2019年，凉，已是市场共识。
但是有多凉，很少有人说得清。变幻莫测的市场，带给个体命运的是，无助，迷茫，以及措手不及。
市场的情绪也从高涨转入低潮，甚至引发新的裂缝。
我们有幸看到，同一市场，出现截然相反的对立面。能够见到，有些楼盘在涨，有些楼盘在跌；有些片区在降，有些版块依旧坚挺。
从宏观上讲，房价上涨逻辑没有变化。不论是全球货币的超发，还是城市化的发展，乃至地方债务和土地财政，支撑房价上涨的因素没有改变。
只不过，过去高增速的房价涨幅难以维系，过去闭眼瞎买的“买房致富”现象不会重现。
优质的大宗资产，仍然是增值保值的不二选择。
从近期深圳非普标准的提高，佛山、南京、天津、三亚等越来越多城市以人才落户的名义侧边击破“限购”，楼市“政策底”早已显现。至于，“市场底”有没有到来、何时到来，得依据城市自身能级不同上演。
微观方面，基于连云港。坦白讲，连云港对房地产依赖程度不算高。并不是如坊间吐槽的那般，依靠房地产拉动投资。
我汇总了近几年房地产开发投资占比，发现最高的也未达到20%。相比较苏南动辄三四十甚至过半的占比，算是小巫见大巫了。不过对比兄弟城市宿迁，连云港上一轮的房地产有点“用力过猛”，不仅涨幅迅速拔高，还把宿迁抛在了身后。
那么，距离2020年还有15天，如何抓住才是当下应该去做的。
今天我们就基于2019年来看2020年的连云港市场会有哪些变化？
1
先看供需。
先看土地：
如上图，这是市区近4年的土地成交。（PS：假设开发区12.20日的4宗地0流拍）
2017年楼市大涨，土地供应增加。2018年，楼市走弱，流拍、兜底现象加剧。2019年，土地供应大幅增加。
只是，在土地供应结构来看，开发区和连云区土地占比逐年增加，尤其是2019年，开发区和连云区撑起了土地市场成交。而主城区尤其是优质土地等供应在逐渐减少。一方面是城区内开发节奏的加快，可开发土地会越来越少。另一方面，新老城区发展不均衡，“好地块”舍不得卖，“差地块”卖不出价。随着未来棚改用地的上市，主城区或迎来供应主阵地。
再看住宅：
这是今年市区商品住宅库存和去化周期情况。
截至至11月底，市区商品住宅存量为235.8万方，去化周期为11.6个月。
这里先普及下“供求比”概念。
商品房市场供求比是供应和需求的比值（一般供应为新增供量，需求为当期成交量）。供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。
从供销关系来看，从2019年1月至11月，市区大部分时间供求比基本都维持在1左右，供应、需求基本平衡。到了11月底，供求比又达到1.4。
所以，从土地供需、住宅供需二个维度来看，目前市区整体市场的供需稍微有点失衡，供应大于需求。
因此，2020年的大热可能性不大。
2
那么，哪些板块最可能出现“价格肉搏”？库存是最直观的衡量标准。
从狭义库存（显现库存即商品住宅可售面积）角度看，截至至11月底，海州区库存最高，其次是高新区，连云区垫底。
从去化周期来看，截至至11月底，海州区需要11.7个月，高新区需要7.4个月，开发区11.7个月，连云区16.4个月。这里重点说明下海州区，海州区包含的范围太广，海州主城区实际上库存较少。
但从广义库存角度看，实际结果更为夸张。
2019年，市区商品住宅土地成交92.6万方。正如上文所说，开发区和连云区是今年土地成交主阵地。再加上之前未入市新盘和未领预售证房源，开发区和连云区的实际库存远远高于统计的数字。
旧地还未上市，新地已在路上，再加上下滑的去化率，这两个板块今后实际去化周期，远比想象中要高。尤其是利好大概率出尽的背景下，房企或许会进入“拼命卖房”模式。
另一方面，房价大跃进的辉煌下，真实房价与限价之间的矛盾始终存在。
可预料的是，明年市区限价大概率会放松，尤其是次级板块。哪些是次级板块呢？是上一轮楼市的筑底板块，未跟随行情急剧大涨的板块；有着安全距离、人口和配套支撑的板块。
所以，明年大概率是主城区价值回归的时候。这里的“价值回归”不是指主城区房价最高，而是价值继续夯实的阶段。
结语：
过去，房地产界有句名言： 短期看金融，中期看土地，长期看人口。
但结合当下，更准确的表述方式或许是“短期看政策，中期看供需，长期看经济”。毕竟，在全球经济疲软和大放水的时代下，利率走低是毫无悬念的。而经济发展更是决定了会不会重拿“夜壶”刺激。比如，最近的深圳楼市，上演了截然不同的“火热行情”。
两年多来，“房住不炒”已经逐渐深入人心，“稳房价”更成为各城市的主旋律。但，要记住调控不仅仅是往下调，如果有下跌过猛也是会往上调的。
另外，“价值洼地”不等于“便宜”，摒弃“寻坑思维”。在上一轮楼市，所谓的“洼地”价值早已被“填平”。
经历了一次完整周期后，“风口”最终要回归安全距离，回归配套，回归到人。
