再提去库存,会造成房价上涨?以旧换新,放开限购,影响几何?

老丁是个生意 2024-05-19 15:34:26

2024年4月30号,政治局会议再提房地产去库存!而上一次提去库存,是2015年。在2015年的那次,去库存是用房地产涨价来完成的!

大家好,我是老丁

这次中央政治局会议对房地产的定调出现了新的变化,此次会议未提及“房住不炒”和“三大工程”,本次会议强调“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。随后一些天,全国多个地方便陆陆续续出台了房地产“以旧换新”的政策,以及杭州、西安等地彻底放开房地产限购的政策。

这些政策动作都指向一个方向,那就是——去库存!

本期视频,我们看看当下的地产环境和宏观环境,并对本轮房地产去库存中,以旧换新和放开限购等政策做出解释和预判,并观察这些对房价又会产生怎样的影响?

一、 宏观环境与地产库存

CPI 0.1%,GDP 5.3%,消费增速3.1%,M2增速 8.3%

当下中国的宏观经济情况,是处在一个货币相对宽松,但是物价低迷,消费也还没有被提振起来的环境中。好在经济增速整体还是平稳的,不过经济的增量部分,也主要依靠政府的投资规划。这就意味着难以持续,居民消费没有被提振起来,经济的运行就难以出现良性循环。

而房地产环境,房企债务高企,恒大为首的一批房企已经倒下了。而且还对社会造成了很大影响。站在2024年五月初,我们再回头看部分龙头房企相关的数据,会看到为首的几家房企,万科的资产负债率仍然在72.7%,偏高。保利发展资产负债率在75.88%,绿地控股88%...甚至还有的,已经很久没有公布财报数据了。总的来看,房地产企业的债务风险也还没有化解完成。

而在房地产成交量低迷的环境面前,房企卖不出房,就意味着资金无法回笼,债务更加难以化解。

而且这个现象不是今天才出现的,是从2021年中之后,这样的状态一直持续到现在。虽然疫情放开之后,楼市也跟随出现了一段时间的短暂成交量回暖,不过杯水车薪。成交量长时间保持在低位,大批房子就一直扣在房企手里,积压到今天,导致房地产库存再次出现了过剩!

其实从2023年开始,二手房的成交面积就已经超过新房了。所以新房的库存已经无法直接代表现有房地产的库存情况。

所以我们用两个指标来看当下房地产的库存水平,库销比和去化周期。

库销比,即商品住宅待售面积 / 商品住宅现房销售面积。我们看下图,不论是广义的库销比还是狭义的库销比,在2024年3月,都触及到了中国近二十年来的历史高点。全国狭义库销比达到8.6个月,相比2016年的高点还要高出2个月,而广义库销比已经接近50个月,这样的数据反映出,当下中国的房地产库存已经到了前所未有的程度,大批量的房子没人买。在这点上,和八九年前的情况,是比较相似的(如图)。

再看去化周期,截至 2024年3月末,克而瑞80城去化周期达到24个月,也创下了新高。其中一线、二线、三线平均去化周期分别为 18个月、22个月、31 个月(如图)。

最为严峻的是三线和三线以下的城市,在人口持续流出,经济发展基本停滞的前提下,还保有大量的房产库存,对当地的房企、银行、地方财政,都会带来负面影响。不过这也没办法,今后房地产分化,大多数小城会走向鹤岗化,既缺少成交量,也难以出现高价格,这也是大势所趋。政府为了保住不发生系统性金融风险,也很难让房价短期快速且大幅度地跌下来,所以小城市更多时候面临的窘境是,表面价格没跌,实际上是因为没有成交量。想卖房的人,按市场价挂牌难以成交,如果想卖出去,可能要低很多个价位才可以达成。

当下政府的痛点是:提物价、促消费、化债务。CPI需要提升,因为要尽快摆脱通缩,让经济走向正轨。消费需要提振,因为经济需要良性持续发展。房企债务需要化解,因为这是当下的几大金融风险之一。

而完成这些目标,最好的办法就是把过剩的房地产库存卖掉。

所以本次政治局会议之后,按照地方的政策来看,本轮去库存大体上是两种模式,以旧换新+放开限购。

二、 房地产将如何去库存?以旧换新+放开限购

房地产“以旧换新”有两种方式,一种是市场化以旧换新,房企与中介合作,有换购意向的居民向房企缴纳新房定金,房企为换购居民锁定新房房源,同时中介机构优先销售客户的旧房。旧房交易成功后,则达成新房交易(如图)。目前深圳、南京、济南、宁波等城市都有推出。这种模式只能说提升了原本的市场效率,规模有限。

第二种是政府收购式以旧换新,地方通过城投平台对居民的旧房进行收购,收购价基本按照市场价,不过这个置换有要求,旧房的收购价格不可以超过居民新购住房的价格,目前普遍限制在80%以下,所以居民拿着旧房的资金,自己再额外添一部分钱,以此来置换新房。而城投平台收购了旧房之后,可以转卖、租赁,或者充当当地的保障房,目前大多都是充当了保障房,因为各地政府原本的计划当中也有保障房建设任务(如图)。

