文｜王二宝

要说提到房地产，除了讨论房价之外，最多的就是“到底谁是接盘侠？”

在我们的观念里，爆发式发展了20多年，房价根本涨不动了，买房早的人妥妥支致富，而买房晚甚至还没买房的人就只能是接盘侠。

不过在这篇文章里，我却要“透露”一个新信息：新增了一类接盘侠。

你知道是谁吗？

提到旧改、拆迁，我们绝大多数人就是觉得除了住着更舒服之外，就没有其他作用了。其实完全不是这样，它们都会直接影响到房价。

我们看看这份数据，一下就能懂了：

在中国20个重点城市中，有记录小区的数量是15.39万个，其中房龄超过二十年的老旧小区占比近40%，也就是足足有5.96万个。特别是上海、成都、北京三市，最少也有5100个，而最多直接达到了14000个，三者之和几乎占到了总数的“半壁江山”。

自然而然，想要完成改造就肯定需要海量资金。到底需要多少呢？我们一起来算算。

改造成本：

考虑到成本来去很大的现实情况，再结合拆除新建和简单改造等两种方式，我们就按照中间值5000元/平计算，已公布的9.2亿平的面积，

光是这块的成本就达到了4.6万亿元。

要知道这还是每年的初步结果，更为关键的是城中村改造的影响是在其他方面。

此前我就提到过，过去房价上涨不仅带动了楼市火热，同时还大幅提高了上下游行业的发展。

就以水泥为例，自2000年至今，年产量就翻了三倍，直接从5.97亿吨飙升到23.63亿吨，更别说钢铁、装修、家电家具等等其他行业了。

据统计，预估光是城中村改造就能年均拉动全国房建工程相关投资的6.8%-9.5%。其中城市城市看：TOP1：武汉62%-87%；TOP2：东莞：46%-64%；TOP3:深圳43%-60%：TOP4：广州40%-55%等等。

如果再把其他成本也计算在内，总计超过12万亿元并不难。

我们要明白近三年，整个中国商品房销售额也不过16万亿元左右，仅仅相差25%左右

相比较未来卖房存在太多的不确定性，城中村改造完全是雷打不动，就算是不能完全接盘房地产，但至少也能延缓下跌速度，为复苏创造更多时间。

其实对于未来改造之后，城中村到底会怎么走，始终都是争论不休，但一直都没有结果。

我的看法到底有两种：一是直接改变土地性质，允许城中村交易；二是发展成保障性住房，解决中低收入人群的居住问题。

相比较之下，我更倾向于后者，可能性无疑更大。

我们看看中央部门住建部的表态，本轮改造共分三类推进。概括来说，第一类是拆；第二类是改；第三类是拆+改。

虽然看似只涉及到21个城市，似乎规模并不大，但是北上广深、武汉、重庆、成都、青岛、南京、杭州，以及新加入的苏州和石家庄，哪一个不是经济大市或区域重镇，这就是最强烈的信号。

今后我国城镇化新模式就是中小城市进入大城市，最初很多人不会买房而是租房，这就是很好的契机。

进行城中村改造，不仅能解决城市创可贴问题，还能解决大批新市民的居住难题，真的是一举两得。

想要做到这点，更适合方式可能就是改造成保障性住房。

从这个角度来说，并不会直接影响房价，而且也不符合逻辑。

对此，你怎么看呢？

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