是时候再写一下大虹桥了，它让大家兴奋过，疲惫过，再提时却已不知从何说起。

上个十年，虹桥枢纽外全长不到4公里的申虹路上，曾聚集着二十多家百强房企的总部。2021年起，它们无一例外陆续撤离。

房企退场，楼市退烧，倒逼着大虹桥的转型。这个年轻的商务区，在不算长的时间里，经历了大起大落。

见它高楼起，见它宴宾客，但真不能让它“楼塌了”。

一片土地的功能，是人为赋予的。

大虹桥正带着国家意志另起炉灶，搬空了的总部大楼换个LOGO，照样是一片热土。

最近，大虹桥终于有了久违的大动作。

3月28日，上海市规划和自然资源局公示了《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划（草案）》，“大虹桥”总面积有望将从原有的151平方公里扩大至535平方公里，范围扩大3.5倍，相当于26个黄浦区那么大。

535平方公里是一个很微妙的数字，目前已形成“一区22园”格局、覆盖全市16个行政区的大张江，面积正好是534.8平方公里。

这样的重合，让人再次有了对标的感觉。

01

大虹桥与大张江，比不了

如果说张江是埋头实验室、手握核心技术专利的“理工科学霸”，大虹桥则像穿梭于国际会议厅、擅长资源整合的“商科精英”。

两大IP一文一武，根本不应该放在一起比较。

一个好IP是无声的符号，能让人趋之若鹜，但在科技创新为第一要务的当下，大虹桥的IP光芒显得有些“虚”。

从房价来看，张江、虹桥辐射力的差距也早已越拉越远。

张江的“一区22园”格局、覆盖全市16个行政区，“张江研发+上海制造”的协同发展模式已经将触角延伸至全市的各个角落。

2024年2月14日 ，徐汇区人民政府专门印发了《张江高新区徐汇园高质量发展行动方案（2025-2026年）》，指出要继续重点发展人工智能主导产业，打造生物医药研发服务特色产业。

在“老钱”徐汇的前面缀上张江的title也毫无违和之感，只让人觉得各取所需、双剑合璧。

大虹桥却始终没有摆脱“郊区”标签，这次扩容把漕河泾作为专业中心也囊括进去了，给人的感觉是“倒反天罡”。

人们下意识的断定，来自对大虹桥实力的质疑。

质疑何来，我认为来自两个方面：

1、分散建设是大虹桥的原罪。

真正将虹桥板块定义出来的，是虹桥主城片区概念。

「虹桥主城片区，总面积88平方公里，东至外环路，南至G50沪渝高速，西至G15沈海高速，北至G2京沪高速和闵行区界，涉及长宁、闵行、嘉定和青浦。」

区域交界的边角料地带，向来名不见经传，发展一贯受阻。

可以说是当年的大虹桥规划“救”了它们一命。

手握顶级规划的前几年，徐泾、华漕、江桥都当过新房市场的当红炸子鸡，也确实拔地而起了一大批全新楼盘及配套设施，让身为郊区的它们一飞冲天，有了都市的模样。

如今几个板块的楼市，有超过一年没什么大动静了。

继23年的龙湖青云阙之后，江桥低调入市了保利虹桥和著。

华漕去年土拍的上海城投华漕地块（MHP0-1404单元39-02、40-02地块），位置并非前湾核心，入市时间未定。

徐泾沉寂已久，在今年3月拿出三幅纯住宅地块（徐泾镇徐耀路北侧A18-12地块、西虹桥17-05/18-05地块），分别靠近17号线徐泾北城站、2号线西延段蟠祥路站（在建），准备回归土拍。

