国家统计局公布3月份的房价走势，70个大中城市的房价还在跌，

我国曾经在2008年和2014年实施过两次房地产救市，这两次救市都带来了房价暴涨。但是，为什么最近2年各地政策持续宽松，一直没能重复以前“一救就涨”的模式，房价反而加速下跌呢？

最近更多的救市政策出台了！

1：收紧调控最坚决的长沙开启全面刺激购房。

2020年12月，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊文，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

国家统计局长沙调查队《2020年前三季度长沙民生调查报告》也表示，近年来，长沙坚持“房住不炒”，大力开展“反炒房、反暴利、反捂盘”集中整治行动，房价收入比保持在6.4左右，为全国35个主要城市最低。

2024年4月18日，长沙出台房地产相关政策，涉及以旧换新、公积金贷款额度、购房资格三个方面。其中最重要的政策，就是长沙取消了长期以来严格执行的限购政策，无论购房套数，不再审查购房者资格条件。从2017年3月18日长沙六区一县划定为限购区域开始，长沙限购政策已经实行了7年。

其次：全月4月出现超过30多城市取消房贷利率下限政策！

从全国看，4月开始，以福州、青岛等热点二三线城市为代表，超过20多个城市开始取消房贷利率下限！

4月19日，江苏南通、常州、淮安、泰州等地宣布阶段性取消首套房贷利率下限，允许银行自主决定利率水平。以常州为例，首套房贷利率已调整为3.25%，与公积金贷款利率相差仅10个基点。

甘肃三城取消首套房贷利率下限 新发首套房贷利率3.79%。4月10日，江西省南昌市、赣州市、九江市和新余市宣布，从2024年4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这一政策旨在进一步降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。

4月1日：潮州、汕尾市宣布从4月1日起将阶段性取消辖区首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则，与借款人自主协商确定。至此，广东省已有15个城市取消首套房贷利率下限。

福州、南昌、济宁、赣州、青岛、烟台、新余等多个城市在内，自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

对于市场来说，开启全面进入房贷利率3.45时代，部分城市甚至到了3.25！

目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。

计算房贷利率，5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。

从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45时代！

简单计算，相当于从100万30年月供之前最低4631元，减少到4462元，

每月月供减少167元，而且30年减少利息合计达到了60686元。

第三：以旧换新井喷！

4月20日，郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动。

截至20日15时，市民群众通过郑州市房产交易服务平台登记发布二手房信息共189条，其中报名参加郑州城发集团收购并完成资料上传者68人，通过线下开发企业售楼部统计征集换购房意向信息202条。作为收购主体，郑州城发集团通过线上、线下平台审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐全、符合试点阶段收购标准，初步审核通过的房源信息共64组，目前1组已进入现场踏勘环节，1组已进入评估环节。

楼市经过几十年的高速发展，市场至于是真进入理性时代，历经多年市场起伏，当下市场上购房者在各种讯息的熏陶下也都已经成了楼市的老司机。甚至可以说现在市场已经进入了绝对的“买方”市场。

动辄开始出现一个小区几十套二手房挂牌，谁想卖掉，只能“拼跌”。

不论是大城市还是小城市，现在市场都遇到了一个非常非常棘手的大问题---卖不掉二手房！

郑州这个以旧换新并不算是大新闻，全国已经很多城市落地了各种花样的以旧换新，只是这次郑州要投入1万套，这个量的确很大。

从2023年开始，全国房价出现了全面下行，特别是二手房很多城市动辄挂牌10几万20几万套。某机构数据，不一定靠谱，“以价换量”等因素影响，百城二手房价继续下跌，2024年一季度，百城二手住宅价格累计下跌1.48%。

但二手房卖不动，价格跌，是当下全国很多城市的最大问题。

从房价数据看，3月延续了2023年下半年来持续的房价调整，整体看，全国70大城市基本全线下调，特别是二手房创纪录出现了连续10个月超过60城市下调。

以旧换新全国已经超过30个城市提出：

部分城市推出了“以旧换新”政策！目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少30多城推出了“以旧换新”活动。

以旧换新这个事情其实非常简单，就是二手房业主自己已经没办法卖掉房子了，否则拿着现金直接买新房是最简单的交易流程。

这种情况下，政府推出一些政策，指望能加快这个流程。

从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在3种模式。

1：嘴上鼓励，政府发布一个政策，说鼓励你们干，让开发商、购房者、中介三方自己市场运作，购房者先选好商品房，然后卖二手房，如果几个月卖不掉，开发商要退定金。最早的淄博，以及后来的南京、南通这些都是这样。

2：给点优惠，财政补贴。

浙江丽水参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”即二手房交易税费留存地方部分100%补贴。其中个人购买二手房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。在活动期间多套旧换新的，旧房就高补贴1套。

3：鼓励开发商或者政府直接收购二手房！

浙江省海宁市发布房产新政，其中一条即鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

这基本属于搞笑，二手房如果好卖，早卖出去了，开发商卖房是为了去库存，结果又收了一套卖不出去的二手房，本来找几个销售在售楼处就可以了，现在还要销售动不动去各小区卖二手房。

江苏省太仓市推出了一项旨在稳定楼市的新政策——商品房“以旧换新”。这一政策试行阶段主要由国资企业来负责，与其他城市采用的二手房中介和房企联手的“以旧换新”模式有所不同。

参与‘以旧换新’的重要平台为地方国企，对主体要求较高，整体看，这种所谓的以旧换新对于市场来说也存在巨大的后遗症。

但以旧换新也存在很多问题！

1：二手房如何定价，同样基本都是原来业主肯定卖不出去的才会考虑以旧换新，而且价格肯定要比市场价格高，否则业主不会同意。那么国企以高于市场价买了二手房，涉嫌国有资产流失。

2：二手房收购以后如何处理，肯定是不能再卖了，太仓市针对这部分收购二手房房源将作为保障房，那么相比政府集中建设的保障房，出租房等，容易监管，这种散落在居民区的保障房将来如何监管不符合保障条件的出租居住？而且还涉及到分配公平等问题。

3：市场竞争公平性的问题，这种以旧换新只能国企参与，而且收购的二手房表面上是地方财政收购的，价格还高于市场价，相当于本来就在市场有优势地位的国企，用地方财政的钱，补贴自己，卖掉本来不好卖的房源。这对于市场上大量的私企不公平。

这么多政策井喷发布，说得上都是终极大招，那么对于市场的影响如何？会不会带来反弹？

简单的总结一下：

从市场趋势看，持续2年的房地产调整已经逐渐接近底部，不同级别城市房价都已经出现了高性价比房源，市场成交量有所企稳。，一二线城市短期就出现房价阶段性企稳的可能性明显增加。

当然整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。

当下部分城市的市场已经明显超跌，很多房源性价比很高。但市场信心需要更多的政策。政策边际效益降低，就需要一线城市出台超预期的政策打动需求，长沙作为之前政策最严格的二线城市一步到位，后续期待看到一线城市也会出台更多的政策。