上海规划又有新调整，这次“降级”的居然是一向落地很稳的徐汇。

不久前才喜迎机场联络线开通的华泾，一下子又被打入谷底，不少华泾的业主纷纷感慨“天塌了”。

近日，徐汇华之门规划缩水引发热议，原规划的150米地标建筑更是被直接砍掉，改为住宅用地。

01.曾经的蓝图：华之门降为华之窗

华之门的规划一出来，那可是相当吸睛，堪称“王炸”级别。

华之门是15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体，规划业态涵盖了商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等各类设施。

项目地上总开发体量高达约81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（约58万㎡），直逼香港置地西岸金融城（地上约108.7万㎡）。

其中，商业总体量达约30万㎡，地上商业面积约24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多。建成后将是徐汇区重磅商业地标。

然而根据最新流出的规划显示，“华之门”规划缩水，妥妥的由“华之门”变为“华之窗”了。

具体变化有以下四个方面：

①商办面积腰斩，增加科研用地；

根据最新规划显示：北侧地块商办面积从6.7万㎡缩减至3.35万㎡，降幅达50%。

南侧新增科研用地，部分绿化调整为产业用地。

②150米地标黄了，改为住宅

原规划的150米地标建筑被取消，改为住宅用地。

③定位发生变化：“商业商务中心”向“产城融合”转变

尽管四轨交汇（15号线、机场联络线，19/23号线在建）的交通骨架未变，但华之门的功能定位从“商业商务中心”转向“产城融合”。

④学区发生变动：“世外”变“位育”

早期市场传言将引入民办“世外”学校，但2024年徐汇区教育局在《华泾教育专项规划》中确认，落地徐汇一梯队公办——位育科技中学。

02.缩水原因：“务虚”向“务实”的调整！

“华之门”商办规划的缩水，很可能会影响短期内的房价，对于这一调整，更多的是向现实的一种“妥协”，当下大型规划开始由“务虚”向“务实”转变。

首先，上海商业资源严重过剩是一个重要因素。这些年，上海到处都在大兴土木建商场，人均商场面积已经达到了惊人的1.4平，很多老牌商业都没扛过经济寒冬，像梅陇广场、太平洋百货、东方商厦等，陆陆续续关停改造，上海六百更是直接和大家告别。

在这种情况下，再建一个华泾商业中心，从商业体量上来说，确实没有太大必要。

另外，原传言引入“世外”私立学校，现调整为徐汇一梯队公办位育科技中学，确定性更高，据传是完中配置（初中+高中）。

不仅是学区，长远来看华泾的楼市还有科研产业托底，北杨人工智能小镇规划了约74万㎡科研设施与新增科研地块，规划能级不输从漕河泾。

据悉，北杨人工智能小镇已经吸引了包括米哈游、游卡等所在行业的头部企业即将入驻，从中期来看，虽然短期内，规划调整会让业主和关注的人有些难以接受，但从城市发展的大格局来看，或许是一步有深意的棋。

03.对楼市影响：喜忧参半！

华之门规划缩水，对楼市的影响也是多方面的。

短期内，房价可能会受到冲击。市场刚刚有点回暖的迹象，这一规划变动可能又给楼市泼了一盆冷水。

原本华泾板块因为华之门的规划，房价相对比较稳定，甚至还有上升的预期。现在规划缩水，一些业主可能会担心房产贬值，二手房市场上可能会出现更多抛售房源的情况，导致房价下行压力增大。

从中长期来看，徐汇的“饼”或许变了口味，但并未消失。商业规模缩水了，但科研产业的发展会带来大量的人才流入。这些人才有购房需求，会为楼市提供稳定的支撑。而且随着北杨人工智能小镇等产业项目的推进，区域的产业集聚效应逐渐显现，会提升板块的整体价值。加上优质教育资源的引入，比如徐汇一梯队公办位育科技中学的入驻，也能在一定程度上稳定房价。