个成交价，仅此于前几日成交的锦江区金三23.6亩和林家坝金茂璞逸锦江地块，成为成都楼面价记录第三。
尤其润达丰滨江开发的麓湖丽世缦华，就紧靠这宗地王地块，未来不排除两宗地块联合开发的可能。而目前板块内（麓湖板块湖区），在售新房产品供应仅有待上市的滨江麓湖丽世缦华和麓湖生态城，清一色的城市高奢级产品。
地块本身条件方面，也值得关注。
△宗地位置，周边临多所幼儿园、小学等教育配套
宗地位于麓湖湖区板块，西侧临江畔路、临锦江，东侧为待出让的55亩地块，穿过沈阳路直达锦江生态带，往南经绵州路可抵达天府总部商务区。
虽然地块为纯住宅用地，但周边商业场景其实相对丰富，往东不远，过街即是麓坊中心的商业场景，南侧滨江麓湖丽世缦华和远达麓湖云邸等项目的规划配套商业。
△地块东侧不远即是麓坊中心
△麓坊中心，图据麓湖麓坊中心微信公众号
瞰锦江、瞰麓湖，容积率仅有1.5，已经是锁定顶豪改善的基本盘了。
出让要求还显示，该宗地建筑高度不大于60米，西侧临规划绿地50米范围内建筑高度不大于24米，住宅建筑高度不小于18米。这些要求叠加地块内红砂岩台地形成的地势高差、以及锦江临江视野等场地条件，可以猜想，未来产品规划上大概率会形成西低东高的建筑层次变化。
以不低于3米的层高计算，建筑层数预计会在6-20层范围内。
△图据该宗地出让文件
△地块西侧就是锦江，从地块内约60米高度处看到的锦江视野
除了优渥的生态景观基底外，该宗地也是天府新区今年5月正式实施的《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》（下文简称《规定》）后的首宗入市地块。
出让文件中也明确要求，需结合该《规定》相关要求进行产品规划。例如，建筑高度超过33米的住宅首层应设置架空层；新建建筑采用空中共享平台、生态阳台、屋顶绿化、底层架空绿化等多类型立体绿化。
简而言之，这宗地将成为新《规定》后，天府新区首个将明确须打造“第四代住宅”的地块。
△图据该宗地出让文件
这里简单展开下《规定》中“生态阳台”相关要点：
对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点，总体绿容率不低于3.5，并实行容积率奖励政策。生态阳台不计入板户比，不计入容积率，不计入该套住宅产权建筑面积。每户生态阳台的水平投影面积不应大于该住宅户型建筑面积的25%且不超过50平方米。
△图据《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》
生态阳台不计入容积率，无疑意味着这样的产品将比传统设计多出不少“赠送面积”。
另外，出让文件还规定，“住宅建筑层高不应低于3米，住宅建筑底部(不小于两层)外立面应选用石材、金属、陶板等高品质外装饰材料”。
透过这些细节，已经可以初步设想未来地块的产品力了。
当然，这对拿地房企而言，也是个挑战。
△北侧靠近天保湾大桥，过江即是锦江生态带
△地块实景，地块内部有红砂岩形成的台地，地势高差明显
△地块内有明显地势抬高
△地块南侧为滨江麓湖丽世缦华项目，据悉也是高奢定位，大平层+别墅产品，其中大平层为一层一户
△东侧靠近麓坊中心
△地块北侧靠近沈阳路
△地块东侧、南侧的交付项目，已有天际线变化，南侧不远有已建成的坡地小公园
△地块南侧已建成的幼儿园
宗地位置：天府新区华阳街道沙河村3组、正兴街道田家寺村1组
宗地编号：TF(0701):2024-01
面积：24761.10平方米(合37.1417亩）
起始价：13000.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不小于2.48万平方米且不大于3.71万平方米。
规划用地使用性质：城镇住宅用地
成交楼面价：24300元/平方米
竞得人：润达丰滨江
宗地位置：双流区东升街道三里坝社区1组
宗地编号：SLG-（07）-2024-014
面积：27151.48平方米(合40.7273亩）
起始价：7600.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：大于27152平方米且不大于54302平方米
规划用地使用性质：二类住宅用地（070102二类城镇住宅用地）
成交楼面价：7600元/平方米
竞得人：空港发展
