原创刘晓博

最近几天，A股和港股的房地产板块都显著上涨。小妖股就不用讲了，一天涨300%的都有。就连万科这样的大盘H股，几天时间也涨了近60%！下图是上证地产指数，1个月左右涨了18%，大家可以感受一下市场火爆的气氛。

至于恒生地产指数，1个月左右涨了27%左右。为什么地产股大涨？因为“430重要会议”提出了去库存的方略，二线城市全面取消了限购；最近又传出一个劲爆的消息，国家要收储存量房了！

虽然这个消息尚未完全证实，但昨天杭州临安区已经“打响了第一枪”，让人又不得不相信这个消息。

天风证券研究所也发表了相关研报。研报称：如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内（新房、二手房都算上），则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化 7.7 亿平方米库存。大概估算需要约 7 万亿元的资金。

但天风证券研报的结论是：如果真的拿出7万亿收购存量房，可能会加剧地方政府和城投公司的债务压力，让他们的资金周转率下降，所以这是一件“低胜率、高赔率事件”。那么，国家有可能大规模收购存量房做保障房吗？如果这样做，将带来哪些影响？我的判断是：今年官方一定会增加“住房收储”的量，比去年显著增加。但要拿出7万亿来收购，则有点天方夜谭了，很难做到。要知道，去年和今年连续两年发行特别国债，每年也不过1万亿的额度。收储存量房可以加杠杆，也就是使用贷款。理论上，可以做到20%首付。发行1.4万亿的地方专项债券为本金，贷款5.6万亿，就可以买7万亿的房子。但事实上，难度很大。你算笔账就知道了。目前大多数城市的租金回报率都不到2%。即便按照2%来计算，假设收购的时候房价打6折，回报率理论上可达3.33%。但你要知道，上述回报率是市场租金水平下的。政府收购之后是做保障房的，其租金水平连市场价的三分之一可能都不到。即便按照50%来计算，回报率也才1.67%。贷款的利息是多少？目前5年期以上LPR是3.95%，假设这种公益行为可以降低20个基点，利率也高达3.75%。如果使用政策性贷款呢？也就是PSL（补充抵押贷款）。PSL贷款目前的年利率是2.4%。注意，这是央行给政策性银行的利率，政策性银行再给地方政府，加上运营成本至少在2.5%以上了。假设未来降息，PSL的利率下降到2.0%，那贷出去也要2.1%了。所以无论你怎样算，地方政府（或委托城投公司）来收储商品房做保障房，都不可能有正向收益，只能是往里赔钱。往里赔钱的生意，能做多大？言必称三大工程的那段时间，也只是强调要在超大、特大城市推进保障房建设。这说明高层明白，有显著人口增量的城市越来越少了，也就是三四十个大城市，扩容一下最多50个。除了50个中心城市，其他城市如果再批量建设新增保障房，很可能造成浪费。换句话说，只有50个左右的中心城市收储保障房，将来才有可能租出去、不空置。大部分的普通地级市、县级市、县城，收储相当于把库存从企业手里转到政府手里，然后烂掉。因此我的判断是：大规模收储存量商品房，其规模没有市场憧憬的那么大。有不少自媒体把这个大招说成是“王炸”，堪比2016年到2017年的货币棚改，这其实是想多了，或者仅仅是为了收割流量而已。说实话，收储和货币棚改的效果是没法比的。货币棚改是拆掉一批房子，减少城市的总住房，人为制造需求，并发给现金、购房券为支付手段。货币棚改如果大规模干起来，对楼市的确堪称核弹。但收储存量房，并没有减少市场上的房子，只是把债务转移到政府身上，让企业收回现金，解决社会上的三角债，其政策效果的能级不如货币棚改。货币棚改各地仍然在做，方式变成了“房票棚改”，意思差不多。之所以没有看到什么作用，也是因为资金有限，真正实施的项目有限。为什么不大规模搞货币棚改了？除了资金问题，人口增长出现了拐点、城镇化率到了高位，官方担心再用这种猛药，造成的后遗症太严重。地方政府收储存量房，也将带来显著的后遗症，就是上文分析的，加剧地方债压力，让地方手里的钱运转慢下来，甚至被套。好处是可以救活一批房企，让他们获得宝贵的现金流，从而解决一批三角债。这种债务即便最终转移到了政府身上，其实也是有积极意义的，所以适当做一批是没有问题的。估计主要是有人口增量、负债率低的高等级城市来做，普通三四五线城市即便做也是象征性的。所以这个政策仍然会加剧城市之间的马太效应，这相当于大城市又获得了增量资金。楼市走到今天，其实已经没有了一招致命的“王炸”，只能综合施策。未来还有哪些政策空间？下面这些可以考虑。1、在LPR利率暂时保持不变的情况下，继续给楼市定向降息。在未来2年内除极个别大城市外，房贷不再区分首套房、二套房、三套房，都按照首套房的首付比例和利率发放贷款。2、下调房屋买卖时的契税、增值税和个人二手房交易所得税，加大政府对购房者的补贴。3、进一步取消楼市限制，广州、天津、海南应该尽快全面取消限购，上海、深圳可以考虑取消郊区限购，上海深圳还可以全面取消120平方米以上住宅的限购。4、目前已经有城市的首套房商业贷款利率跟公积金贷款利率持平了，应该尽快降低公积金贷款利率。5、选一批财务指标安全的民营房地产公司，让各大银行跟他们集中签约，发放贷款和授信，并广为宣传。6、在美联储开启降息周期后，加快中国降息步伐。争取在年内或明年一季度，让加权平均房贷利率跌破3%，明年年中跌破2.5%。7、设立存量房贷动态调整机制，可以搞第二轮、第三轮存量房利率额外打折，并惠及所有存量房贷款。