“救市”狂潮开启！距离福州等地试水公积金“降首付”还没过多久，商业房贷政策就迎来了实质性松动——两成首付重出江湖！

近日在山东省菏泽市，工、农、中、建四大国有银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例由最低30%下调至20%。

像是某种不可言说的默契，重庆和江西赣州部分商业银行在春节前后就已将首套房贷首付比例降至20%，而佛山非限购区域部分楼盘首付近日也降至2成。

房地产政策开始纠偏，一线城市也传来房贷宽松的好消息。六家国有大行从2月21日起同步下调了广州地区房贷利率，首套房、二套房优惠审批利率分别下调20个基点。

受利好消息影响，21日多只地产股尾盘拉升，板块集体飘红。

暖风劲吹，福州楼市“小阳春”跑不掉了？

住房按揭贷款降首付第一枪打响之后，购房者最关心的是：福州会不会跟进？

东街1號认为，概率不大。

因为此轮“降首付”调整主要出现在非限购城市，依据的是央行、银监会2016年发布的差别化住房信贷政策：

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

按照“因城施政”原则，菏泽、重庆等非限购城市实行二成首付是被允许的。

在福州闽侯等郊县，一直执行的也都是两成首付。而福州五区作为严格执行“限购”政策的热点城市，最低首付比例跌破三成有难度。

再来看房地产市场实际情况。

作为全国棚改大市，菏泽楼市在2019年棚改退潮后便步入下行周期。而前期粗放式供地又留下了庞大的住宅存量。加上主城产业单一缺乏人口吸引力，所以菏泽需要千方百计“去库存”。

随着购买力逐渐减弱，三四线城市即便松绑对楼市拉动力也有限。而福州作为前景尚好的人口流入城市，“降首付救市”需要更谨慎。

但在市场信心不足的大环境下，年初以来福州也有“托市”之举，如人才限价房交易限期缩短至5年，二次公积金贷款首付降至4成，以及土拍限价松绑。

事实上，在中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的定调下，今年以来，全国已有超40城发布了各种力度的房地产宽松政策，主要涉及公积金贷款宽松、购房补贴、人才落户等方面。

此外，随着1月LPR下调，多地房贷利率下降，放款期限缩短。目前福州部分商业银行首套房主流利率已从去年底的5.34%降至5.15%，二套房从5.5%降至5.35%，未来仍有下行空间。

以上政策更多的是向市场传递积极信号，对刚需购房的刺激作用远没有“降首付”来得简单粗暴。

早在去年10月，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞就在国新办举行的新闻发布会上表示：

要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

后续可能会有更多城市跟进，将“无房无贷”购房者的首套房首付比例调整至两成，特别是市场降温显著、库存压力大的三四线城市。

购房门槛降低，将明显提振楼市情绪，刺激当地刚性住房需求释放。随着房贷政策进一步宽松，叠加二季度再次降准降息的预期，房地产市场有望逐渐企稳。

市场太需要利好消息了。于是朋友圈开始以史为鉴，似乎行情一触即发。因为2008年和2015年的中国楼市也曾出现过“两成首付”的强刺激，随之而来的是量价齐升的历史性反弹。

但此时此刻，不是彼时彼刻。

当下的住房供求关系，居民对住房市场的预期，银行对住房风险的判断，都不可同日而语了。更重要的是，2022年是中国经济稳中求进的一年，不会搞“大水漫灌”。

新一轮的楼市政策宽松周期已至，市场底可能出现，但大行情怕是等不到了。

以福州为例，年初公积金贷款放松、房贷利率下调等利好信号不断释放，但受闽系房企接连暴雷等因素影响，购房者观望情绪依旧浓重，市场表现较为低迷。

同比来看，1月份福州五区新房认购量创下近年新低。房价方面，国家统计局最新数据显示，更能反映市场趋势的福州二手房价格已连跌6个月。

市场修复仍需时间。目前的政策暖风对福州来说，难以扭转整体楼市的局面。今年3、4月份能不能迎来“小阳春”，市场需要一个更积极的信号。

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