大家好，我是单敏。

一个在广州解决买房和贷款难题的家伙。

欢迎新朋友了解我：

上一篇文章：

做了篇广州人口发展数据和前景预测。大家可以了解一下这座城市最新的人口情况和规划。了解房价嘛，其实就是了解人口变化。

以下内容，仅代表个人观点，不一定对，大家随便看看。

改善说，单总老黄浦未来供应量那么大，是不是不能买啊。

单敏说，不能买倒不至于，只是要看入手价。就像小区里面如果有一套300万的同户型的，你就不要买哪套挂牌360万的那套一样。

一套房子值不值得买，看的是小区内的和周边的参照。

如果你跟我一样，对整个城市里的各个板块都比较了解的话。那还能再做跨板块参照。

一座城市里面，看起来不同板块都是各自独立的。其实整个城市都是一体的，A涨了，B基本上也都会涨。A跌了，B通常也会跌。

在对板块居住依赖程度较弱的人眼里，跨板块购房并没有那么大的芥蒂。

他们是这座城市的调和剂，一个板块太贵了就会流向另外一个板块。

就像其他一线太贵了，会促使人才流动到成本低谷的城市一样。

还有就是有意思的是，如果二手卖家价格太硬的话，会让买家都冲向新盘。

就像白云的新世界云逸，业主一个个说自己很诚意卖，一个个都想卖5万以上。

结果就会让买家去买旁边的国贸云上、云筑上品等这些新盘一样。

人家南向户型还随便挑，你这二手的北向户型，怎么打。

之前我有个顾客还想着死活要在云逸里面打出一套笋盘来。

结果我陪他几乎把整个云逸的业主都打了个遍，性价比都还是不如旁边的新盘。

最后折腾的也心死了，只能买旁边的新房了。

改善说，那旁边不是还有岭南新世界这些二手么？配套不是一样么？

单敏说，人家要用来当婚房的。收入足够上的情况下，老房子下不了手的。

更何况，真不行的话，家里也会情愿支持他们一点，让他们买个新房喜庆点的。

买楼龄比较大的二手的，更多是已经成家立业，且购房条件约束比较多的小伙伴。

又或者对投资涨幅比例，有比较极致追求的纯投资投资客伙伴，会比较好接受楼龄。

至于纯自住的，就算知道新房略有溢价，他们依旧会选择新房。就像你知道新车落地打七折，依旧会选择买新的，而不是二手车一样。

这个溢价在他们需求六边形里面，是可以接受的。

毕竟这个地方赚的只是选筹的钱。

20年之后两套都是20年+楼龄的房子，都涨到了2000万。

你是不会去计较，当年自己入手时候是160万，还是200万。

因为赚大势的钱比选筹的钱重要。真没办法每一步都算无遗策。

这对于普通人来说，要求太高了。

改善说，那是不是可以随便买。

单敏说，那也不是，这话也会有点抬杠了。

我指的是，对于普通人来说去硬刚自己内心原有的癖好，强行让自己接受纯投资的偏好，有可能过尤而不及。

结果导致到他抵触房产而错过大势到来的机会。

还不如接受自己的一些偏好，然后再在里面优化。

把一些明显是坑和瑕疵的选项去除掉，比如超远郊新房之类去掉。

比如喜欢一手的朋友，把几个一手盘里面，没性价比的盘踢出选择清单。

在几个比较值得选的里面，挑一个。

或者几个次新盘里面，把笋盘找出来。

然后把价格打下来，拿到自己偏好内，最划算的那一套。

这结果就不错了。

只要没犯大错，都算是可以接受的范围。

改善说，那我想买老黄浦的改善4房会不会有问题。

单敏说，那就要看具体哪套了。还有就是你能等的时间。

因为老黄浦目前几个改善的次新盘，都没有特别诚意卖的业主。

目前值得选那几套里面，如果你挑不上，又想快点把买房这件事落实下来。

这个面积段的，可能还真的新房对你来说会是一个更优选。

如果可以接受等的话，那就用1-2月去守盘，如果有值得入的就赶紧干。

否则也是回到先买先解决问题这件事上。

你也说过，要在这段时间内买好，让家里人安心。

所以我们要看情况行事。

希望我的知识和经验能帮你解决买房路上的难题，让你买房时候更少困惑也更踏实。

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（2025.1.18 单敏 minlmf）