7月份的楼市数据出来了。
有好消息，也有坏消息。
但整体来讲，出台了一系列的政策之后，整个行业依然处于底部徘徊之中。
西安的新房市场，依然是全国最抢眼的。
仅上海、西安房价上涨
先说好消息。
1-7月全国商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1-6月减少了0.4个百分点；销售额同比下降24.3%，降幅比1-6月减少了0.7个百分点；房地产企业到位资金同比下降21.3%，降幅比1-6月收窄1.3个百分点；国房景气指数92.22，比6月份上升了0.12个百分点。
再说坏消息。
1-7月房地产开发投资同比下降10.2%，降幅比1-6月扩大0.1个百分点；7月末商品房待售面积73926万平方米，经历了3-6月库存量下降之后，7月份库存量比6月份增加了32万平方米。
再来看看房价。
70个大中城市中，7月份新房价格环比上涨的城市有且仅有2个，分别为上海、西安，环比上涨0.2%。太原、吉林则环比与上月持平，其余66个城市新房价格环比下跌。
二手房，仅有1个城市环比上涨（上海，上涨0.1%）、2个城市环比持平（北京、昆明），其余67个城市环比下跌。同比，70个城市则全线下跌。
很明显，不管是从投资、销售、库存，还是从新房、二手房的价格，目前的楼市依然处于底部徘徊之中。
另据中指研究院的数据，2024年1-7月中国百强房企销售总额同比下降40.1%，7月单月同比下降19.4%、环比下降35.2%。
3年前的2021年1-7月，销售额超千亿的房企有21家、超500亿元的房企有50家，而今年前7个月分别仅剩下6家、12家，这不是腰斩，而是腰斩后再腰斩。
销售额的大幅下降，带来最直接的影响是：开发商手中的现金流下降，拿地资金就大幅下降。
2021年前7个月的时候，拿地金额超300亿元的房企有16家，而今年前7个月这个数据是0！
销售额下降、新增土储下降，会带来的影响是接下来几年各家上市房企的营收大幅下降；房价的持续下跌，则进一步影响到各家房企的盈利。
有意思的是，地产股今天则在集体上涨。A股中，金地集团、ST金科、津投城开涨停，世联行、大悦城、合肥城建、首开股份、金融街、深振业A等涨幅在3%以上。
西安表面上涨背后的分化
接下来，我们看一下西安的情况。
正如前文所讲，7月份全国只有2座城市新房价格环比上涨，一座是上海，一座是西安。
新房同比，也是仅有上海、西安上涨。
虽然说，在经济体量、经济增速方面，西安输给了一线城市、大部分新一线城市，但是从这一年的楼市行情来讲，西安则扳回一局。
当然，西安的二手房市场，就没有新房市场那么幸运了。
西安的二手房价格依然处于跌跌不休中，7月份环比下降了0.6%、同比下降了5.9%。
这已经是西安二手房价格连续第9个月环比下跌，实际上剔除去年10月份西安二手房价格环比持平之外，从去年5月份到今年7月份西安的二手房价格已经连续跌了超过一整年。
西安的二手房，过去一年一平米跌个一两千是很正常的，个别此前被拉高的小区二手房价格在过去几年跌的更惨！
实际上，即使在目前看似还行的新房市场，也难掩去化率下降、房价暗降的尴尬。
翻开这一两个月的开盘数据，个别纯新盘首开由于蓄客量充足能够达到70%的去化率，这是一件很牛逼的事情。大部分楼盘的开盘去化率，则在30%左右。即使是一些摇号盘，开盘去化率50%以下也是比较普遍的。
价格方面，今天早上看到朋友圈里高新CID有楼盘推出特价房，2万出头就可以买到。2022年、2023年上半年的时候，同一地段同类产品，那可是2万5、6的价格。
当然，在这两个月，有一些楼盘则比较抢眼。例如：永晖文檀府、沣业琅樾府、中国铁建西派澜廷等等，开盘卖的都不错。
永晖文檀府，6月9日首开去化率95%、7月14日二批次开盘去化率超八成、8月11日三批次开盘去化率82%……
这几个卖的好的项目，有一个共同的特点，那就是地处西咸新区并且拥有优质教育配套。
在这两年，唱空西咸市场成为主调，也成为吸引流量的一种方式。实际上，经过几年的回调之后，目前的西咸新区楼市性价比优势已经得到凸显。
两三年前，沣东卖2万的时候，高新软新卖2万出头，那肯定选择高新。现在，高新软新很多楼盘卖2.5-3万的时候，沣东卖1万5、6，那肯定买沣东。
这个道理，其实很简单。
对于工作在高新的刚需来讲，与高新紧邻的中国铁建轨交秦风雅颂、鸿瑞新玺，大家可以紧盯。
板块之间是轮动的，没有哪个板块会一直火爆下去，也没有哪个板块会一直低迷下去，这种轮动其实也是价格的轮动。
当然，不管是哪个板块，最终的价值还是要看产业落地、配套落地所带来的人口导入情况，在出生率下降、人口增速降缓的趋势之下，“抢人大战”已经不仅是城市与城市之间的竞争，也是同一座城市不同板块之间的PK。
而吸引大家选择生活在一个板块的原因，就业机会、教育配套是目前影响最大的两个因素，这也是各大板块之间的竞争点所在。
