2026年，是上海新房积分制以来，五年限售新房解禁的“元年”。

各大社交平台上，关于“五年限售新房解禁”的话题也越来越多。

很多人都在解读“危机”：

这么多同质房源挂出来，会不会冲垮二手房价？

更夸张的是，个别媒体为了博“眼球”，还渲染“崩溃论”。

为了弄清楚这些房源的分布，以及可能带来的“冲击”，我自己也仔细梳理了2021-2024年的限售新盘。（需要表单的伙伴后台留言或私信）

那么具体的情况是怎样的？下面我们一起来看！

上海首个楼市AI-房万AI，重磅来袭！

01

2026年，将解禁33016套次新房

2021年3月3日开始，上海对认购比例超过130%新房实施五年限售（按网签时间）。

当时的背景想必大家都知道，就是楼市太热了，为了抑制炒房。

如今，距离首批房源解禁的时间点是越来越近了。

大家(尤其是房东们)关心的第一个问题，自然是五年限售新盘量有多大？都是哪些？在哪里？

别急，我们一一来看。

一房一万大数据显示，未来4年间将解除限售的新房多达12.5万套。

（注：五年限售解禁是按照网签时间来计算的。但每个楼盘哪怕同一批次的房子，网签时间都会有先后，因此这里按照开盘时间统计。）

具体每一年解禁情况如下：

大家能够看到，随着时间的推移，越往后的解禁房源其实是变少了的。

所以解禁后相对对二手市场有“冲击”的，其实是2026、2027、2028这三年。

我们就聚焦于离我们最近的2026年。

这里先把详细表格放出来，由于新盘数量多，表格较长，需要详细高清版的，可以私信后台小助手领取。

关于2021年五年限售楼盘，有几个信息点可以给大家同步下：

1.2021年是积分制元年，当时倒挂打新热潮历历在目。

全年新房成交92490套，五年限售套数达到了33016套，占比约36%。

2.2021年是打新热年，上海16区都触发了积分，也就意味着每个区都有限售的新盘。

3.2021年共102次触发积分，其中积分70分以上高积分达到24次，占比约24%。

不难看出，当年为了打新，不少人既要腾出资格，又要腾出分数，付出的“代价”颇大，甚至要经历多次打新才能上车。

历经千辛万苦，好不容易买到“优质”的房子，定然更加希望到手后保值增值。

但楼市的背景板已经两样，当时的高预期如今面临着未知的挑战，当然让买房人“揪心”。

很多人都担心自己买到的热盘，会不会禁不住考验，遭遇挂牌踩踏和邻居背刺。

但事实情况，真的有这么吓人么？

02

全盘不太可能出现挂牌踩踏

我倒觉得没必要提心吊胆！

主要分两方面原因。

第一，解禁的房源是分时间、分区域、分客群的，不是一次性放出来。

我们先来看时间节点。

2026年压力大点的月份是6/7月，其次是年底这段时间。

再来看区域。

浦东、青浦、宝山占据前三甲，还有嘉定、奉贤，也是超过2000套的。

长宁最少，只有154套。而去年长宁二手房成交6627套，这点量对于长宁二手市场来说，可谓“毛毛雨”。

颗粒度再细到板块。

徐泾以3452套登顶TOP1；

接下来是临港，2508套；周康2118套。

唐镇1477套，位列TOP6。

可以看到，解禁房源主要还是位于五大新城为主的外围郊区，市中心体量都不太大。

TOP15里面只有虹口四川北路上榜，有736套次新房解禁。

最后来看客群。

6万以内刚需解禁达到18696套，占比约57%，对应的基本都是外环外的楼盘；

而10万以上豪宅解禁4735套，占比约14%。

整体来看，6万以下刚需的承压是更大的。

第二方面的原因，就是解禁房源挂牌率的问题。

这其实也是一个最不确定的因素。

因为你也不知道，未来这些解禁次新房，有多少会挂出来？

为了有个大概的体感，我们可以先看下上海整体的挂牌情况。

当前上海二手存量住宅共计861万套，截止2025年3月21日房地网全网挂牌约19.5万套，挂牌率约2.2%。

这还只是整体大盘的情况，涉及到次新房的挂牌率，因为体量基数小、品质更优、房东惜售等原因，挂牌率只会更低。

当然，你可能会说，因为限售了5年，就相当于“堰塞湖”效应，那些积压了5年的挂牌需求，到了26年应该比正常的阈值要高些。

那姑且按照5%的挂牌率（这个挂牌率已经很夸张了）来算，2026年全年解禁的次新房，挂牌量可能会达到：

33016*5%≈1651（套）

这个数值，对于整体大盘来讲，实际的冲击会有多大？

其实也可以间接比较得出答案。

我梳理了下2021-2024年次新房（竣工于2016年后）年度成交量，4年均值约2.2万套。

也就是说每年次新房要成交2.2万套。

即便挂牌1651套，占比还不到8%。

客观来看，这点体量对于全盘的影响是有限的。

所以网传的恐慌性挂牌，其实不太可能出现。