房地产荣光一去不返，住宅开发停滞的这段时间，是虹桥顶流们的沉淀期。

根据官方3月底发布的虹桥国际中央商务区建设成果，虽然总部经济、现代服务业、国际贸易等仍是大虹桥的特色发展方向，且成果斐然。

但再细看，各区“各自为政”的尴尬也流露了出来，成绩单以区为单位分门别类，各有侧重。

总部经济从房地产转向生物医药、国际贸易等，但如今各个片区散还不是满天星，聚也聚不太起来。

分属四区，区区都有自己着重建设的其他部分，难免分心。

这就与张江有很大不同，它一开始就单一、纵深、死磕科创，押对了赛道。

2、交通不畅，是大虹桥的阻碍。

虹桥枢纽平均每天运输近100万人次，几乎是世界上最大最复杂的综合交通枢纽了。

即使目的地不是上海，也会有源源不断的外地人、外国人在这里换乘、转机。

它的强大是旅客们的共识，但一个超级枢纽光环下的阴影，只有工作、居住在此的人才会深有体会。

区域内交通线路看似密集，却是让人头疼的"割裂式布局"。

以入驻企业最多的虹桥天地为例，从办公楼到虹桥火车站站厅，看似直线距离仅500米，却需要步行15分钟以上。

再放大点看，目前2/10/17号线三条轨交在虹桥枢纽交汇。

整个大虹桥的轨交更是多达5条线路、17个轨道站点（换乘站算1个），其中2号线、10号线、13号线、14号线串联中心城方向，17号线串联青浦郊区。

但这些线路本身鲜有相交，让本就分属不同区域的几大片区，联络困难，难成合力。

北虹桥（江桥片区）和南虹桥（华漕片区）的居民，即便与虹桥枢纽的直线距离仅5-8公里，也需多次换乘才能抵达，耗时往往超过40分钟。

这种"近在咫尺却远若天涯"的轨交空白，严重制约了区域一体化的发展。

02

超级虹桥，能解决多少问题

此次大虹桥扩容涉及上海7个区，新增虹桥镇、七宝镇、莘庄镇等24个街镇，其中松江、普陀、宝山、甚至徐汇的边边角角都被纳入规划，成为“大虹桥”家庭的新成员。

它们能帮助大虹桥摆脱原罪、突破阻碍吗？

1、超级虹桥好像更分散了。

超级虹桥扬言要将“饼”摊大，先借此机会挨家挨户“借借”面粉，被并入的部分都不是“空手而来”。

松江G60科创走廊、桃浦智创城、南大智慧城、漕河泾，都是几个新进区域鼎力发展的产业型板块。

这可能也是大家多有质疑的原因，虹桥商务区还分散得很，新成员又以什么新身份加入棋局。

不过从规划看，已经给它们定好了位：嘉定+宝山=嘉宝综合组团、普陀+宝山=普宝科创组团、徐汇+闵行=徐闵数智片区......

就现状来说，除了徐闵稍微成熟，其他各个片区与虹桥商务区相比，好像更为稚嫩。

扩大之后的虹桥，各个片区之间虽有互通有无的可能性，但很明显，大虹桥的IP建设还是风高路远、未成定局。

2、用轨交把分散的它们连在一起。

产业的事还有些虚无缥缈，轨交建设更加眼见为实。

在建的三条地铁线不仅能加速虹桥摆脱"枢纽在侧却出行不便"的尴尬，也会让现在看来“无故加入”的部分多点说服力。

我们具体来看，最重要的是13号线西延伸，联通了江桥、前湾、徐泾，大虹桥核心区不相连的交通困局终于能打通了。

示范区线主要面向青浦，还与13号线西延伸在芳乐路站交汇，直接让前湾从零轨交变身双轨交汇。

嘉闵线北自嘉定新城，经过南翔、江桥与13号线、14号线相交，南至闵行莘庄站，连接1号线、5号线。

如果规划中的25号线真能按现有消息落地，虹桥直达徐汇不是没有可能。

当交通网全部成型，被新纳入的南翔、七宝、莘庄，以及一旁的桃浦、南大、漕河泾，全都能勉强搭上边。这么看来，这个超级大饼的来源似乎有迹可循，信服度也多了几分。

网传之前25号线路线规划

03

写在最后

本来就还在争议期，面积还由151平方公里一下扩大至535平方公里。说真的，步子迈得是有点大。

但是话又说回来，国家级规划没几个，大虹桥有资格将任何精兵强将纳入麾下。

借助虹桥枢纽的国际贸易与总部经济，大虹桥天生的独特性是谁也夺不走的。

更何况，它还肩负着长三角一体化的重任。

在这方面，大虹桥付出的心力不比发展总部经济少。

比如2024年大虹桥依托各功能平台集聚金融、法律、税务、知识产权保护、人力资源服务等十大类500余家国际化专业服务机构，链接海外资源为长三角出海企业所用。

再比如，长宁在去年办结沪杭、沪苏首单长三角不动产登记跨省通办业务，颁出长三角首张跨省通办律师执业证......

这么看来，大虹桥的大IP，可能535平方公里都不止，一再的强曝光是很有必要的。

现在，一切还在准备期，至于结果，时间会给出答案。

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