龙湖昨天发布了2024年上半年的半年报。
在整个地产行业最为敏感的这个转折点上，标杆房企龙湖的业绩数据，会传递出很重要的信息，对于提升行业信心也是非常重要的。
而从龙湖的这份半年报中，可以看出一个大秘密，那就是西安在龙湖所布局各大城市中的地位。
龙湖上半年赚了58.7亿元
龙湖2024年上半年的营收为468.55亿元，实现净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为人民币47.5亿元。
行业大环境之下，营收、净利润下降，这是任何一家房企都无法回避的，龙湖也出现了下降。
实际上，即使是“地产一哥”保利发展上半年营收同比上涨1.6%的情况之下，净利润则下降了39.29%。
虽然说营收、利润有下降，但龙湖的这个成绩，依然是非常厉害的。
之所以这么讲，是因为大部分房企今年上半年都是亏损的，少则亏损几个亿，多则亏损几十亿、上百亿。
72家A股上市房企业绩预告显示，今年上半年只有25家房企盈利，也就是说2/3的房企今年上半年是亏损的。就连万科，也迎来了上市30多年来，首次半年报亏损，并且预计亏损高达70亿元至90亿元。
港股中的上市房企，也好不到哪去，情况跟A股一样。融创预计亏损约150亿元，远洋预计亏损约45-60亿元，正荣预计亏损22亿元至24亿元，禹洲集团预计亏损净额高达75亿元至85亿元……
龙湖，上半年不但实现了盈利，并且净利润还超过了50亿元。这个净利润规模，可以排在各大房企前列，预计会排在前五名！
上半年盈利的龙湖，准备分红，将于2025年4月8日派发2024年中期股息每股0.22元。
如今的地产大环境之下，龙湖能够取得这样的成绩，最重要的原因是运营及服务业务收入的增长以及对净利润的贡献。
运营业务指的是商业、长租公寓租金收入，截止2024年6月末，龙湖在全国已运营商场91座（上半年新开3座），运营总面积829万平方米，分布在20座城市，期末出租率96%。长租公寓【冠寓】已开业房间数12.3万间，期末出租率95.6%。
服务及其他业务指的是通过物业管理及相关服务、酒店管理以及其他产生的收入。期末龙湖物业在管项目超过2100个，在管面积3.7亿平方米，其中外拓项目在管面积占比超过60%。
半年报显示，2024年上半年龙湖运营及服务业务收入为131亿元，同比增长7.6%，在龙湖集团营收中的占比已经达到了27.96%。其中，运营业务收入为66.1亿元、服务业务收入为64.9亿元，分别同比增长4.3%、11.1%。
虽然说运营及服务业务在龙湖营收中的占比目前不到三成，但却贡献了80%以上的利润！并且运营及服务业务的毛利率、净利率远远超过地产开发，由此实现了龙湖不但实现盈利，并且利润规模处于行业前列。
例如：开发业务的毛利率只有7.4%，而运营业务的毛利率为76.4%、服务业务毛利率为32.3%。
实际上，不仅仅是龙湖，包括华润、新城等房企，运营业务收入也成为其利润最重要的贡献力量。
运营及服务业务收入规模的增长，对于龙湖而言，提升了其发展过程中的抗风险能力，能够对冲地产开发业务对公司经营所带来的影响。同时，还可以实现手中现金流的稳定，应对行业的调整。
关于龙湖，大家还对一个数据比较关心，那就是负债情况。
2024年半年报显示，截止2024年半年末，龙湖的有息负债为1874.2亿元，较年初下降了52亿元，剔除预收款后资产负债率为58.6%，平均融资成本为4.16%，平均合同借贷年期为9.19年。
截止2024年6月30日，龙湖手握现金500.6亿元，而年内剩余到期境内公开债只剩下10亿元，2026年底前已无境外到期公开债券。
当然，面对行业现状，龙湖上半年在拿地方面也越来越谨慎，以确保手中的现金储备，应对行业的不确定性。半年时间仅新增7宗土地，分布在北京、上海、西安、佛山、成都、杭州、苏州高能级城市，这几座城市全部是万亿GDP城市。
拿地放缓，并不代表龙湖的土储不足。截止2024年半年末，龙湖在全国的土地储备为4141万平方米，权益面积为2959万平方米，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分別佔土地储备总面积的34.0%、25.8%、15.3%、14.9%及10.0%。
