雅居乐算是迈过了今年偿债高峰期的第一道槛。

3月2日，雅居乐集团控股有限公司发布公告称：已全额赎回2022年3月到期未偿还的优先票据。该票据本金总额5亿美元，利率6.7%，发行于2019年3月。

过去，如期兑付本息是多么正常的市场行为，在当下这个局面里倒显得珍贵了起来，至少比一些面对美元债直接躺平的房企要强。

是谁躺平我不说了。

虽然雅居乐态度值得肯定，但要想真正谈“乐”还为时尚早。一方面雅居乐的还债之路才刚刚开始，而宏观、金融、市场等方面的走向，以及雅居乐自身资金回流效果，都有待观察。

毕竟，靠实力借来的钱，也要靠“实力”才能还。

先来盘一盘雅居乐今年到期的债务。

2022年，雅居乐有3笔美元债到期，合计规模10.77亿美元。最早一笔于3月7日到期，余额为4.77亿美元（已还）；第二笔2亿美元的票据将于8月14日到期；另有一笔4亿美元票据将于8月31日到期。

在境内，雅居乐控股及旗下公司目前的存量债券有7笔，其中有5笔为私募债，存量余额为111.53亿元。2022年到期的有两笔合计30亿元，分别为7月13日和10月19日到期。

雅居乐仅表内的负债信息挖开来看，境内外债、永续债、ABS等还有大约445亿元左右要还，今年到期的规模为111亿元。

不难想象，2022年雅居乐的路，依旧不好走。这一点，国际评级机构穆迪的评级报告已经分析得透透的，虽然有点简单粗暴。

穆迪方面认为，雅居乐在未来6至12个月内将有大量债务到期，同时因融资渠道受限，公司再融资风险增加。其预计在未来12至18个月内，由于缺乏新的融资渠道来解决庞大的债务问题，加之房地产销售疲软影响，雅居乐的流动性将变得不足。

于是，穆迪毫不客气地将其公司家族评级下调至“B1”，标普也将雅居乐的长期发行人信用评级下调至“B+”，二者的评级展望皆为“负面”。

两大机构同时下调雅居乐评级，反映出市场对其流动性风险的担忧，本不富裕的雅居乐雪上加霜。

融资大门半关闭的情况下，对房企来说，现金流来源不外乎销售和资产处置两个主要渠道。

2021年7月1日至12月31日期间，雅居乐先是出售了14项非核心物业，套现28.00亿元用作集团一般营运资金。

进入到2022年，雅居乐集团宣布再次出售资产，全面退出了超级大盘广州亚运城，接盘方为中海地产。

对于雅居乐而言，广州亚运城项目可是“心头肉”般的存在。作为2009年的全国地王，当年雅居乐与富力、碧桂园组成的联合体以255亿价格拿下该项目时，一度轰动整个房地产行业，雅居乐也因此名声大噪。

时过境迁，雅居乐不得不将“镇店之宝”挥泪甩卖，换得18.439亿元到账资金，稍稍缓解现金流紧张的情况。

此外，全国多地雅居乐项目都在“自残式降价”：

中山三乡雅居乐万象郡，从1.1万降到70001一平左右；广州雅居乐天际715，从总价500万+降价至290万/套起；楼面价2万一平的珠海雅居乐国际花园最低卖到2.2万。

落到福州，由于不是重仓，整体来说不太能完整体现雅居乐的现状。

雅居乐目前在福州的操盘项目主要是雅居乐金山雅郡和雅居乐山海郡，前者为混合安商房项目，仅36套商品房，目前已售完。后者位于琅岐岛，入市多年，销售进度已过三分之二。

可能有的朋友会有疑问，向来是“绿档”的雅居乐，何以到要卖宝贝疙瘩自救的地步。

事实上，雅居乐真实的债务压力并非账面上如此“光鲜亮丽”。

在业内，雅居乐被称为“永续债大王”。永续债，简单来说就是企业一笔“无期借款”，没有明确到期期限，在会计处理中计入企业的股东权益而非负债。因此，发行了永续债的企业偿债指标都相对较低。

据雅居乐去年的半年报，其永续债规模处在130亿元的高位。

但永续债利率往往高于普通融资，并影响企业利润。同时永续债一般都存在赎回条款，当借款企业赎回日未能履约时，永续债利率会大幅提升，从而吞噬企业利润。

以雅居乐2019年年底发行的两亿美元永续债为例，在2025年前年利率为7.75%，若2025年后未赎回，利率将涨为国库券利率加6.29%再加年利率5%的总数，约在15%以上。

永续债作为有息负债，不计入负债项而计入权益，实现了降低杠杆的效果。但若将其永续债计入负债，实际上的负债却是上升。这也就不难解释为什么雅居乐的负债率得到了优化，但实际偿债能力并非如此。

回看雅居乐的自救道路，无论是出让资产、信息披露抑或促销卖房，雅居乐应该是选择了相对正确的路线。

其求生欲望强烈，决心笃定，且不惜壮士断腕，因此也获得了一些正面的反馈。

截至2022年3月3日收盘，雅居乐收于3.83港元/股，上涨6.09%，总市值约为150亿港币。

但鉴于雅居乐年内到期规模相对较大，销售、处置资产和再融资又存在不确定性，年内仍面临不小的偿债压力。要想趟过这道河，或许还须开足马力，采取更进取的方式。

上为正文。