从近几年的政策声音中，我们可以越来越明确一件事，中国房产税的征收，只剩下时间问题…

大家好，我是老丁

从去年开始，中国二手房交易量超过了一手房的交易量，这也意味着，中国进入了存量房时代。与之对应的，就可以预见，未来地方政府的收入来源当中，土地出让收入将会越来越少，再叠加地方政府如今的处境，那么未来地方想要一个可持续发展的方式，房产税的征收，就显得尤为关键。

所以，我们需要对房产税有个详细全面的了解，毕竟它将来会牵扯到我们每个人。不管你是房东还是租客。

本期视频，我们将看看中国在最近这十几年，为未来房产税的征收都做了哪些准备，同时参考海外其他地区，他们又是如何征收房产税的，并以此看我们的未来。

房地产相关的税收有很多种，从全球来看，在开发、建设、交易、持有等环节 征收的各有不同。我国房地产相关的税收主要集中在开发、建设和交易环节，保有环节的征税比重较小。即便如此，保有环节也有2个税种，房产税和城镇土地使用税。

实际上，房产税这个税种已经有人在交了，由于房产的大小、性质和地方政策有差异，到目前只是没有大范围实施而已。

关于中国房产税的文件，最早可追溯到1950年的《全国税政实施要则》里面就有提到。后来1986 年，还出过一个《房产税暂行条例》，其中规定了房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，采用从价计征或从租计征的方式，

意思就是说，房产税的计税依据有两种，房产的价值或房产的租金收入。

大陆的很多政策，都有借鉴香港的部分，所以本次看房产税，我们也先看看香港是如何征收的。

香港的房产税体系中，在保有环节有三个税种，物业税、差饷税、土地年租。

物业税，主要针对用于出租经营并产生租金收入的房产，按年征收。近十几年一直按15%的固定税率征收。你把房屋出租，价格是1万，物业税就收1500。这个在税率上和香港的企业所得税是比较相似的，可以理解为出租房屋，也类似于一种企业经营。

差饷税，是针对所有房产征收的，无论出租、自用或是空置都需要征税。对于出租屋而言一般由承租人缴纳，对于自住房和空置房则由业主缴纳。从征收力度看，差饷税的计税依据为 物业单位预期年租金额的 5%，年租金的评估工作由香港差饷物业估值署负责，并按年进行更新。

如果房东把房子租给了租客，那么房东要缴纳物业税，租客要缴纳差饷税。如果房东自己住或者房子空置着，那么房东只缴纳差饷税

土地年租，顾名思义，是香港特区政府根据土地契约来收的，也是面向业主征收的。不论土地是空置还是被占用，都得缴纳。

因为一些历史原因，土地契约形式有点差异，所以香港的土地年租有地租和地税两部分。地税，对应土地批租制度，相当于“对土地一次性签订多年使用契约”，税基是土地契约展期时的预估租金，税率为 3%，征收单位是地税总署。地租对应土地年租制度，相当于“每年都签订土地契约”，税基同样是土地预估租金，但每年更新，税率3%。征收单位是香港差饷物业估值署。

通过物业税、差饷税、土地年租，香港特区政府每年大约可以获得500亿港元的收入，占政府财政总收入的8%左右，1989年至今，也有多个年份占比曾超过10%，最高时一度达到过12.8%。这确实是一笔不少的收入，而且房产税收入，还很稳定。

中国大陆在征收房产税这步上，走的一直很缓慢，因为征收新税种并不是一件容易的事。

其实早在2009年，国务院就决定开启房地产税试点改革。2011年，中国的房产税改革试点开始在上海和重庆率先实施，为了尽快的了解房产税的征收对民间的影响以及对政府税收占比的多少，两边实施了不一样的政策。

上海模式是以持有多套房的家庭为主要征收对象，重庆模式则以高端豪宅为主要征收对象。

上海的房产税范围是仅对2011年以后成交的房屋，并且对首套住房和人均不超过60平米的住房免税，在税率上分为0.4%和0.6%两档，规则上是持有的房屋越多，税越多。重庆的房产税范围主要都是针对独栋住宅、高档住房，以及三无人员新购第二套普通住房等，规则上则是豪宅越大，税越多。比如我们看这段话“独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍（包括3倍）至4倍的，税率为1%， 4倍及4倍以上的税率为1.2%；”（如图）

