房地产限价，曾经带来了一系列乱象。如今多地政府取消限价，后续会带来哪些影响呢？

大家好，我是老丁

限价，既限制了涨，也限制了跌。没有尊重市场规律，所以也一度带来很多乱象。

之前房地产还在上涨的时候，限价导致新房二手房价格倒挂，新房价格明显低于二手房，所以在杭州等城市，一边是二手房没人买，另一边是新房需要排队抽签获取资格。

如今，到了房地产进入下行期的时候，限价也导致新房二手房的吸引力出现了微妙的变化，新房因为有初始定价区间，在一些地区价格明显高于二手房，所以在2023年，中国二手房的成交量也首次超过新房成交量，新房市场越来越冷清。

早两年，新闻还会经常曝出来，某某开发商因为降价销售，或者变相降价销售，被取消资质。那时候，大家没想到房地产的低迷会持续这么久，包括政府也没有料到，在一系列政策放松了之后，房地产还是没有起色。

所以，最近部分地方政府主动取消了限价…

据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市，明确不再实施新建商品房销售价格指导。

为什么取消限价？

是为了放量！成交量的放大，在这个阶段对于房企和地方政府来说都很重要。

当下中国经济想要恢复，只有三种可能，消费恢复，科技外贸恢复，或者房地产成交恢复。

现在消费和外贸都是更难调控的，相比之下，反倒是房地产还有一点可能性。在中国，房地产投资能占到整体经济的 20%，房地产投资每变动5%，GDP就要波动个0.6%-0.7%。

所以激活当下房地产的成交对经济很重要。而限价，正是目前挡在成交量放量前面的其中一块石头。

限价，违背了市场经济的规律，给买方和卖方带来了更高的沟通成本。

高线城市一套价值300万的房产，但是规定的销售价最高250万，这时候卖家是不会卖的。低线城市一套价值100万房产，但是规定的销售价最低也得150万，这时候买家是不会买的。所以不管是哪一种限价，带来的结果都是买卖的减少，如此成交量下跌，房企就没有足够的资金回笼。现金流转不起来，又哪里有钱还银行的债务呢。

所以取消限价，是当下不得已的尝试。

现在整个地产行业正处于下行期，因为市场悲观，抛售的人远多于买进的人，所以一套原本价值300万的房产，想要卖出，可能要降到250万才有可能成交。

在正常没有波动且没有限价的时候，买盘和卖盘的图形就像是这样的（如图），买盘和卖盘触碰到一起就是成交，大多数都在300万附近成交。而下行市场当中，价格越低，买的人越多，卖盘一旦把价格降到足够低便会触碰更多买盘，所以成交量也会越大。

但是在一个下行期且限价的市场当中，买盘和卖盘的图形大概是这样，因为原本就是下行期，买盘的意愿不够强，300万的房子大家最多只愿意出250万去买，而政策把价格限制住了，要求房产不能低于300万卖出，所以在买盘和卖盘之间，就出现了一段空档（如图）。买的人和卖的人永远谈不拢价格，买的人嫌价高，就干脆不买了，于是市场上房地产的成交量大幅降低。

而在下行期，放开限价之后，因为大家预期都不够好，所以很多人想要赶紧把手里的房产低价卖掉换成现金，于是，今后的房地产大概会变成这样，红色的部分整体下移，直到触碰到足够多的绿色买盘，才能在一个新的价位上再次企稳（如图）。想要卖房产的人把价格降低到一定程度之后，终于触碰到了一些想买的人的心理价位，于是，市场相对此前，会开始出现越来越多的成交。成交量放大的同时，价格逐步下跌，就是“放量下跌”，不过一旦有了成交量，房企有了资金回笼，很多隐藏在各个环节的债务问题，便也都容易解决了。

这其中放量是好事，但是价格下跌若超出合理范围，对政府和银行来说就不是好事。所以政府更希望市场放量横盘，即便再差一点，也是放量微跌。由于并不知道下方有多少买盘，所以本次放开限价，也只是在部分城市进行试点，所以之后半年到一年的时间里，就是房地产数据最关键的时间段。

