大家好，我是单敏。
一个在广州解决买房和贷款难题的家伙。
欢迎新朋友了解我：
上一篇文章：
上面的标题我修改了下，昨天晚上写完已经很晚了。赶着发文章，没把标题写好。所以阅读数也就一般。有点可惜了文章。
以下内容，仅代表个人观点，不一定对，大家随便看看。
在广州生活，每天早晚高峰乘坐地铁，那拥挤程度总会让人印象深刻。尤其是三号线，堪称 “死亡三号线”，人多得仿佛沙丁鱼罐头，被挤得双脚离地也并非夸张。
在车陂南、体育西这些换乘站，汹涌的人潮更是让人寸步难行。
但正是这种拥挤，彰显出广州作为超大城市的强大经济活力。
房价的问题，也都是人满为患惹的祸。
01
广州人口增长态势分析
（一）常住人口数据回溯
回顾广州人口增长历程，数据变化还是很令人惊叹的。
1988 年，广州常住人口仅 577 万 ，彼时城市规模相对有限，经济发展处于快速积累阶段。到 2000 年，常住人口达 700 万，12 年间新增 123 万，年均增长约 10 万。
这一时期，广州凭借改革开放前沿阵地的优势，开始用财富效应虹吸全国各地人口。从制造业和商贸起步发展。白云、越秀、海珠这些工厂聚集地，批发市场为主的地方开始崛起。
让在小城市只是底层的人，有机会找到属于自己的发展机会。不再只是关系户们脚下的踏脚石。2010 年，广州常住人口飙升至 1270 万，8 年新增 570 万，年均增长超 70 万。
这一阶段，广州经济腾飞，产业多元化发展，服务业崛起，城市基础设施不断完善，吸引大量人才涌入。同时，城市化进程加速，周边区域并入，也促使人口快速增长。
2020 年，常住人口达到 1867 万，10 年增加近 600 万，年均增长 60 万。在此期间，广州作为国家中心城市，国际影响力提升，科技创新、金融服务等高端产业发展迅猛，吸引大量高端人才与创业者，推动人口持续增长。2023 年，广州常住人口为 1882.70 万，较 2022 年增长 9.29 万，名义增长率 0.5% 。
就算是近几年的特殊时期，也并没有减弱这个城市人口的发展。
特别是最近明显小城市的发展机会大量消失的情况下，很多人逃回老家后，又开始回到广州这座城市。
（二）与其他一线城市对比
与北京、上海、深圳相比，广州在人口增长方面独具特色。2023 年，北京常住人口 2185.80 万，较 2022 年增长 1.5 万，名义增长率 0.07%；上海常住人口 2487.45 万，较 2022 年增长 11.56 万，名义增长率 0.47%；深圳常住人口 1766.20 万，较 2022 年增长 0.2 万，名义增长率 0.01% 。
从人口增量看，上海增量最多，为 11.56 万；从增长率而言，广州以 0.5% 的名义增长率领先。
这表明广州在吸引人口方面有独特优势，尽管北京、上海凭借政治、经济资源吸引大量人口，但广州凭借活跃的商业氛围、包容的城市文化、相对较低的生活成本，吸引着更多想要兼顾发展和生活的人。
传统商贸业与新兴科技产业协同发展，吸引不同层次人群，这是广州人口增长的重要支撑 。
02
广州人口密度与区域发展
（一）人口密度指标解读
人口密度是衡量城市发展的关键微观指标，深刻影响城市经济与商业业态布局。
KTV 指数便是生动例证，它揭示了人口密度与商业业态的紧密联系。在过往，判断一个地区经济活力，KTV 数量是重要参考。当区域人口密度达每平方公里 3000 人，KTV 这一消费业态方能生存。这是因为足够的人口密度意味着充足的消费需求，能支撑 KTV 运营成本并实现盈利。
不同商业业态对人口密度要求各异。五星级酒店、米其林餐厅、奢侈品商场等高档商业业态，对人口密度要求极高，每平方公里需达 5000 人甚至 2 万人，因其目标客户群体有限，需足够规模人群支撑运营。地铁建设同样受人口密度制约，每平方公里 2 万人的密度，才能覆盖建设与运营成本。这表明，人口密度不仅决定商业业态能否存在，更影响城市基础设施建设与布局 。
