3月小阳春果然是“满血冲刺”！

最后一周双休，两天成交2668套，一举拿下2024年以来TOP2纪录（仅次于3月15-16日周末，2735套）。

截止3月30日，上海网上房地产二手房网签约28466套，全月站上2.93万套（3月31日预估800套左右）无压力。

但正如房万数据群里小伙伴所说：

“3W套不可能的了，就2.9差不多。”

还是能够隐隐感觉到市场对三月小阳春“表态”：

已经很不错了，但却未能超预期。

具体3月小阳春表现如何？我们细致来看。

2025年3月

上海二手房总成交约2.93万套

同比上涨40.15%，环比上涨74.81%

全市小区基价约56252元/㎡

同比下降9.06%，环比下降0.49%

01

小阳春成交放量，但并未超预期

上海楼市进入“金三银四”，其实是更加贴近“真实”市场。

要知道，从去年9.29新政到现在已经半年了，3月份相比去年底，可以说是更纯粹的“自由交易”。

第一，不受重大节假日影响；

第二，不受新政直接催化刺激。

当然中间穿插了两会，但我感觉今年两会对楼市的直接利好并不明显。

就是在这样背景下，3月份呈现了更为自然的交易节奏和惯性，展现了上海二手楼市真实的交易状态。

不过单纯从结果来看，2.93万套这个成交量一出来，我个人以为还是属于正常发挥的水平。

首先，对比过往5年同期，除却2022年因疫情影响，今年3月的成交只是略微比2023/2024年好，明显弱于2021年同期，远没有到“火爆”的程度；

其次，2.93万套和去年12月平齐，但也没有破新高。

3月，又一次倒在了3万套关口。（有点可惜）

所以，这个成绩只能算正常发挥，并没有特别超预期！

另外，量虽然上来了，但置换链条仍然没有动起来。

换句话说，今年小阳春并没能实现刚需-改善的“良性循环”，这反而是个“痛点”。

而且对比去年3月、12月，今年3月二手刚需化更加显著。

300万以下的刚需占比不断扩大，占到已超50%；

而更高总价段，尤其是千万级左右改善的中间层，成交占比却在萎缩。

不难看出，改善客群仍在瞻前顾后。

02

房价还未止跌

虽然量起来了，但价格却还在持续下跌。

一房一万最新数据显示，3月全市小区基价约为56252元/㎡，同比去年下降约9.06%，环比上月下降约0.49%。

（小区基价：小区成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况）

上海二手房价，已连续下滑23个月，大致追平至2017年4月。

虽然跌幅整体在逐步收窄，但值得注意的是，3月环比跌幅有些微放大的迹象。

老实讲，这是个不太好的“信号”。

原本大家都寄希望于金三银四成交放量，来激发市场的活跃度和流动性，以助推二手房价企稳，这么看下来，压力还是比较大的。

当下仍旧是“以价换量”的买方市场，上海二手房价仍在“底部”区间。

03

房东卖房很“心累”

我们再来看其他几个指标，或许更能够洞察今年3月的“含金量”。

首先，挂牌量升价跌。

截止3月31日，头部中介二手住宅挂牌量约11.25万套，较上月底（10.96万套）上涨约2.62%。

挂牌价格方面，当下挂牌均价约59367元/㎡，较上月底（59895元/㎡）下跌了约0.88%。

成交放量，并没有给房东带来更愉快的卖房体验，反而是持续“难卖”。

原因很简单，同小区甚至同户型，挂牌房源都增加了。

这还只是一方面，更关键的是成交价格更低了。

我那位准备卖普陀老破大平价置换到徐汇/长宁的朋友，直言卖到“心累”，都不打算置换了。

其次，成交新挂比重新站上了1以上，但低于去年底。

这是一个向好的指标。

毕竟整个2月受春节影响，成交新挂比一度低于1。

我们从去年9.29新政以来，就在说上海二手房开启了实质性去库存阶段。

经历了2月的小波动后，上海二手房重启“去库存”模式。

但平心而论，1.06这个数值还是有点偏弱，都还没有恢复到去年底的水平。

这就是伙伴们在讨论的，“感觉也没阳气很足”。

从房东信心指数也佐证了这一点。

最新房东信心指数6.69%，不仅低于年前10%的水平，且还略有探底。

这应该是9.29新政后，房东信心最为“低迷”的节点了。

04

结语

相信敏感的购房者也察觉到了，当前的二手交易又处在了多空激烈博弈的节点。

刚需跌出了性价比，不断去化；

改善类房源却因为去年底已经去了一波库存，新挂房源挂牌价又有走高的趋势，而买家的预期并没有同步跟上，房东和买房人之间的拉扯周期变长了。

从这个角度来讲，预计4月份的二手市场仍然很难到“火爆”的程度，突破3万套有压力。

当前的二手房，似乎又到了政策加码的窗口期了~

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。