上海规划又有新调整,这次“降级”的居然是一向落地很稳的徐汇。
不久前才喜迎机场联络线开通的华泾,一下子又被打入谷底,不少华泾的业主纷纷感慨“天塌了”。


近日,徐汇华之门规划缩水引发热议,原规划的150米地标建筑更是被直接砍掉,改为住宅用地。
01.曾经的蓝图:华之门降为华之窗
华之门的规划一出来,那可是相当吸睛,堪称“王炸”级别。
华之门是15号线、19号线(规划)华泾西站上盖综合体,规划业态涵盖了商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等各类设施。
项目地上总开发体量高达约81.28万㎡,超过新鸿基徐家汇中心ITC中心(约58万㎡),直逼香港置地西岸金融城(地上约108.7万㎡)。
其中,商业总体量达约30万㎡,地上商业面积约24万㎡,地下商业规划面积也超过了6万㎡,是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多。建成后将是徐汇区重磅商业地标。


然而根据最新流出的规划显示,“华之门”规划缩水,妥妥的由“华之门”变为“华之窗”了。
具体变化有以下四个方面:
①商办面积腰斩,增加科研用地;
根据最新规划显示:北侧地块商办面积从6.7万㎡缩减至3.35万㎡,降幅达50%。

南侧新增科研用地,部分绿化调整为产业用地。

②150米地标黄了,改为住宅
原规划的150米地标建筑被取消,改为住宅用地。

③定位发生变化:“商业商务中心”向“产城融合”转变
尽管四轨交汇(15号线、机场联络线,19/23号线在建)的交通骨架未变,但华之门的功能定位从“商业商务中心”转向“产城融合”。
④学区发生变动:“世外”变“位育”
早期市场传言将引入民办“世外”学校,但2024年徐汇区教育局在《华泾教育专项规划》中确认,落地徐汇一梯队公办——位育科技中学。
02.缩水原因:“务虚”向“务实”的调整!
“华之门”商办规划的缩水,很可能会影响短期内的房价,对于这一调整,更多的是向现实的一种“妥协”,当下大型规划开始由“务虚”向“务实”转变。
首先,上海商业资源严重过剩是一个重要因素。这些年,上海到处都在大兴土木建商场,人均商场面积已经达到了惊人的1.4平,很多老牌商业都没扛过经济寒冬,像梅陇广场、太平洋百货、东方商厦等,陆陆续续关停改造,上海六百更是直接和大家告别。
在这种情况下,再建一个华泾商业中心,从商业体量上来说,确实没有太大必要。
另外,原传言引入“世外”私立学校,现调整为徐汇一梯队公办位育科技中学,确定性更高,据传是完中配置(初中+高中)。



不仅是学区,长远来看华泾的楼市还有科研产业托底,北杨人工智能小镇规划了约74万㎡科研设施与新增科研地块,规划能级不输从漕河泾。

据悉,北杨人工智能小镇已经吸引了包括米哈游、游卡等所在行业的头部企业即将入驻,从中期来看,虽然短期内,规划调整会让业主和关注的人有些难以接受,但从城市发展的大格局来看,或许是一步有深意的棋。
03.对楼市影响:喜忧参半!
华之门规划缩水,对楼市的影响也是多方面的。
短期内,房价可能会受到冲击。市场刚刚有点回暖的迹象,这一规划变动可能又给楼市泼了一盆冷水。
原本华泾板块因为华之门的规划,房价相对比较稳定,甚至还有上升的预期。现在规划缩水,一些业主可能会担心房产贬值,二手房市场上可能会出现更多抛售房源的情况,导致房价下行压力增大。
从中长期来看,徐汇的“饼”或许变了口味,但并未消失。商业规模缩水了,但科研产业的发展会带来大量的人才流入。这些人才有购房需求,会为楼市提供稳定的支撑。而且随着北杨人工智能小镇等产业项目的推进,区域的产业集聚效应逐渐显现,会提升板块的整体价值。加上优质教育资源的引入,比如徐汇一梯队公办位育科技中学的入驻,也能在一定程度上稳定房价。