5月份，是南京楼市以旧换新执行的第一个月，也是国家层面517新政后的半个月，在南京层面+国家层面的双重利好下，5月份的数据可以说相当关键。

如果5月份数据大涨，说明效果明显；如果5月份数据没涨，那压力可就大了！

我们来看南京新房的认购数据（成交滞后比较长，所以主要看认购）

来源：365

根据网上房地产数据显示，截至2024年5月31日晚19:30，南京住宅新房认购3944套（含溧水、高淳），成交2510套（含溧水、高淳），环比上月（认购2770套，成交2687套），认购量猛涨42%！

5月份，南京新房认购3944套，跟去年高峰期比，确实没法比，但放在2024年，就是第一，而且比金三银四都要高，这说明5月份的行情，有了很大的推进。

而二手房的数据呢？五月二手房成交套数：8531套。环比4月份的二手房成交套数：10195套 下跌1664套，下滑16.3%，也比较正常。

从某种意义上说，新房，抢了一些二手房的业务。主要原因很简单：在政策的加持下，一些新房价格做了调整，刺激了市场。新房品质普遍高一些，只要价格不比二手房贵很多，大家还是愿意买新房的多一些。

那么5月份的市场行情，表现出什么特点？

1. 结构性回暖，分化极为严重：

5月份数据虽然不错，但主要集中在十来个楼盘的热销，地域非常集中，就是雨花+秦淮，其他区域的房子，都是点状结构，只有雨花和南部新城，是片状结构。

说得再直白一点，只有雨花+南部新城的一小块区域的新房，上岸了。很多板块还处于水面之下，何时上岸，还不好说。

2. 其他板块，什么时候能回暖？

回暖的方式，有两种，一种是主动回暖，一种是被动回暖。

被动回暖，就是楼市大行情来了，起飞了，你啥事都没干，房子就好卖了；

主动回暖，就是楼市大行情还是一般，没办法，只能以价换量，直接降价；

目前两种回暖方式都有，有主动的，有被动的。比如最近南部新城和雨花，优惠稍微回收了一点，想提高利润。

然后，南站某盘在这个行情下，反其道而行之，价格又往下调了调。雨花你不是涨了嘛，客户不是犹豫了嘛，好，我降价，都到南站来。

所以这就是购买力流动。这种流动，有水涨的因素，也有主动引导的因素。

再一个就是人居森林，只要价格足够低，水就会流过去。最近人居的价格惨无人道，价格压到非常低的地步，一些购买力被分流到人居了。

就问一句：当雨核和人居的价差达到1万+的时候，人居是不是也没那么差了？

有人问，江北什么时候可以回暖？也有两种方式：

1. 主动调整价格，比如最近城南中心个别盘价格压的比较低，销量有所提升（单价2万的价格）；

2. 被动提升需要条件，当雨花的房价全面达到3.8万+以后，江核会出现机会。达不到，就略微差点意思。

所以目前的市场就是这样，你对未来市场信心很足，但就等着水涨船高就行了；如果信心没那么足，那就稍微压低下姿态，主动接一波水。

3. 政策层面，以旧换新面临执行压力

以旧换新的政策，已经执行1个多月了，到底进展如何？说实在的买房人一脸懵逼，开发商支支吾吾，媒体噤若寒蝉；别问，问就是形势大好。但以旧换新已经执行闭环的房子，进展不快。需要抓紧闭环，提振信心！

总结5月份的南京楼市：方向明确、形势大好、欠点火候。

想要全面拉升房地产，目前的政策方向是好的，但不宜掉以轻心。房地产汇报的时候，一看5月份大涨42%，净挑领导喜欢听的数据汇报，然后就认为楼市回暖取得阶段性胜利了，没有那么容易。

目前南京楼市的回暖，仍然是局部的、结构性的，距离稳中向好、持续向好，还差一点火候，万不可掉以轻心，还需要持续发力！

6月份，南京有几个政策建议：

1. 以旧换新，抓紧搞出眉目，到底谁出钱，落地清楚。如果不好搞，就不要盲目扩大，氛围烘托得差不多就行了！

2. 限售政策，不抓紧取消留着过年吗？

3. 各区的补贴政策、契税政策、该上的要上了。实在没钱，那就当没说；

4. 期房合同落实上学问题，全部向秦淮区学习，别装，抓紧；

5. 江北新区禁止供地3年！

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