近两年，楼市分化明显，好产品也在不断升级。

不同城市甚至同一城市的不同板块都存在冷热不均的现象；不同项目的销售情况更是相差甚远，滞销项目与畅销项目可能仅有一街之隔。

经常关注数据的人应该知道，在二线城市中，南京的房价回调幅度最大，去年房价整体下跌了 30-40%，部分地区甚至接近腰斩，降价促销成为了主流宣传手段。

即便如此，一些项目在折扣很少甚至没有渠道的情况下，仍然能在几小时内卖出十几亿。

那么，在当前形势下，什么样的项目能够走出独立行情，取得超出预期的销售成绩呢？经过梳理发现，凡是热销楼盘都有一些共同特点：地段（土地价值）≥产品（提升品质）≥配套（生活便利）。

1. 区域差异 区域冷热不均、房价有涨有跌才是正常现象。 比如河西绿博园、新城科技园、奥体、永初路，这些板块是南京的形象代表，城市基础良好，尤其是在房价回调后，性价比更高，无论是新房还是二手房的成交量，在南京都名列前茅。 再比如百家湖、南站、雨核-软件谷、小行、燕子矶等新兴城市中心，这些地方交通、商业、休闲娱乐等配套设施完善，吸引了很多首次改善型家庭。 而江北、兴智、正方新城等以刚需为主的区域则上涨和升温不明显。

究其原因，随着城镇化进程进入下半场，在刚需住房基本饱和的情况下，“摊大饼式”的发展模式已经不可取，相反，资源集中、配套快速落地、兑现周期短的主城区更受人们青睐。

无论是河西南，还是南部新城，近两年的新项目几乎都是 600 万+的高端改善型代表，头部热门板块已经逐渐去刚需化，而次能级板块则以高性价比、产业基础扎实等优势，热度逐渐攀升。 从数据来看：去年以来，建面约 120㎡以上、总价 350-500 万的家庭初步改善型产品，雨核、软件谷、燕子矶、南站等地已成为热门首选地。 因此，区域分化的本质实际上是刚需市场和改善市场分化的不断加剧。

2. 楼盘差异 “3 字头”的刚需盘卖不过“4 字头”的改善盘，大家发现了吗？这在江宁核心区尤为明显，嘉和华府和东山其他 2 字头的刚改盘就是例子。

一边是中产改善、占据优质地段，持续发展，不时还需要摇号。区域内的次新房和二手房成交快、跌幅小，本地客户就能消化。 另一边是地段一般、产品一般的房子，逐渐走下坡路。甚至有些二手房基本没有流动性，一年只能卖出几套，或者十几套，卖房基本靠运气。

是不是很神奇，看不懂？ 其实原因很简单，现在南京的选房标准更多的是与地段、品质、资源这三个因素有关。

如果一个楼盘地段好、资源好、品质好，怎么会没有市场呢？ 比如，上周末高科江悦堂开盘，推出 56 套房屋，户型约 215-320㎡。 据项目官方海报显示：首次开盘销售额达到 3.9 亿，好楼层基本售罄。

据悉，该项目在入市前一周，部分房源就已经被人交了意向金。 这种分化的局面，很可能是南京楼市未来一段时间的主旋律。 不过，市场的优胜劣汰，对购房者来说其实是好事，因为开发商们都在不约而同地比拼配套、教育、价格、品质…… 购房者要做的就是：抓住市场窗口期，购买更有价值的房子，眼光要准，出手要快。