保障房建设为什么在近几年出来,主要是因为中国的棚改已经走到尾声了,但是中国人还有大批的住房需求,同时房企也遇到了资金周转等问题。这个我们在两年前《保障房建设》的文章里提到过。然后我此前对于未来中国的住房格局,也有相关的表述,有房的人住自己的房子,住一辈子。没房子的人,就租房住,不管是租政府的保障房还是租别人的房,也是住一辈子。

最近两年房企债务都这么高了,房子都这么难卖了,但是政府依然在限价。这其实也表明了政府的立场,它只为金融风险负责,不为价格负责。今天之所以政策再次出手,其实也是在为化解金融风险负责。

说这段话,就是为了引出这个,本轮去库存的第二个法宝——放开限购。

如果只是看现象,2024年房地产去库存和2015年房地产去库存,太相似了,而且当时也有放开限购的政策,同时货币政策也都相对宽松。

但实质上,今天和2015年有着很大的差别。这其中的核心就在中国家庭负债上!

我们看下图,是中国家庭债务占GDP的比值,2015年时,这个数据在36%附近,到了今天已经达到了63%(如图)。

这个数据在中国大陆来说,是历史高峰。如果对比世界上其他地区,其实差距还是挺参差不齐的…日本65.5%,美国64%,德国52.2%,新加坡54.1%,英国83.5%,中国香港92.7%。值得一提的是,日本在房地产崩盘之后,也就是98年~04年期间,家庭负债占GDP的数据在75%附近。

2015年那一轮房地产去库存,是通过房地产涨价来完成的,在房地产涨价的过程中,中国家庭也透支了未来的收入,加了杠杆,背上了更多的负债。那一轮涨价的资金来源,就是更多中国家庭的贷款。

到了2024年,已经没法再让全社会都加杠杆了,而且也不是全国各地的房子都值得人们为此加杠杆。所以这次找的,是手里还有钱的那部分人,比如踏入社会几年,刚好到了购买第一套房子资金门槛的新人家庭。前两年说的支持刚需购房,就是支持的这部分人。

其次,是手里已经有了房子,但是比较老旧,或者家庭队伍逐渐壮大,想要置换更大的房子的家庭。最近一年各地陆陆续续推出的“以旧换新”政策就是针对的这部分人。

第三,就是富人。手里本来就有很多钱,所以一些城市彻底放开限购,针对的就是这部分人。

只要这三类人买了房子,他们拿到的是房子,银行和房企拿到的是现金。原本房企欠银行的钱消掉了,变成了他们欠银行的房贷。而且这些人又普遍都是现有社会下具备经济实力和良好信用的人。就这样,房企的高债务,也就被化解掉了。

所以在现在的政策指向中,更是加深了这个等式,去库存 = 提物价 + 促消费 + 化债务。

三、结尾:后续房产价格走势会怎样?

到了这里,我们已经了解了当下一些重要的宏观数据,也知道了房地产的真实情况,而且也明晰了政策的方向和意图。

根据以上信息,我们基本上可以看清楚一部分价格趋势。如果说长期价格走势主要由供需组成,那么可以看得出来,在供给端,今天的房地产整体库存是历史新高,不过房子的分布还是有很大差别的,小城的供给量又多又大,而相对着未来人口和经济能带来的需求量以及资金量,却是少的。所以这些反应到房产价格走势上,小城的去库存就会变得难上加难,所以小城的去库存政策都主要以支持刚需和以旧换新为主。

另一边,大城市的房产供应虽然也达到了高峰,不过预期未来资金也会更多的涌入大城市。可这是长期趋势,对于中短期的市场,并不直接影响。

有量才有价,没有成交量的价格,也基本没有参考意义。所以后续的房地产价格必须要建立在成交量放大的基础上,本次政策的进一步放松,是否能够带来市场更多的成交,是决定房地产能否尽快恢复的前提。

在如今偏悲观的市场情绪之下,市场想要靠民众大举买进房产来推动成交量,基本不太可能。未来市场如果想出现成交量放大,最合理最快速的方式,预计也得是卖盘推动买盘。更多的房主想要把房产销售出去,价格逐步下探,直到有一天触碰到了众多买家的心理底线。从而促成成交量放大。

一旦成交量在一大段时间里出现放大,市场才能充分完成换手,随后房企债务完成出清,投机抛盘完成抛售,经济数据也会出现恢复,届时市场才会进入下一阶段的新周期中。

所以如果政策既没有带来足够多的买盘,而且还不让市场价格出现逐步的下探,那么只要成交不放大,今天阴跌的趋势或许还将很难改变….

从这次的政策指向来看今后的现象,小城成交靠政策,大城成交靠市场。市场抛盘释放之际,就是成交量放大之时,价格的企稳,也将在成交量放大的过程中出现….在那个时间点附近的一年里,或许也就是房地产周期的转换之时。

我是老丁,朋友们,下期见。

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