举手投足，皆是内心映射。

从自贸区官宣这件事上，亦如是。从消息释放开始，购房者就开始坐不住了，媒体们忙着沸腾了，朋友圈不断刷频了。

无论连云港片区的自贸区离你多远，这都是一件值得骄傲的大事。这意味着连云港在全国的政治地位，也意味着连云港又多了一重标签。

当然对我们来说，还关心一件事：跟我们买房有什么关系呢？

比如某些人总是习惯性的用上海浦东自贸区当作样例。上海自贸区2013年成立，如果要说这些年的房价，那肯定今非昔比，甚至区域涨幅在上海也是排得上名次的。可是，这不仅仅是自贸区的功劳，而是上海自身特殊定位与城市发展带来的房价变化。

那么，可以发生的变化是什么？连云港自贸区官宣后，跟我们买房有怎样的关系？

壹

自贸区尘埃落定

江苏自贸区的申请之路千辛万苦。

2013年9月江苏提交了含苏南5市的自贸区方案，被否决；

第二个方案，苏锡方案，被否决；

第三个方案，苏州南通方案，被否决；

第四个方案，苏州高新区、昆山、新加坡工业园方案，被否决；

第五个方案，苏州连云港方案，仍然被否决；

第六个方案，也就是目前的方案，以南京江北新区为中心的方案，包括苏州和连云港两地。

经历了近6年的时间，终于在今天尘埃落定。据悉，此次实施范围是：

南京片区39.55平方公里。

苏州片区60.15平方公里（含苏州工业园综合保税区5.28平方公里），

连云港片区20.27平方公里（含连云港综合保税区2.44平方公里）。其中连云港的范围为：东至庙岭、新光路，南至陇海铁路、港城大道、东方大道，西至海滨大道、玉竹路，北至242省道、海岸线。

功能划分：

南京片区建设具有国际影响力的自主创新先导区、现代产业示范区和对外开放合作重要平台；

苏州片区建设世界一流高科技产业园区，打造全方位开放高地、国际化创新高地、高端化产业高地、现代化治理高地；

连云港片区建设亚欧重要国际交通枢纽、集聚优质要素的开放门户、“一带一路”沿线国家（地区）交流合作平台。

贰

什么是自贸区？

通俗点的认定是：一国境内、受海关保护的、无贸易限制的关税豁免区域。其实相比自贸区而言，国人似乎更熟悉“保税区”的概念：在海关监管范围内，进口货物在保税区进行仓储、加工、贸易，并享受关税减免和其他税收优惠政策……

而自贸区则是保税区的全方位升级，它更自由、更便利也更通达，可促进当地就业和产业升级。除享有保税区的全部功能及进出口税务的优惠外，还取消对进口货物的配额、制造及再出口的管制。不仅如此，它还享有贸易自由、人员进出自由、货币流通自由等多项权利，是各国贸易自由化以及全球经济一体化的最直接产物。

群峰竞立，气象万千。截止到目前，我国已有18个自贸区，覆盖上海、广东、江苏、山东、辽宁、浙江等省市。从沿海到中部再到西部，不断深化对外开放，冲刺更高标准的自由贸易体系。

那么，自贸区对于外商和地方都有好处，但对于吃瓜群众们到底有什么好处呢？

利好一：进口商品更加便宜、放心，自贸区内设立进口商品直销店，价格比市场便宜10%至30%。

利好二：平行进口车价格更便宜，由于打破了4S店单一渠道购车的垄断，价格比市面便宜近30%。

利好三：看病费用有望下降，老百姓不出国门就可以体验外资医院的医疗服务。

利好四：出国旅行“说走就走”，自贸区内可注册中外合资旅行社，提高了出国旅游的便利程度。

利好五：就职外企机会越来越多，自贸区内创业门槛更低，有很多税收优惠政策。

利好六：休闲娱乐项目将更丰富，消费者将欣赏到原汁原味的国外娱乐项目和文艺演出。

叁

为什么是连云港？

我们先来回顾下连云港片区自贸区的功能：

连云港片区立足国家赋予的“建设亚欧重要国际交通枢纽”和“‘一带一路’沿线国家地区交流合作平台”的差异化定位，谋求为国家试制度，为地方谋发展。围绕推进亚欧重要国际交通枢纽建设，加快畅通国际运输大通道基础设施互联互通，加强与“一带一路”沿线国家和地区在港口、航运、物流等领域的交流与合作，建立连云港与国内外海港、内陆港的战略合作伙伴关系；探索研究提升国际航运能级，推进完善港航功能；研究制定口岸通关便利化协调推进机制和举措，优化口岸营商环境。

很显然，连云港片区的自贸区主要围绕“一带一路”战略支点这一核心要素。

众所周知，连云港是我国首批14个沿海开放城市之一、新亚欧大陆桥东桥堡、新亚欧大陆桥经济走廊首个节点城市、中国优秀旅游城市、国家创新型试点城市，是江苏“一带一路”交汇点上重要城市。南连长三角经济圈，北接渤海湾经济圈，东与日韩隔海相望，西依大陆桥经济带，位于中国沿海经济带和陇海兰新产业带的结合部。形象点讲，就像两条龙的绣球，实际上这个位置是非常重要的，对推进中亚、东亚国家的经贸交流与合作具有全局意义。

相比其他城市，连云港最大的优势之一是港口。目前拥有30万吨级深水航道和专业泊位，能够停靠世界最大的40万吨级船舶，年吞吐量超过2.3亿吨，开通了60余条近远洋航线，与150多个国家和地区近1000个港口有着贸易往来……

