之前，有专家建议“居民存款1/3拿来买房”，被骂上热搜。

但转眼间，形势彻底变了！

楼市涨价通道被彻底打开。

以前因为种种限制，有钱人买房要低调地买，悄悄地买。

而现在，全国各地的有钱人们，可以大张旗鼓地进场了！

1

还记得“中国房地产之父”孟晓苏说过的话：让有钱人拿出5万亿去买房，刺激消费。

毫无疑问，现在这情形真的上演了。

近期自然资源部给各省市主管部门下发的文件中，有以下两点建议：

1）建议取消土地拍卖中的地价限制。这也意味着土地拍卖时，竞拍地价不会再出现过去触顶等摇号的情况，将上不封顶，价高者得。

2）建议取消远郊区容积率1.0限制。这相当于放松了限墅令。

比起前面那些花里胡哨的招式，这两条政策不知道要高明多少。

一手好棋，落子定乾坤，把浩浩荡荡救市的惊涛骇浪一下给定住了！

取消限价+放松限墅，完全就是给有钱人“量身定制”的买房计划，这也就意味着：

涨价通道被打开了。

楼市这潭水，又要开始搅动起来了。

2

人们常把地价和房价的关系比作面粉和面包。

面粉涨价了，面包自然得跟着涨。

而“地王”的出现，给周边楼市和房价的带动作用是非常明显的。

这就不得不提到被业内称为“最可怕地王年”的2016，那一年的楼市堪称辉煌。

全国一二线30多个城市，刷出了340多宗单价、总价地王，数量创历史新高。

其中上海更是成为这场地王风暴的中心。

根据克而瑞数据显示，2016年上海共诞生23幅地王，成交总建面236万方，总价826亿，平均楼面价34971元/平，平均溢价率144%，部分热门地块的地价甚至达到200%。

由于地价上升刺激了周边的二手房房价上涨，整个市场有了涨价预期，整个区域的房价很快就涨起来了。

像上海的周浦、顾村等外环外地区，因为地王带动，房价很快从4万左右涨到了7-8万元以上。

也正因为这一轮地王潮，让很多人第一次真正意义上认识了，地价对于周边房价的带动作用。

而近两年土地市场迅速降温，这一招可以说是功不可没。

在这两条新政出台以前，各地都已经明白：

楼市缺的不是政策，更不是买房的需求，而是一个能搅动市场的支点。

目前，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。

最主要的是，北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则，如果北京上海等城市做了调整，那对全国房地产市场将产生极大的影响。

只要地价可以随着市场规则自由涨跌，大城市核心区的土地就有了充足的涨价条件，进而带动周边的土地市场和楼市，让房价轮动。

3

核心区的土地热了，郊区的难道就不管了吗？

郊区的土地价格虽然便宜，但是量大管饱，一直以来都是土地出让收入的重要来源。

像广州，在楼市行情还比较好的2019年，广州超过一半的土地收入都来源于郊区。

但是，现在郊区的土地市场要多凄惨就有多凄惨，根本卖不出去。

开发商态度也很明确，非核心区的地块，现在看都不看。

在这种形势下，各地顺从趋势开始减少供应郊区的土地，转而加大核心区供应。

但核心区土地本来就少，出让一块少一块，虽然地价是郊区的好几倍，可依旧挽回不了大局。

根据中指数据，今年上半年我国300个城市推出的宅地面积同比下降34%，土地成交面积同比下降32%，土地出让收入同比降20%。

所以，让郊区的土地重新发挥价值，迫在眉睫。

而盖别墅是最好的办法。

当然了，我们这里说的别墅不是市面上那种联排、叠墅。那种顶多称之为高档住宅，和真正意义上的别墅，差的不是一点半点。

国土资源部对别墅的定义，是指独门独户独院，两至三层楼形式，占地面积大，容积率非常低的住宅。

但这种水平的别墅产品，截止2021年在全国范围内仅有1000万套出头。

为啥这么少呢？就是因为“限墅令”！

并且该项政策在过去十几年间不断被加码。到2019年，史上最严禁墅令出台，低容积率的土地几乎没有了，别墅在市场上几近绝迹。

所以，目前全国的房子有6亿栋，但别墅只占1.6%。

核心城市的别墅更是寥寥无几。

拿北京来说，根据统计数据显示，2018年北京独栋别墅供应套数为130套，2019年为55套，2020年为70套，3年的总供应量也才255套。

这也从印证了别墅的稀缺性。

也正是因为稀缺，所以这些年，别墅的行情和普宅根本不在一个水平线上。

所以，如果别墅市场被放开，它的威力无法想象。

谁能率先推出高端的郊区别墅，谁就能快人一步填补市场的真空！

届时的楼市火热程度，恐怕难以估量。

4

都知道，入场时机很重要。

当下这个节骨眼，解除地价限制和限墅令，真是一场恰如其分的及时雨。

现在市面上最为活跃的群体，非高净值人群莫属。

从CRIC统计数据来看，今年前三季度15个城市的千万级豪宅成交套数已超2022全年。

单价15万以上的顶级豪宅，今年已经卖出1157套，是2022年全年的2倍多。

一线城市里，上海、广州的豪宅成交全都开始爆发。

就连之前楼市状况惨不忍睹的深圳，9月总价千万及以上的新房成交占比也超过8成。

毕竟有钱人买房从来不怕花钱，就怕钱没地方花。

而不论是核心区的地王大平层，还是郊区的独栋别墅，都是一等一的稀缺，价值属性直接拉满。

通过激发有钱人的需求，让核心区领涨，让郊区卖地，好一招一箭三雕。

但这不具有普遍性的参考意义。对楼市整体而言，地王和别墅虽带动作用很强，却也存在限制。

一来，只有一线和强二线城市的核心区土地，才有突破原先地价限制的可能性。

即使其它城市放开地价上限，意义也不大。

取消限墅令也是如此，只有一线和强二线城市才有这么多的购买力可以支撑得起郊区的高端别墅。

大部分三四线城市的远郊别墅，就成了一座座“鬼城”。

二来，核心区出现地王，带动的也只会是核心区周边的二手房。

远郊别墅就算价格顶破天，和周边的房价也没有太大关系，一般来说不会造成郊区房价上涨。

如果是普通置业者，选择核心城市的核心地段买房，依旧是放诸四海而皆准的不变真理。