央产房面积超标不能办理上市的主要原因是因为房屋面积超过了规定的标准。根据相关规定，央产房的面积规范是由在京行政机关员工住房总面积设定的，不同等级的职位对应不同的面积标准。如果房屋面积超标，就需要进行超标处理，消除不能上市的障碍，否则无法办理上市交易手续。
在央产房买卖过程中，如果因面积超标导致合同无法履行，可能会引发合同纠纷。例如，某案例中，因房屋面积超标，导致无法办理上市出售手续，买方要求解除合同并赔偿损失。法院审理后认为，房屋不能上市的原因是由于房屋面积超标，而非国家政策原因，因此判决卖方赔偿买方因合同履行不能而造成的损失。
原告向本院提出诉讼请求：
1、解除与二被告的房屋买卖合同及补充协议。2、二被告返还原告物业费2432元。3、二被告赔偿原告房屋差价损失208万元。4、诉讼费由被告承担。事实理由：2015年3月8日，原告与二被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定二被告将位于北京市西城区X楼X号房屋出售给原告，总价款360万元。在诉讼过程中，得到回函，告知因二被告因所分配央产房超标，导致涉案房屋不能办理上市出售手续。原告认为房产超标是被告自身原因，并不是国家政策原因导致。因此而导致合同不能履行的，要求解除合同并要求被告赔偿原告损失。
被告辩称：我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》并返还物业费。不同意赔偿原告损失。原告对购买央产房的相关政策风险有明确预知。合同签订后，被告一直积极履行合同，但外交部政策原因导致合同最终不能履行，该因素被告无法控制，被告无过错，不构成违约。房屋买卖合同的补偿协议中明确约定了被告的解约权，被告有权按该约定解除合同。
经审理查明：
位于北京市西城区X楼X号的房屋为央产房。其配偶作为中华人民共和国某部干部，购买了位于北京市朝阳区左家庄东里X号楼X层X住房，该房屋性质亦为央产房，建筑面积91.5平方米。
2015年3月8日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：二被告所售房屋坐落为北京市西城区X楼X号房屋，性质为央产房，建筑面积共42.9平方米，房屋成交价360万元。合同签订后，原告给付被告定金10万元。并办理了涉案房屋的物业费及供暖费结清手续，为被告垫付物业费及供暖费2432元。
诉讼过程中，本院依职权向在京中央和国家机关住房交易办公室询问涉案房屋上市交易事宜，得到书面答复为：诉争房屋需到配偶工作单位完善住房档案后方可上市。本院向某部国内房地产管理处询问，得到书面答复为：我部干部与配偶在2002年以成本价购得的住房：北京市西城区宣武门西大街X号楼X。根据中央国家机关房改相关规定，属于央产超标住房，我部不能为其办理上市出售手续。近期，我部以按照相关规定清理超标住房，被告同志的超标住房在清理之列，将由我部收回。
上述事实，有双方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、装修款补充协议、委托书、供暖协议书、物业协议书、票据、微信纪录、收据、供暖费结清证明、单位出售公有住房契约、房产证、告知书、短信记录、复函等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于该房屋性质为央产房，依据我院询问结果，由于被告所取得的央产房面积超标，无法办理上市交易所需手续。原、被告双方的补充协议第五条约定“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”造成合同无法履行的，双方均可解除合同，且不承担违约责任。
本案的争议焦点为涉案房屋不能上市交易的原因是否为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”。经查询，涉案房屋不能上市的原因为被告所取得的房屋面积超标准，在被告所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后即可完成上市交易手续。故本院认为，涉案房屋不能上市交易之原因为被告未积极清退其超标准房屋，涉案房屋不能上市交易的原因不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，被告应赔偿原告合同因履行不能而造成的损失。
原告在本院依职权取得有权机关的回复函后，确认涉案房屋不能交易，并得以行使合同解除权。本院确认原、被告双方买卖合同于2016年10月31日解除。同时，原告主张的房屋差价损失的计算时点，应当以2016年10月31日为截止日期。
庭审过程中，原告进行了房屋差价损失鉴定，原告的损失为208万元。本院对其要求被告赔偿损失的诉讼请求予以支持。
同时，被告应当返还原告为履行合同而垫付的物业费和供暖费。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一六年十月三十一日解除。
二、被告于本判决生效之日起七日内返还原告物业费及供暖费二千四百三十二元。
三、被告于本判决生效之日起七日内赔偿原告房屋差价损失二百零八万元。
上诉
一审判决后，被告上诉，二审法院发回重审。
后一审法院判决：解除合同，退还原告物业费及供暖费2432元、定金10万元。
被告退还原告房屋差价损失30元万。