（二）广州各区域人口密度剖析
广州各区域人口密度差异显著，呈现出鲜明的层级特征。中心四区（越秀、天河、海珠、荔湾）常住人口密度均超 1.9 万人 / 平方公里，处于全市领先地位。
越秀区以 2.84 万人 / 平方公里的密度位居榜首，作为广州传统核心区，历史悠久，文化底蕴深厚，政务、商业、文化资源高度集聚，吸引大量人口居住与工作。
天河区以 2.32 万人 / 平方公里紧随其后，作为广州新的经济中心，汇聚众多高端写字楼、购物中心、金融机构，是就业与消费热点区域，人口密度居高不下。海珠区、荔湾区也凭借各自优势，保持较高人口密度。
相比之下，其他区域人口密度有较大差距。番禺区为 5300 人 / 平方公里，白云区为 4600 人 / 平方公里，处于第二档。
而在这第二档的规模效应之下，你会看到这两个区，已经有能力打造自己的CBD新城。
番禺集中全力打造了万博，白云打造了白云新城。这两个新城也不负期望，成了商业中心，并且都很红火。
黄埔区 2500 人 / 平方公里，花都区 1700 人 / 平方公里，南沙区 1200 人 / 平方公里，处于第三档。
这些区域多为新兴发展区，产业尚在集聚过程中，人口导入需要很长时间。
也就导致到如果在新兴发展板块上买房，期望大涨会是一件比较遥遥无期的事情。
当然我指的是这些区内的新兴发展板块，像黄埔的老黄浦和科学城，可以说是基于城市中心生长出来的触手。人口密度会高于黄埔区的平均指数。
鱼珠会成为核心商务板块，往后延展的则是核心区的生活板块，科学城和天河的智慧城则成为广州的生产技术支撑。
增城 980 人 / 平方公里和从化 370 人 / 平方公里，人口密度相对较低，它们距离中心城区较远，经济发展水平和产业吸引力有限 。
03
广州人口结构特点
（一）年龄结构特征
广州市第七次全国人口普查数据显示：
0 - 14 岁人口占比 13.87%；
15 - 59 岁人口占比高达 74.72%；
60 岁及以上人口占比 11.41%。
以这为基准，加上持续输入的人口，就算23-24年的环境不好，但实际上劳动力人口的基础依旧坚实。
只要人口基础在，差的其实也只是那一口“信心”。
其实也就是把贸易和民企的窗口打开，这座城市就会开始腾跃。
（二）教育程度分布
广州常住人口受教育程度不断提升，彰显城市人才储备与创新实力。据第七次全国人口普查数据，拥有大学（大专及以上）文化程度的人口达 509.45 万人，每 10 万人中拥有大学文化程度的由 2010 年的 19228 人上升为 27277 人 。15 岁及以上人口平均受教育年限由 10.84 年提高至 11.61 年。
真感叹一句，大学生越来越不值钱了。但这种人肉电池的补充，也让这座城市的转速越来越快。
04
基于规划的人口预测
《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》相比于18年的版本，把广州常驻人口的目标从2000万提升到了2200万人，增加了200万人口。
对管理服务人口的都数量，则从2500万提升到了3000万人。
既是一个预期，也是能见到的趋势。
有人说广州房价低，不如其他几个一线城市。
只是深想一下，高人口低房价其实是一个维持不了许久的状态。人多了自然会勾兑出新的增长可能，或者说发展机会。
结果自然就形成了拥挤效应，价格就会水涨船高。
况且如果以赚钱来算，涨幅高才是收益。
买的便宜，卖的贵，才是收益。买的贵，卖的贵，只是面子上好看。
一线的资产收益预期里，广州会优于其他三座城市。
希望我的知识和经验能帮你解决买房路上的难题，让你买房时候更少困惑也更踏实。
（2025.1.17 单敏 minlmf）
