前几天有朋友问我，北京二手房挂牌量大增，到底释放了啥信号。当时因为人在回老家的路上，只能简单回复两句。后来想想，还是有必要简单解释几句，把我的观点再简单说说。
我认为，二手房挂牌量大增，主要是当年上车群体扎堆上车，现在换房群体集中换房的表现，但是并不能简单认为是房价拐点的信号。换句话说，挂牌量大增并没有释放什么特别的信号。理由如下：
1.北京二手房市场仍然是卖方占优势的市场
记得2008年北京要开奥运会的时候，当时某个大牌产品的广告是“XXX产品带领13亿人民奔向首都北京”，当年这个广告语着实让我笑了。北京2008年才多大（现在也就是稍微大一些），13亿人民别说是都来了，来个1亿北京就住不下了。
不过这句广告语反映了北京作为首都的独特地位，不管房价有多高、房租有多高，仍然有许多人愿意留在北京发展。而且，北京作为一线城市，的确有许许多多的工作机会，工作的多样性也很多。以至于前些年有人逃离北上广之后，发现老家根本就没有对口的工作，于是又逃回北上广了。
说这么，简单来说，就是北京的二手房市场的潜在需求其实是非常旺盛的，只是因为房价很高，许多需求没办法变成真实的购买力。所以别看现在挂牌量很多，真正低于同一个小区“市场价”的房子，也就是所谓的“笋盘”，挂出去很快就能成交了。
从另外一个角度来看，市场上除了政府能够通过政策影响房价，这几年几家中介已经逐渐成长为巨无霸型的企业，普通卖家和买家在中介面前一比，甚至都没有中介影响房价的力量大。
以前房价上涨的时候，中介为了拿独家房源，甚至可以给5000的保证金，保证成交价不低于中介给的最低价，而这种最低价甚至在业主报价20万以上。如果约定期间能，没有在中介给的最低价成交，业主也可以白拿这5000保证金。
现在市场冷淡的时候，中介为了销售，一边可以跟买家说房价没有下跌空间，另一边可以控制房源展示的数量，从而营造一种某小区房源紧张的局面。（现在好像这方面规范了一些。）
因为现在二手房中介的佣金主要是跟房价挂钩的，也就是成交价越高中介收费越高。所以中介天然就跟卖家的目标基本一致，有推高房价的内在动力。同时，推高房价也能进一步营造销售紧张的氛围，从而进一步推高销售量。两个方面结合，很容易就知道中介基本上“跟卖家是一伙的”。
还有租房市场的不完备，也增加了卖方一定的发言权。总的看，潜在需求高，持有房产基本是零成本，再加上中介的目标跟卖家一致，所以北京二手房市场卖家依然占据优势，换句话说，定价权还是主要看卖方。不然为什么有那么多已购公房，可能业主几十年前买房的成本也就1、2万，现在卖房按400、500万卖还是为几万块钱“斤斤计较”“讨价还价”呢？因为还是卖方强势啊。
2.当前所有理性人的决策都是“先卖后买”
之前讲过为什么北京二手房换房的需求是非常旺盛的。其中，当年上涨情况下刚需恐慌上车，或者是当年手头有限买一套过渡的绝对不在少数。特别是2015年放开“认房又认贷”的制度下，先买一套小两居或者大一居，准备以后置换的朋友我相信很多。而且这一种选择虽然现在不是主流，但放到当年的背景下，绝对是理性人最正确的选择。
几年之后，大家手上又多攒了不少钱，有的人升职加薪，公司又高了不少。有些人考虑换个大房子迎接自己的宝宝，有人考虑换个大房子把老家父母接过来住，有人考虑换到学区给孩子一个更好的未来，有人是换了工作通勤太远想换房。总而言之，在北京换房的理由各种各样，但是换房的需求是非常旺盛的。
在之前市场景气的时候，所有人的理性决策都是“先买再卖”，先锁定了目标成交的房屋，然后再把自己手上的房子卖掉。虽然这样税费的成本高一点，但是可以避免出现房价快速拉升，买不到心仪房子而自己又没地方住的情况。我有一个朋友就经历过，他已经打算好同一个小区卖了自己的两局，然后换成三居室来住，当时甚至连买家都劝他一定要早点看好房把购房合同签好。但是因为朋友比较保守，并且买家交易的过程拉的比较长，最后导致卖房拿的钱，加上自己攒的钱，也就刚好能买回自己卖的两居。
反过来，现在市场不景气的情形下，先卖再买无疑是最优选择。主要原因还是大家的资金都是有限的，而且更重要的是，没有人能保证手上的房子就一定能按时卖出去。在这种情况下，很多人抱着先挂出去试试的心理，万一卖成了呢？卖成了再换房，但是卖不成也不影响自住。
3.卖家没有迫切的动力降价
到二手房市场，其实很多时候卖家的心态发挥着很重要的作用。以我个人了解到的一些准备换房子的朋友，以及他们接触的一些业主，大致可以了解一下主流两种卖方的心态。
第1种：想换房但是不着急换房。比较典型的卖家：结婚一段时间了，夫妻两个人住在一个小两居或者大一居里，家里就这一套房，准备要孩子或者孩子还很小，考虑换个学区房或者换个大点的房子住。这类卖家几乎就没什么降价的动力，因为现在的房子说实话在未来一段时间里完全够住。
有些人挂出来是为了试试运气。有些人家里对于是否换房意见还不统一，纯粹就是挂个高价。作为家庭唯一住宅，其实换房的需求并不迫切，并且换房的前提就是卖房。对于这类卖家来说，卖不出去就继续自住，让业主降价亏钱卖，几乎是不可能的。
第2种，想卖房套现。比较典型的卖家：之前在北京投资了多套房产，现在打算套现离场，套现的房子通常都出租给租户或者长租公寓。这类卖家基本上都不缺钱，可想而知他们本身就没有什么降价的动力。因为现在股市也就那么回事，理财产品收益率一降再降，而且不是人人都有投资海外资产的动力，汇率也是个问题。既然套现没有好的投资渠道，那套现自然又没有了动力。
另一方面看，这类业主通常都是将房子长期出租，特别是跟长租公寓签了合同的房子，提前解约还要付一笔违约金。这笔钱甚至有的还暗含在挂牌价里面。所以这类业主想套现，但是并不着急卖，而且房租现在还存在上涨的空间，因此他们也没有降价的动力。
综合上面三条，在现在的形势下，买方的选择余地很大，导致买卖双方实质上都处于观望的状态，成交量低迷，挂牌量居高不下。但是市场总体平稳，卖方并没有很强的降价的动力。细心的朋友如果关注某些APP的话，就会看看挂牌时间，许多楼盘正在挂牌的房子好多都超过6个月了，甚至有1年以上的，这些房挂牌价降价了吗？大多数都没有（但是砍价的空间其实是大了），这些二手房充分说明了许多业主没有降价动力。
如果这个时候买房，又想好好还价，或者说遇上比较好成交的房子，我建议可以先好好了解一下业主卖房的原因。像前面那两种基本上还价的难度会大一点，特别缺钱的业主其实还价也挺难的，但是像子女出国移民、兄弟几个继承父母多余的房产准备变现，类似这类的，可能会相对好一些。
