未来几年，刚需新盘的主要供应区域就是：

唐冶北部（飞跃大道以北的区域，可能是历控的大本营了

再就是工业北了（工业北以北的区域有大量的土地待供应，根本不缺土地，再开发定位项目品质肯定越来越好，越来越低密度了…）

有大量土地待供应，又大量项目可以开发的土地区域，又2个问题不友好，一是因为再开发的产品会更好，所以早期的项目会被替代掉，品质差的房子会失去流通性。二是因为片区有大量项目待开发，新楼盘货量供应比较多，所以片区的房价不好去上涨，片区的二手房长期会存在被压制状态。

所以，工业北楼盘要想买的好，只要低价一条路。

昨天工业北新项目，海通芳华悦府，搞了价格发布会，实际就是提前销售了，价格挺合适，销售非常好，据了解，小高层首开的1号楼，面积108/115的，均价在1.33万左右，108总价在143万左右，115总价在153万左右，目前主要剩余顶底楼层可选；首开的洋房5号楼，均价在1.45万左右，总价187万左右，还有少量楼层可选……

因为项目还没取证，所以距离实际认购还有一个月左右时间，按照天数到时还有额外的总房款减免优惠，另外选房客户还会赠送价值一万多的华为X5手机……

虽然这个项目周边目前还有些土地待开发，但是张马屯的成熟度是远高于济钢／新东站区域的，海通的价格还要比绿城理想之城小高层还要低，比大华公园柏翠也高不了多少，东南方向不远的建发雍泉府高层106的，总价到了160来万；山钢锦程园这种品质一般的，价格是1.35；近期新开瑞马国风麓府价格在1.45万左右……对比这些楼盘的价格，个人感觉海通芳华悦府是更有性价比的话……

项目基本信息：开发商是海通，1992年成立，东营民企，挺有实力，之前在章丘开发了龙泉名著项目；项目拿地时间是2024年8月份，楼面价成本6305元（近几年外围土地的成本低了不少），项目容积率2.0，规划了5栋小高层（面积108/115/126平），2栋10层的洋房（面积129平），大面宽、南向（卧室也是）全落地窗、外立面水包砂，外立面更加立体，入户门为铝板，小高层层高2.97米，洋房层高3.05米，物业是万科，毛坯交付。

项目距离地铁不近，距离已经开通的3号线王舍人站约1.6公里，距离未开通的北侧的9号线地铁口要近点；项目北侧有教育用地，建设时间未知，按照距离近的是宿家张马小学，生源以安置为主哈。项目东北角是公共交通站和供电用地，对项目会有一点的影响，这个也得注意到。

大概就是这些。

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