9月，似乎成了楼市的分水岭。土地市场，尤甚。

去年9月份，苍梧地产底价拿下“苍梧六期南”地块。

今日的9月，金海置业底价摘得“优步花园北”地块。

生活，果然钟情于重蹈覆辙的剧情。

先来看下地块详情。

LTC2019-14#地块位于凤凰新城，优步花园的北面，凤凰学校斜对面。地块成交楼面价4866元/㎡，被本地国企金海置业底价竞得。地块占地面积不大，仅4万方，比优步花园小些。容积率1.87，以小高层为主。竞拍要求比之前的上海华飞地块更为“苛刻”，不仅无偿配建3%的保障房，还须建设社区用房和街道办事处。这样算下来，地块的实际楼面价接近6000元/㎡。

凤凰新城板块，实际上是一个比较尴尬的板块。相较于原新海新区顶着“城市副中心”的头衔、海州城南挂着“吾悦广场”的引子，凤凰新城板块稍显朴素。论配套，商业设施未落地，教育反响平平；论人口，以地缘性客户为主，还含有一部分的保障房；论前景，还没有诞生响当当的概念。就是这个综合实力平平的板块，成为今年土地市场的首选供应地。截至到目前，海州高新区今年仅供应2宗商品住宅用地，均位于凤凰新城。

其实细致分析，凤凰新城的土拍代表了连云港楼市的一条曲线，这两年的楼市变化，有点戏剧性的变化。而这些变化，跟楼盘有关，跟板块有关，跟整个大环境更是密不可分。

2017年，连云港楼市处于“狂猛期”，全民买房。土地市场硝烟四起，先是诞生了财信地王，接着金辉以楼面价5442元/㎡，溢价率107%竞得凤凰学校对面地块，即现在的优步学府。

2018年初，楼市依然没有明显降温的痕迹。碧桂园以楼面价6357元/㎡，溢价率66%竞得现凤凰源著地块，为新年开了一个好头，也给开发商们注下了强心剂。

好景不长，到了2018年的下半年，楼市持续趋冷。土地流拍、楼盘促销等形式层出不穷。

2019年6月，来自上海的华飞地产，即使实际楼面价和凤凰源著不相上下，依然没有改变群众的楼市预期。

如今，楼市大环境更为严格，房企“钱袋子”越发收紧。市场行情萎靡不振。今日的土拍结果，更是一个意料之中的结果。

土拍是楼市情绪的制造器。去年下半年的楼市降温，就是从“一场土拍一场凉”开始的。今年土拍，至少没有助燃高亢的楼市情绪。

通常来讲，在楼市整体行情走弱的情况下，操盘者更愿意推出优质地块。一方面，可以避免流拍，白白搭戏。另一方面，可以引导群众的楼市预期。

那么，现在海州高新区到底有没有优质地块？有的。原新海新区的花果山大道西还有不少空地，甚至去年主城区的棚改净地也都不错。接下来压箱底的好地块还有不少，土拍热度会不会转向也是未知数。

这是一个越来越情绪化的市场，情绪来得很快，去得也很快，充满着盲从。比如，一个自贸区概念就能激发全城人民的购房热情，被迷得不知所向。

所以，对一部分人来说，政治经济学是必修课，楼市心理学是选修课。

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