两地试点，房产税的计税依据都是房屋的价值。比如上海的应纳税额 = 应税建筑面积×新购住房单价×70%×税率。

按照2022年时候的政策来计算，如果不考虑其他人才等优惠政策，一个单身的人，买了一套单价8万/平方米的房子，面积是100平，那么他需要缴纳税款的计算方式为：应税建筑面积100 - 60 = 40平 × 新购住房单价8万 × 70% × 税率0.4% = 8960元。这套价值800万的房子，每年需要缴纳房产税8960元。

在当下的政策试点中，两边的地方政府都设立了明确的免税条款，比如上海，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。人均超过60平米的，对超出部分的面积征收房产税（如图）。所以，如果刚刚这个人不是单身，人均小于60平米，就不征税了。

重庆这边，房产税应纳税额 = 应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。在办法实施之前就拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平。（如图）。

从以上政策信息中可以看到，虽然政策已经试点了十几年，但是大部分被征税房屋都是政策实施后的新增住房，这些被纳入计税范围的房屋只是存量中很小的一部分。而且很多现行房产税的计税价格仍然是当年的交易价格，十几年下来，上海的房价已经涨了一倍以上，早年的房屋成交价格和现有的房产价值已经差距较大了。在国外的成熟体系中，房屋的价值是每年都会定期进行重估的，以此来确定新的税基。

由于以上原因，所以2020年的数据当中，上海的房产税为199亿元，仅占财政收入的2.8%，而重庆的房产税为72亿元，占财政收入的3.4%。这个数据相比海外的一些地区，还是偏少了的。

在过去有很多人给出很多理由，说中国不应该征收房产税。但如果用更现实的眼光去看，有两个非常充分的因素，会促使中国在未来必然要征收房产税。

第一点，就是地方政府的收入来源问题。在本次三中全会上，一个很重要的改革就是财税改革，财税为什么改革，还不是因为地方和中央在财权事权上的分配不够平衡。本次中央就把部分收入划给了地方，但是规模还是远远不够，未来地方政府想要良好的运营下去，房产税将会是一项很稳定的收入来源。而且未来各地进入存量房时代，新房建设减缓，正好通过房产税的收入，弥补土地出让金的下滑。

第二点，是中国的部分房屋产权快要到期了。中国在90年代初期开始在部分地区试点房地产市场化改革，98年开始全面实施。再过十年，第一批开始市场化的房屋，就该率先出现产权到期的情况了，产权到期之后怎么办？地方不可能追着原来的开发商或者物业和业主，说再续一下产权。一个比较合适的处理方式，就是仿照香港的土地年租制度，业主们一年交一笔钱，实际上也就是房产税了。

就以上我们说的这两点核心利益，房产税在中国早晚都会落地。

不过政府还是会在政策的节奏上，做适当把控的。2017年，财政部部长提出《加快建立现代财政制度》的原则，“立法先行、充分授权、分步推进”。

立法是第一步，作为后面所有动作的根本依据。同时，将更多主动权交给地方政府，因为未来各个城市的情况有很大的不同，所以充分授权，可以让地方根据自己现实情况，制定相关政策的细节等，比如税率这一点，各地就很有可能会不一样。

“分步推进”，是可能采取先城市后乡镇、先企业后个人等策略逐步实施。或者像上海和重庆一样，先向持有房产价值较多的人征收，后面再逐步扩大范围。

而且这个分步推进，在城市间也是如此。一二线经济发达的城市，房产的流动性和需求更旺盛，居民收入也相对较高，可能会率先征收，对于很多小城市，就需要更谨慎一些。

对于未来会发生什么，我更相信规则之下的利益导向。人饿了就一定要吃饭，渴了就一定会喝水，而房产税的推出与否，就是这个关系。

今天这篇文章，对每个持有房产的人，都值得一看，因为未来直接影响的就是这批人。当然，如果按照市场经济的原理，最终这一切成本，也都会转嫁到租客身上，不过，那是又一个话题了。关于政府如何让”居者有其屋”的话题…

以上，就是我们本期视频的全部内容了，感谢大家观看。

我是老丁，朋友们，下期见。