北京产权交易网上一则转让信息，近日引发了地产房剑的关注。
中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称“东方资产甘肃分公司”）转让其持有的高陵光明房地产开发有限责任公司（以下简称“高陵光明房地产”）约4.7亿元的债权。
这笔债权的抵押物为西安颐和盛世项目340.55亩的待开发地块。
东方资产转让高陵光明房地产4.7亿债权
北京产权交易网上近日发布的这则标的物名称为：高陵光明房地产开发有限责任公司债权。
转让信息显示，此次转让的是东方资产甘肃分公司持有的高陵光明房地产金融不良债权项目。
截至2024年7月31日，项目债权金额合计47220.68万元。其中：本金25160 万元、利息及孳息22060.68万元。
也就是说，利息及孳息占到了这笔债权的将近一般金额。
实际上，这不是东方资产甘肃公司第一次发布转让高陵光明房地产债权的信息。
此前的2022年10月，这一资产推介就出现在京东资产交易平台上，当时截止2022年10月25日的本金为25160万元、利息及孳息12308.47万元，合计37468.47万元。
这意味着，从2022年10月26日至2024年7月31日，21个月时间里这笔债权的利息增加了9752.21万元。
如果这笔债权依然无人接手，利息还将进一步增加。
这笔债权的担保方式为抵押+保证。
抵押物1:颐和盛世456335.30 平方米待建未销售建筑物分摊土地（待建未销售分摊土地面积227032.48 平方米，折合340.55 亩）；
抵押物2：住宅及商业等在建工程合计42631.41 平方米（法院判决确认数据）。
根据债权相关说明信息，该项目剩余未开发货值近30亿元、未开发净地估值近14亿元。
但这个货值、估值，实际上是需要打上一个问号的。
涉及西安百万方大盘未开发部分
东方资产，是中国四大AMC之一，也是地产公司融资的主要渠道之一。
这两年地产行业大环境之下，越来越多的地产公司陷入困境，出现债务逾期，由此也就产生了众多不良债权。
此时，资管公司就开始处置这些债权不良资产。
而此次东方资产甘肃分公司处置的这笔不良债权，涉及到的高陵光明房地产，系西安百万方大盘颐和盛世的开发主体。
西安地产行业从业时间比较长的业内人士，对于颐和盛世这个项目一点也不陌生。
早在2008年的时候，颐和地产就收购高陵光明房地产60%的股权，开始在渭河以北、泾河以南、包茂高速河西延高速之间开始开发占地512亩、总建面百万平米的颐和盛世项目，产品包括高层、小高层、洋房等，总户数8000多户，属于渭河北片区的拓荒者。
这个项目至今，已经16年时间。
也许很多人以为这个项目已经开发完毕，但从此次债权转让的抵押物信息来看，该项目待开发土地面积达到了340.55亩，整盘超过一半的土地尚未开发。
从未开发部分340.55亩土地估值14亿元来看，折合411万元/亩。
至于未开发货值的评估标准，我们没有看到，暂不做评论，但不可否认的是西安郊区房价这两年的回调，可能要使得这个货值打一定的折扣。
老牌民企的困境
总部位于广州的颐和地产，是一家老牌民营房企了，早在1992年的时候就已经成立，至今已经发展了30多年时间。
值得注意的是，虽然说颐和地产总部位于广州，但实际上这家地产企业与陕西有着很深的渊源。
颐和地产的创始人何建梁，是陕西咸阳永寿人，并且1976年毕业于西安外国语大学英语系。
毕业后，何建梁选择到广州工作发展，后来在广州创立了颐和地产。
这也正是为什么何建梁在陕西工商联、相关商会、联合会担任会长、副会长等的原因。
颐和地产已经布局广州、陕西、北京、上海、浙江、湖南、宁夏等省份、直辖市、自治区，其所开发的地产项目以大盘著称。
例如：西安的颐和盛世占地500多亩，广州花都颐和山庄占地1500亩，广州颐和盛世占地1000多亩，杭州颐和山庄占地约40万方，郴州颐和庄园占地4662亩……
颐和地产的地产开发，还有一个特点，那就是打造了多个别墅豪宅项目，曾经一栋别墅卖到3亿元。
同时，颐和地产还涉足特色酒店、高尔夫设施、学校及教育机构等方面的投资。
2010年，颐和地产曾经计划赴香港上市，筹资约19.5至31.2亿港元，但最终未能实现。
颐和地产的困境，早于这一轮楼市调整周期，在2019年的时候就已经开始出现债务逾期。随后，地产行业大环境之下，再加上颐和地产的项目布局以郊区大盘为主，面临的困境可想而知。
只不过，从规模与体量上，颐和地产无法与恒大、碧桂园、奥园、富力等粤系房企相比，因此引发的关注度要小一些。
由于颐和地产没有上市，因此其债务化解、项目处置等进展信息，并没有太多的公开渠道可以了解，公司目前涉及大量诉讼、执行。
颐和地产持有的高陵光明房地产股权，也处于多轮冻结之中。
从目前来看，东方资产甘肃公司手握的高陵光明房地产不良债权转让，虽然拥有足够货值的抵押物支撑，但要想有人接手难度还是非常的大。
