写在文章之前，我想说明几点：

1、可预见的时间内，未来连云港是不会复制“2016-2018年上半年楼市”的暴涨高光时刻，至少“买房暴富”的时代一去不复返；

2、连云港楼市数据，除了新房成交、土地成交信息外，鲜有其他数据对外公布，包括均价；

3、房地产的开发周期一般是2-3年。2016年在售的新房，如今很大部分早已售罄。而二手房市场，充斥太多的信息不对称；

4、因为没有准确的渠道获取房价涨幅，只能通过抽样的方式还原板块均价。

房地产市场通常有“三年一个短周期”的说法。但随着众所周知的大环境变化、国家基本面以及政策的不断打压下，房地产的周期将越来越长。上一轮，连云港楼市的启动时间是2016年下半年，3年后的今天，让我们一起来复盘下上轮楼市的房价行情。不管谁给楼市涂脂抹粉，在时间的锤炼之下，一定是破绽百出。3年时间，房价洗练，还原一个楼市真相。虽说全市基本都是普涨行情，但范围之广，区域悬殊，不是每一轮上涨都是雨水均沾，也不是所有区域涨幅都一致。

那么，过去3年，哪些板块房价涨幅最高？

再说一遍，由于众所周知的统计原因，房价一直缺乏权威数据，本文数据仅做参考。

下面这张图，是我整理出来的3年房价涨幅。其中，2016年房价来源于《一年涨2700元/平米！连云港热门楼盘年涨幅排行榜出炉》一文。

我们可以发现，这3年来连云港一直在大步快跑的干一件事儿：

把主城区的版图向外转移，并且是多点开花的向外转移，向远郊转移。

通过土地供应、城市资源的向外转移，扩大城市格局。

根据上图所示，我们可以发现：

市政板块一枝独秀，涨幅遥遥领先。市政板块聚集了全市最密集的政治、教育和商业资源，无疑是港城的精华所在。

海州城南，2017年开辟的一个新板块。通过对板块土地的加速供应，利好资源的释放，引导房企参与建设，进而扩张城区版图。可以说，海州城南是这轮行情的直接受益者，从一片荒芜到当下的如火如荼。为什么海州城南涨幅位于第二，甚至超过花果山大道西呢？其实，海州城南可参考的案例也仅仅是书香壹号这一个项目。作为板块的拓荒者，其房价基数较低，在后期地价的夯实下，上涨的空间更大些。

花果山大道西的房价涨幅是地王的产物。在地王的催化下，房价直接上涨。但受限于房价天花板，涨幅并没有超过海州城南。这里也存在一个问题，就是所谓的“估值泡沫”。一荣俱荣，一损俱损。如果楼市行情走弱或惨淡了，议价空间更大些。对于购房者来说也算是一桩好事，可以寻找些笋盘捡漏。

其实，从另一角度看待海州城南和花果山大道西，附加值的学校、教育、商业等资源已经定型，也算“利好出尽”了。

接下来，我想重点说说的是凤凰新城和花果山大道东板块。

凤凰新城房价的上涨是基于城市房价的普涨。虽然从去年开始，板块内土地供应加速，也拍出了颇为“醒目”的地价，但没有直接促使周边楼盘的房价上涨。也就是说，与2016年花果山大道西的地王效应背道而驰。为什么呢？一方面是两个板块内配套不同，另一方面归结于楼市的不同情绪。2016年，全民买房；现在，不慌不忙。

花果山大道东的早先一批楼盘星海湖壹号和苍梧新华苑，曾经也风光过，不过现在回归到10000元/㎡左右。其实，路西、路东的楼盘，除了学校不同，其余都是共享。一个还未出成绩、处于成长期的新学校，竟然致使路两边房价差近3000元/㎡。存在即合理吗？有时候，这句话也仅仅是用来搪塞人们的工具。

结语：

通过对各板块的房价分析，我们大致可以得出如下结论：

1、学区才是硬道理，尤其是优质学区房。

2、环主城区的近郊板块房价涨幅远超过远郊板块涨幅。

3、同一板块内，品牌房企、优质物业的楼盘，涨幅稍高些。

4、城市正慢慢挪移，向东发展。