市场想要反转，必然是要经过一轮放量。不管是放量下跌还是放量上涨。如果和以前一样，因为政策等原因，大家出现了信心扭转，对今后的信心变得很强，市场就像2016年一样，通过放量上涨完成换手，让市场出现拐点。如果大家对后市很悲观，那么市场则会由卖盘推动，出现一轮放量下跌，从而让市场进入到价格企稳的阶段。

因为成交量的放大，即代表着市场完成了充分的换手，想买房的人把想卖房的人手里的绝大多数房产都买走了，上方的抛压不多了，价格会开始企稳，市场进入到一个阶段性稳定的时期。

为什么说是阶段性企稳？因为长期趋势是很难改变的，会涨价的优质房产还是会涨，会跌价的边缘房产，还是要跌价，阶段性企稳不过是对整个房地产市场大盘的一个形容。

日本从1990年开始的房地产崩盘，连续下跌了近四年，当年日本属于崩盘式的下跌， 所以房产的跌幅会更大一些，仅1992年一年，就有同比12%的跌幅。不过在四年之后，日本房地产市场奇迹般地出现了企稳。

当时为了救市，日本也是推出了一系列宽松政策。1990年8月-1993年9月，官方贴现率下调6次，从 6%下调至 1.75%，同时接连推出项目规模超过10万亿日元的 以公共项目为中心的紧急应对措施。1995年日本开始出现企稳复苏， 房价开始缓慢恢复。从1995 年-1997 年，日本新建公寓平均价格上涨约5.92%。不过在这之后，日本房价又开始继续跌了下去，经济也随之低迷下去….所以后来说的并不是日本经济失去了四年，而是失去了二十年。

房地产即便进入到下行趋势中，阶段性企稳回升也是会出现的。如果单纯按照日本的几轮房地产波动规律，四到五年基本上会释放一次悲观情绪。那么中国房地产，从2021年年中到现在来算，时间已经过去了三年，或许市场的悲观情绪再消化一阵，在明后年，市场会出现阶段性企稳吧，也是有可能的。

资产价格的走势，都是沿着大趋势去进行演绎的，所以房地产放量之后，仅仅会让市场阶段性企稳，但是无法改变长期趋势。和日本京都圈一样的核心优质房产，在整个市场的下行过程当中，下跌幅度会明显小于那些边缘性的房产。而后在市场恢复的时候，价格也会上涨的更多…

站在今天，最难判断的，其实是今后更长期的中国经济形势。日本在当年崩盘之后，没过几年又遇到了亚洲金融危机，全球互联网泡沫破裂，以及次贷危机。自身有问题，又遭遇不好的外部环境，所以日本当年在1996年房价阶段性反弹之后，又进入到新一轮的下跌周期…

所以，以上信息，总结下来有两个最主要的结论：

1、限价放开之后，今后房地产出现阶段性放量企稳，是比较大概率的情况。但是阶段性企稳只是阶段性企稳，最终改变不了大趋势。

2、大趋势有两个，对于整体房地产的市场大盘来说，中国经济在今后有较明显的复苏，债务杠杆有足够好的出清，房地产市场会重新开始向上。对于房产的个体来说，分化是大趋势之一，以深圳为首的房地产龙头，还有许多优质楼盘，会在下行期横盘，上行期继续上涨，如同日本的京都圈房产走势一样，因为相比需求来说供给常年属于稀缺，长期来看只有涨。而确实小城的房子，越是边缘房产，需求量越小，反倒是会在市场下行期下行的更多（当然，这个前提是小城市也放开限价的情况下，如果没有放开限价，这些边缘房产就是价格被控住保持不变，但是成交量严重低下）。

放开限价，是政策的一次大胆尝试，也是目前迫不得已的尝试，我们期待它在今后的市场中发挥作用，给市场带来足够多的成交量。如果一切真的如预期一样发生….经济阶段性的出现复苏，也是值得期待的！

我是老丁，朋友们，下期见