毕竟你想么，假如你是2021年那会儿打新的业主，你也不可能随便亏本卖的，人人都有“损失厌恶”心理。

03

超供板块可能面临库存压力

好了，说完了整体的情况，我们再来讲局部市场。

大家都知道，这几年，无论新房、二手房，行情分化加剧。

虽然在整体上影响不大，但具体到某些超供的板块，情况可能不太一样。

在局部市场上，还是会呈现不同的特点。

1.徐泾

其实在以上的梳理中，我们已经能够看到大虹桥徐泾面临的压力。

2021年，徐泾一共有3452套现房触发限售。

看户型面积的话，这些限售新房有着非常鲜明的同质化倾向：

绝大多数都是百平左右的3房。

而且徐泾的压力除了自己本身，还有华漕。

两个板块的客群几乎没有太大差异。

更加令人担忧的是，大虹桥目前的产业失血严重，之前很多房企总部，因为这几年的调控和行情下行，搬空了很多，而新的产业还没有完全接续上。

前几年因为国家级规划概念&高倒挂，大虹桥有不少投资客涌入，这也可能会成为大虹桥业主的“隐忧”。

目前，整个徐泾的二手市场，次新房成交价基本退回到6万+/㎡，和高峰期9-10万/㎡相比，缩水约30%。

相比之下，6万+/㎡反而让徐泾“安全”了许多，价值回归也让二手市场重新接受。

因此，观察徐泾次新房（竣工2016年后）二手交易，成交量有逐步放大的趋势。

同时，挂牌量在见顶后也趋于收缩。

这说明，大虹桥徐泾的次新泡沫不断被挤出，二手市场处于更加合理的价值区间。

所以，我个人以为徐泾二手次新已经阶段性筑底，6万/㎡就是一个底部区间，短期内再跌也跌不动了。

2.唐镇

唐镇目前的情形似乎比大虹桥要好些。

2021年，唐镇和大虹桥一样是“当红炸仔鸡”，但大虹桥“熄火”后，唐镇现在仍然热度很高。

个人觉得主要还是浦东的产业能级在持续提升，远远不断导入购买力；

以及浦东600-1000万级整体的供应，可选项就不多。

唐镇在2021年有1477套房源触发限售。

按照5%的挂牌来算，一年也就只有74套房源流入二手市场。

但你知道么，2024年在同样有新盘不断输出的同时，唐镇的二手次新房（竣工2016年后）照样成交了390套。

唐镇的次新房挂牌量也不算多，目前挂牌总量还不到300套。

唐镇还有学区光环，加上城市界面不错，在自住层面基本盘更夯实。

3.四川北路（瑞虹）

说到四川北路，其实说的就是瑞虹新城。

2021年入市了中粮瑞虹海景壹号和招商外滩玺，合计736套房源触发限售。

瑞虹新城本来就是虹口内环，甚至整个北四区的“扛把子”，2024年至今标杆二手次新成交站稳15万+/㎡。

个人觉得，2026年解禁限售后，新入场的次新房也没法对瑞虹产生实质性冲击。

瑞虹的压力其实不是来自内部，反而是周边的中兴路和东外滩，这些地方正在借力城市更新快速崛起。

4.徐汇滨江

最后，我们来探讨下徐汇滨江。

有很多人都意识到了，徐汇滨江在最近的土拍市场中，是浦西市区溢价率最猛的。

宸嘉和绿城现在放风的新房价格都在18-20万/㎡。

短短的两三年时间，徐汇滨江的新房价格从原先的13.1万（汇元玺/御江庭）翻到近20万/㎡，涨幅很夸张（当然也有产品力升级、地段位置的因素）

但在2021年，徐汇滨江加上龙华，也就只有云锦东方95套房源解禁。

云锦东方这种传世级别的次新房，应该很少有人会抛售吧。

徐汇滨江后续的压力主要是2028-2029年。

但那时候楼市行情会怎么样，谁也说不清楚。

目前，整个徐汇滨江的热度还是很高，主要还是徐汇滨江的兑现速度很快；

以及滨江带的站位，和前滩一起成为了滨江新贵。

当下的头部标杆小区二手成交主要在18-20万/㎡左右。

早前买到徐汇滨江新房的，哪怕五年限售解封后，还是不亏的。

真正要考虑风险的，反而是近期取消限价、高溢价拿地后入市的新盘。

04

结语

去年，上海次新房（竣工2016年后）一共成交了26236套。

2026年解禁的房源，按照5%的挂牌率：33016*5%≈1651（套），在成交基数面前，份量其实很轻。

而且随着新政利好不断释放，增值税五改二，首付比例/契税降低等，二手交易更加润滑。

大概率是，今年的二手成交量级还将比去年扩大。

在决策层不断喊话“止跌回稳”，以及二手市场真实回暖的大背景下，成交放量也会相应缓解市场的焦虑情绪。

所以五年限售解禁，根本不能够给二手房价造成重创。

相比“五年限售解禁”，更大的影响因素还是在人口结构的调整（新质购买力缩减），大家收入预期的不确定性。

甚至新房供应结构、旧改力度，乃至于周边城市竞争力相对增强这些点，可能都会比五年限售解禁激起更大的水花。

如果只局限于五年限售解禁这批房源，未免太容易“放大焦虑”。

大家还是安心持有手中物业，静等花开吧！

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。