根据西安住建局官网每月发布的二手房网签数据，截至到今年的7月份，2024年西安已网签的二手房数量高达5.7万套。

一边是新房市场持续冷淡，另一边是二手房市场的成交火爆，而呈现这种反差的背后，殊不知是大量房东的“割肉让价”。

其中，不乏曾经西安二手房市场上的热门小区，而割肉的力度也远比想象中狠得多。

比如位于高新区的中铁缤纷南郡，当业主今年齐心协力将物业更换为“金茂”后，不仅没有让小区二手房价暴涨，且仍不断在下跌。

如今距离三年前成交高峰期，成交价每平米已经降了一万左右，实在令人不胜唏嘘！

巅峰期一套房带看245次

在高新区二手房市场上，中铁缤纷南郡的成交一直都比较活跃，尤其是在2021、2022年之前的那段时期。

一方面，是位于高新区、紧邻丈八宾馆的地段优势，加之拥有高新五小+高新三中较好的学区。

另一方面，小区内拥有大量的90㎡左右两室户型，在2021年小三室设计在西安新房市场还未备受推崇之前，二室一直是西安市场中更容易流通的产品。

第三点则是因为，2021年那会保利天悦前期销售的房子还未“满二”，二手房要交购置税。

并且2022年9月之前，保利天悦配套的高新第四学校也还未投入使用，因此在高新区普通人想要买一套学区不错的二手房，中铁缤纷南郡就成为了最佳的选择。

在2021年高峰期，中铁缤纷南郡一套90㎡左右的两室户型，成交均价可以达到2.8万/㎡左右。

翻看历史成交记录中，2021年7月还有一套两室房源甚至以近3万/㎡的价格成交，并且这套房源带看了245次，这些数据都足以说明中铁缤纷南郡此前在二手房市场中的火爆程度。

三年时间，跌了近100万

但从2022年初开始，中铁缤纷南郡的房东就已经有了主动下调报价的苗头，两室户型的二手房挂牌价回调到了2.3万+/㎡。

到了2023年底，已经开始有不少挂牌价在2.1万/㎡的房源出现。

而如今，翻看最新的成交记录，相比于高峰时高达28000元/㎡的成交价，中铁缤纷南郡的二手房成交价已经普遍下跌了1万/㎡左右。

也就是说三年时间，一套90㎡左右的两室就跌了近100万。

并且不是个例！

可以看到，今年6月3日成交的一套建面约91.6㎡两室两厅，成交单价18340元/㎡、总价168万。

7月28日，最新成交的一套建面约90.54㎡两室两厅，成交单价16898元/㎡、总价153万.....

如果是在前两年价格高峰期买的房子，现在肯定是把首付跌没了。

而更惨的是，不难看出，中铁缤纷南郡的二手房价格依然还在持续下跌之中！

这也与统计局给出的数据：西安建面约90—144㎡二手房同比跌幅最大的情况相吻合。

之所以出现这样的情况，有多重因素使然：

首先是与整个市场疲软有一定关系，导致二手房迎来抛售潮。

目前中铁缤纷南郡的二手房挂牌量剔除掉车位后，高达近300套，二手房源的激增，必然也会不断刷新底价。

毕竟对于老业主来说就算每平米降一万，对于最早那一批在2012年首开、以7千/㎡左右价格购买的老业主们也能稳赚不少。

其次，这几年高新区的新建学校很多，使得学区短缺的现象得到了一定的缓解，尤其是在中铁缤纷南郡紧邻的丝路软件城区域。

再加之紧邻的保利天悦高新第四学校已经投入使用，无论是品牌、品质来看显然都优于中铁缤纷南郡，购房者肯定会优先选择保利天悦，所以相比此前高峰期时的价格回落了不少。

第三点，小区的房龄如今已经超过了10年，老业主已经到了置换年限。

虽然业主们在今年成功将物业公司换成了金茂物业让服务、社区环境有所提升，但产品设计过时的痛点却无法改变。

二手房还能买吗？

每平米降一万左右，相信这对于很多普通购房者来说此时最关心的是：中铁缤纷南郡的二手房还能买吗？

客观来说，当下的确是刚需购房者低门槛入手的好时候，处于高新不错的位置，并且有学校、商业，还有大量的房源可以去挑选。

但有一点要清楚的是，中铁缤纷南郡本来就是一个定位刚需型的社区，当第一批有实力的业主成功置换后，后期整个小区业主的购买能力将越来越差。

后期如果没有特别重磅的利好加持，在二手房市场中的流通只会变得越来越难。

所以如果以后还有置换打算的，这一点要考虑进去。

而除了中铁缤纷南郡、保利天悦之外，高新二手市场下一个“香饽饽”大概率将会是苏宁云著， 大家可以重点关注一下。

具体信息大家也可以翻看前两天我们写过的相关稿件。《苏宁云著即将迎来首套成交，5年时间业主盈利...》