如果朋友圈约等于真实世界，那么上个月连云港人气最旺的，一定是各大售楼处。

刚刚过去的这个月，想必很多小伙伴的手机被以下信息和图片刷屏：

人声鼎沸的售楼处、贴满销控表的背景板、各色车牌扎堆的停车场...

标配三张截图——分别是“自贸区旁”、“大局已定”，以及“喜迎房价上涨”。

不论楼盘距自贸区多远，都声称自己是自贸区楼盘。不论区域和自己有没有关系，大家都会潜意识的认为连云港楼市都在利好，从而给自己信心，给客户信心。不论是楼市参与者还是观察者，都感受到了自贸区带来的"楼市狂欢"。

感觉连云港像刚踏入2017的那波楼市，压抑了太久，上下一片欢呼扫去阴霾重见天日。

作为楼市记录者的《连云港大话楼市》，在官宣48小时后创作了《自贸区批准后的“48小时”，记录真实的连云港楼市》，向大家展示一线市场的真实声音。今天，距离自贸区批准已经过去了40天，我们全面复盘连云港楼市一个月来的历程，用数字证明楼市自贸区效应的“威力”。

自贸区效应下的楼市，从现在来看，首先就是从成交量上开始的。

根据连云港房地产网数据，9月份连云港全市共成交商品房8784套，成交面积约964965㎡。与上月（8月）连云港楼市整体成交量相比，9月份全市商品房成交套数增加2559套，环比上涨41.11%；商品房成交面积增加336433㎡，环比上涨53.53%。

细分自贸区辐射区域的楼市成交。开发区9月新建商品房成交2392套共25.9万方，连云区成交827套，约9万方。对比前8个月的数据，9月份的开发区和连云区均迎来大幅上涨。尤其是开发区，9月的成交破了单月成交记录，是7月的4倍，接近前五月数据之和。这也恰恰说明了自贸区效应其实是买卖双方对上涨的预期所导致的，无论是买方还是卖方都不想错失这千载难逢的自贸区概念。

就各周成交来看。受网签滞后因素影响，9月第一周才大规模集中网签商品住宅。随后的三周，开发区楼市趋于平静，但总体成交数据还是高于过去；连云区经过小幅波动后已经慢慢回归到常态。

相较于新房市场，二手房市场颇显得波澜不惊。我监测了全市上个月的二手房成交数据，并未跟随新房市场出现大幅波动现象。这大概证明两点，第一点，连云港楼市依然是新房主导的市场，购房者购房和投资首选新房；第二点，自贸区直接辐射区域的二手房市场还没有成熟形成。这说明了片区还未形成稳定的常住人口，换句话来说，开发区外来人口导入依然是个“持久战”。另外，二手市场的不稳定，短期内区域的价值其实也是相对不稳定的，区域内的定价受一手房的干扰会比较大。

价格上的表现又如何呢？

虽然自贸区官宣后，有一些楼盘纷纷晒出“涨价在即”的飞机稿。但是我们从案场获取的消息，房价并没有出现波动。

9月份那段比较火的时间，也就仅仅取消了之前的购房优惠。但是在十一假期，楼盘又重新推出了购房优惠。

另外仅仅过去一个月，时间太短也不会有大幅波动。而且现在连云港片区自贸区的详细发展规划尚不清晰，自贸区房价的上扬同样需要时间来考验。

楼盘方面，当初写《自贸区批准后的“48小时”，记录真实的连云港楼市 》这篇文章时，我们获取各家楼盘销售数据的唯一途径是销售端。或许是案场口径问题，又或许是后期出现退房现象，总之实际网签成交数据与我们当时统计的数据有出入。由于真实的成交数据无法准确获得，只能通过9月各周销售排行榜侧面统计。前三甲分别是：优步花园（接近500套）、香江悦湖春天（266套）和绿地（接近200套）。

另外案场来访方面，自贸区官宣一周内各家售楼处人头攒动，随后的3周慢慢降温。但同科汇丰小镇独树一帜，9月的下半月来访明显增多。我们随机询问了几位购房者，大家纷纷表示小镇是目前唯一距连云港经济开发区国际学校和自贸区最近的楼盘，加上项目内规划的诸多配套设施等增加了项目附加值。

结语：

影响房价的因素是人口、配套以及产业等。

尽管自贸区短期内会因获批利好而促成楼市火爆，但房价的上涨归根到底还是要生活配套建设以及人口的流入，自贸区对房价的助推作用不应过分夸大。

其实，房地产是一个十分“脆弱”的行业。“兵马未动，地产先行”，任何一点风吹草动都会被联想到楼市。与其说“楼市太敏感”，还不如说“我们自己太敏感”。比如这个特别火的自贸区概念，很多人对其最简单清晰的判断就是，对于整个自贸区区域一定是利好，一定对区域房价有带动。而这份利好需要逐步来兑现，可能需要五至十年的时间。

最后，我再次重申过去的观点：如果在自贸区官宣之前，不论你是出于投资还是自住，就想去买房的，那买也无妨；但现阶段如果去买房的欲望仅仅是被“自贸区”点燃的，那不如还是先谨慎些。现在的楼市早不是过去闭眼买的时代，我们应该保持清醒、冷静、客观的角度来看待自贸区新片区。