另外，连云港正强力推进重大项目和特色产业发展，高标准打造世界级石化产业基地、“中华药港”和国家新材料产业基地等。也会日后的大宗商品交易提供扎实基础。

经过多年的发展，连云港已建成包括国家级经济技术开发区、高新技术产业园区在内的12个省级以上开发园区，成功获批国家级示范物流园区。另外，上合物流专用铁路、铁路装卸场站、大宗商品交易中心、智慧物流信息中心等一批重点项目正加快建设中。

未来，连云港将通过做好个性化的服务，依托港口优势，突出特点讲述“一带一路”连云港故事。

其实，在连云港成为自贸区之前，已经是综合保税区，开放程度以及贸易自由度已经非常高。目前，综合保税区内入驻企业共39家，其中外资企业18个，投资总额2.9亿美元；内资企业21个，投资总额18.5亿元。区域内已实现“七通一平”。总面积2.97平方公里，共分三个区块：区块一位于徐圩新区片区，面积0.53平方公里；区块二、区块三均位于市开发区，是在原出口加工区基础上整合而成，面积分别为1.93平方公里和0.51平方公里。

但是保税区更多的是提供仓储和物流，自贸区除了已有的保税区功能以外，还要提供更多的是软件、服务、建设法律保障体系等功能。换句话说，自贸区不是大开发、大建设，不是产业基地那种几十平方公里的“再造城市”，而是以开放促改革、促发展，是综合改革的试验田。自贸区的主要任务是“再造政府”，转变行政职能，打造一个开放的门户，减少行政流程，使政府更加高效，与国际政策、国际法规对标，实现贸易的自由化、便利化。

对于整个城市发展来说，自贸区的获批带来了诸多利好，但利好的兑现程度得看地方的“开放程度”以及上层政府给与的“实际支持”。首先，自由贸易政策的开放能够促进城市产业结构的升级和调整。通过吸引优秀企业、人口入驻，让企业在自贸区生根发芽，进一步带动经济发展。进而推动连云港战略性新兴产业、都市型现代服务业的发展，从而调整目前产业格局较单一的局面。另外，进口商品直营中心、跨境电商体验店、进口车展销市场、海淘……流行、低价、异国风情无不吸引着城市消费群体，这都是自贸区给商业带来的最直接改变。由此拉动整个城市及周边城市人群的消费增长，有助于城市经济的整体发展。

肆

与楼市有什么关系呢？

自贸区的批准对于整座城市来说，无疑是一个利好消息。

但在所有关于自贸区的声音中，“房价上涨”是被提及最多的。过去，出现过“地铁旁房”、“xx学校旁房”、“xx商圈旁房”，现在还有个“自贸区旁房”呢。

本来呢，现在整个楼市行情不那么好，我不想出这篇稿子的，但是许多粉丝都在后台一直留言。我也不想出来说一些不迎合主流的话语，说不定还得罪了很多正处于亢奋中的房企和地产从业人士。就像另外一位朋友说的，你怎么这么喜欢较真呢？这个世界也不会因为你指出问题就改变多少，可是你总是这样得罪很多人！呃，真的好像是很喜欢较真，一个卖面包的非得跑来评论房地产，这把年纪了还这样好烦。

可是，我还是希望，除了那些火上浇油的媒体，也能存在一些“不一样”的媒体。

那么，房价真的仅仅是因为“自贸区”而涨上来的吗，或许未必。我们可以参照其他城市：

上海：上海浦东从2013年9月到2016年7月新房均价上涨幅度达到75.2%，而上海同期涨幅为62.6%。

上海：上海外高桥2013年挂牌后，房源紧张，价格和交易量上涨，价格一般是上涨10-15%，甚至30%。进入2014年，新房开始降温，二手房也开始下跌，挂牌最高跳价高达30%。

福建：福建福州自贸区主要集中在马尾。尽管，福州自贸区曾出现过抢房热潮，但当热度过去后，福州楼市的房价进入了平稳期。据中国指数研究院数据显示，从2014年到2016年，马尾区的新房均价微涨5.8%，同期福州新房均价上涨9.8%。

浙江：浙江舟山群岛自贸区2016年在刚刚宣布成为自贸区的时候，也有很多人提前去舟山布局，但是之后的几年显然是失望的，直到碰上了这两年的楼市大发展。

看，不同城市会上演不同状态，即使是同一个城市也会分化成两种不同情景。当然，并不是我有意选择这几个城市。其他地区自贸区的楼市状态，大家都可以自行网上搜索。

连云港片区自贸区的详细规划方案还没有出台，但有一点能够确定的是——它终究不是一蹴而就的。所以想要立刻去自贸区买房，试图提前抓住机遇的人，不妨先冷静一下。

具体到自贸区对区域的房价影响方面，房价的水平是由产业布局、生活配套、人口数量等多方面因素综合决定的，并不是仅靠一个自贸区概念就能助推的。尽管短期内这一地区的楼盘会把自贸区作为项目卖点之一，甚至短期内可能引爆楼市，但到底能有多大的助涨作用、持续多久时间还有待观察。

连云港片区的自贸区主要位于开发区。目前建设尚处于初期阶段，区域配套的不完善成为这个板块楼市在短期内不被看好的原因。即使在短期内被热炒，但被透支的预期需要依靠自贸区的建设进行填充、夯实。如果没有特殊的产业导入、没有特殊的税费优惠、没有大规模的开发投资。社会此前预期的繁华景象，必将一点一点地在期待中丧失耐心。但对于片区内的写字楼市场来说，自贸区可能是一个好消息。

总结一下，如果在自贸区的规划之前，不论你是出于投资还是自主，就想去开发区买房的，那买也无妨；但如果去开发区买房的欲望仅仅是被“自贸区”点燃的，那不如还是先冷静一下。