这意味着，即使接下来半年、一年不拿地，龙湖也有足够的土地开发可以确保销售业绩。
除了谨慎拿地确保经营安全性之外，龙湖在开发业务中还通过弹性供货、精细化管理、存货积极出清、新货提速去化，以驱动现金流、回款及利润的达成。
龙湖还披露了上半年代建板块的成绩，也就是龙湖龙智造。上半年，龙湖新签代建项目26个，建面432万平方米，代建业务在给龙湖带来销售额的同时，在营收、利润贡献方面也在逐步增长。
西安在龙湖的地位
关于龙湖在西安的地位，西安的朋友已经很了解。
那么，我们不妨从龙湖的半年报中，看一下西安在龙湖全国布局中的地位。
龙湖是2007年进入西安的，已经深耕西安17年时间，所开发项目遍布西安高新、浐灞、航天、曲江、城南、曲江大明宫、城北、沣西、空港等区域，西安一直是龙湖在全国重点布局的城市之一，西安也是龙湖这几年业绩贡献最主要的力量。
龙湖2024年半年报显示：
上半年，龙湖在西安实现销售额37.58亿元，在龙湖所布局的城市中位居第二，仅次于成都；销售面积22.2万平方米，同样位居第二，仅次于成都。上半年，龙湖在西安的营收为15.63亿元，在龙湖所布局的城市中位居第七。上半年，龙湖在全国只拿了7宗地，有1宗就位于西安，并且这宗地是2024年龙湖在全国拿的第一宗地。上半年，龙湖在西安的香醍天街租金收入为4708.7万元、出租率99.1%，曲江天街租金收入3945.7万元、出租率96.4%；大兴星悦荟租金收入3105.2万元、出租率95.5%，租金收入在全国11座星悦荟及其他商业租金收入中位列第一！截止上半年末，龙湖在西安的土地储备为158.25万平方米，占全国总土储的3.8%，西安土储面积位列全国各大城市第七。另外，在咸阳土储为约83万平方米，占全国土储面积的2%。龙湖目前在西安主力在售的地产项目为高新云河颂、青云阙丨昱府、航天昱湖境、云璟、君成序、香醍砚熙台等，目前待亮相入市的是北辰大道代建项目。
其中，龙湖高新云河颂以20.2亿元的销售额，位居2024年1-7月西安商品住宅单盘销售额第6名，位居高新CID第1名！龙湖在西安的销售额，稳居西安房企TOP10中。
事实上，仔细回顾龙湖这几年在西安的发展，你会发现其对市场的判断非常准确。
2021年、2022年，当其他房企拿地非常谨慎之时，龙湖却大手笔在高新CID、航天基地、浐灞、灞桥、曲江大明宫等板块拿地，由此实现了2022年、2023年在西安销售额的稳定增长。
2023年末开始，龙湖在西安的拿地开始放缓，主要去化存货，这几个月西安新房市场开始降温的情况之下，龙湖则避免了大量存货积压，能够更从容的应对市场的这种变化。
成熟的企业，知道什么时候该踩油门，什么时候该踩刹车。
我们始终认为，业绩大起大落的企业从经营层面一定不算是优秀的企业，能够始终保持在行业前列、穿越多轮行业周期的企业，才是真正的优秀企业。
翻开过去8年西安房企销售额TOP10，你会发现仅有2家房企连续8年稳居TOP10中，一家是万科，一家是龙湖。
今年，万科在西安主城区可售项目较少，前7个月销售额仅位列第9名，全年有可能会跌出西安TOP10。
此时，能够连续9年稳居西安TOP10的房企，仅剩下龙湖。
这正是龙湖在西安的厉害之处。
开发业务持续稳居西安前10之外，龙湖的运营及服务业务在西安也迅猛增长之中。
龙湖物业、长租公寓冠寓就不多说了，在西安位居第一梯队；商业方面，已经开业了2座天街、1座星悦荟，今年下半年会迎来约14万平米体量的未央天街开业，这将是西北地区最大的龙湖天街，也是龙湖在西安的首座轻资产天街！幸福林带板块的长乐天街，10.3万方的体量今年下半年启动招商；龙湖龙智造，已经有未央城建龙湖粼云天序、龙湖君成序等项目入市，北辰大道项目已经开始销售团队组建……
面对房地产增量市场的需求放缓，各大房企都在积极转型，发力运营及服务板块，华远地产、美的置业等上市房企已经官宣将剥离房地产开发业务，发展重心转向经营业务。
行业大趋势之下，龙湖无疑再次走在了行业前列。
