万体馆地区的商品房主要集中在零陵路以北，这里少了一分商业中心的纸醉金迷，多了一分居民区的烟火气。楼盘以高层、小高层为主，内部品质都接近，规模也都不大，个别可以远眺或直接利用6万方的徐家汇体育公园，足以弥补小区内部活动空间和休闲场所的缺失。

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板块笔记：上海内环危机四伏，急需重建地段信仰！#B072

电影华苑

电影华苑由东方金马开发，2008年建成，分为东西两区，东区14/24层，西区18/33层，容积率3.7，绿化率35%，开发商自持物业，费用2.8元/平·月，步行至1/4号线上海体育馆约180米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

电影华院西区

楼盘外立面为浅灰色面砖，后期翻新过，状态很不错，阳台玻璃分为三种颜色，玫瑰红、天蓝、青黄色，仿电影胶片的感觉，极有辨识度，成为零陵路上一道亮丽的天际线。西区大门刷卡进出，安保负责，东区大门敞开进出，较为随意。楼门厅还算宽敞，略有挑高，墙上彩色三联挂画，厅里配置不绣钢的坐椅，东区的门厅则多了欧式的复古斗柜，摆放各式小盆栽。小区最主要的卖点在于直面徐家汇体育公园，视野开阔通透的同时，也能直接利用。

东、西两区的规模都不大，内部没什么景观。西区只有建筑北面的过道用于行走，十分狭窄。东区建筑边上有些绿化簇丛，但杂乱无章，没有欣赏性，小区室外也没有设置健身区与活动空间，一切都需要出小区前往对面的体育公园。

人车不分流，车位比1:0.5，东区和西区的地下车库相通，车位虽然不多，但由于楼盘以小户型为主，买车位的业主并不多，停车勉强够用。产权车位报价约50万。

电影华院西区

项目共4个单元。东区是板楼，户型相对好。（以下面积均为建筑面积）

1号楼两梯四户，一房68平全南，三房134平南北通双卫；还有少量204平大复式。

2号楼两梯六户，一房63/69平全南或全西/东，两房95平全南，一卫。西区为塔楼，户型差。

3号楼两梯八户，一房61平南北通，或卧室朝西厅朝东，65平全南；两房86平全南，一卫。

4号楼四梯二十二户，80平左右loft，高区为164平复式，少量85平两房，卧室一北一西，厅朝南一卫。

电影华院东区

电影华苑是在上海电影制片厂原址搬迁后建造的，因此得名。小区沿零陵路一字排开，南面直面八万人体育馆，可以坐在家中聆听演唱会。小区设计偏酒店公寓，户型小，交通便利，极受附近白领的喜欢，出租率非常高。

汇翠花园

汇翠花园由徐汇本地开发商于2003年建成，10-34层电梯小高层、高层，容积率4，绿化率50%，龙湖物业，费用2.3元/平·月，步行至1/4号线上海体育馆站约320米。光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为浅蓝色面砖，有些污渍，个别墙面还有色差补丁。小区大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅方正干净，浅灰色的地砖和墙砖，墙上有银色金属线条作为装饰，其余布置则十分简单。

小区围合式布局，中央的绿化景观宽敞，大片的绿色草坪中，人行过道蜿蜒，靠近西面有活动广场，分别设健身区和儿童区。景观水池作为最大的看点，却已非常破旧，底部蓝色的马赛克砖开裂破损，污迹斑斑。日后可能会修缮，不然实在有碍观瞻。

人车不分流，车位比1:0.8，地下产权车位报价约50万。也有不少机械车位，为使用权，出售约20万。

项目共6个单元，板楼，分为一梯四户、两梯两户、两梯三梯、两梯四户、二梯六户。（以下面积均为建筑面积）

一房68/87-90平双南， 75平卧室朝南带阳台，北边也有窗。厅朝西或东南；两房132平南北通，双卫；112平卧室一南一北，厅朝南，一卫；125平卧室朝南，厅朝北，东或西侧带阳台，双卫；115平全南，双卫；三房176/186均为楼中复式，一层卧室和客厅朝南，二层双卧朝北。四房201-207平卧室两南两北，厅朝北，双卫，也有204/214平的复式房。

汇翠花园西面是漕溪北路主干道，有一点噪音影响，北面和南面均有高楼遮挡视野，只有少数高区可以远眺徐家汇体育公园。小区1号楼的1-9层是商办产权，出入口位于漕溪北路马路上，而住宅业主则从另外的小区门刷卡进出。小区户型均为大两房、大三房四房，虽然宽敞，但堆高后的总价与小区品质并不匹配，因此市场的流通和保值情况并不好。小区居家氛围不浓，当成工作室的情况较多。

创世纪花园

创世纪花园由鹏欣集团开发，1999-2000年建成，11-17层电梯小高层、34层板塔结合高层，容积率3.5，绿化率40%，同涞物业，费用2.5元/平·月，步行至1/4号线上海体育馆站约320米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为浅橘色面砖，整体颜色有些暗沉，不过岁月痕迹不明显。大门刷卡进出，安保还算尽职。楼栋以上海、东京、悉尼、柏林等大都会命名，门厅狭窄，仅留过道空间，也没有任何装饰，墙砖若有损坏则补上大块白色补丁，显眼又丑陋。

小区花园的中央是景观雕塑的喷泉广场，不少老年人会在此晒太阳，跳操锻炼，周边树木枝叶茂密，品种有些杂乱，排布高低不均。绿植围绕之下又单独辟出一块较儿童区，活动空间宽敞舒适。

人车不分流，车位比1:0.5，停车紧张，地面秩序拥挤，地下车位只租不售。

项目共17个单元 。（以下面积均为建筑面积）

小高层分为一梯两户和两梯四户。两房106平卧室朝南，厅朝东或西，一卫，117平南北通，双卫；三房121-125平南北通；133/147平飞机户型；136平卧室两南一北，厅朝东或西。都是双卫。

高层三梯六户。两房118平，卧室一南一东南，厅朝南，双卫；三房144-147平南北通，双卫；137-140平卧室两南一东南，厅朝南，双卫。

创世纪花园四面都是弄堂，不靠主干道，闹中取静。小区另有三层的配套建筑，曾作为宾馆经营，现重新装修后，以商办产权分割出售。小区主力户型是南北通透的三房，不过有些户型有斜边，定位上对门的汇翠花园接近，户型面积段形成互补。无论品质和业主构成，还是市场租售表现，两者相差不大。

鑫国家园

鑫国家园由本地房企开发，2001年建成，7-24层电梯小高层、高层，容积率2.5，绿化率35%，城建集团旗下驰骋物业，费用2.5元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约500米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为浅黄色面砖，保养还不错，二十多年过去，岁月痕迹不明显。大门刷卡进出，安保负责。楼栋分为一梯和两梯，两梯门厅较为宽敞，地面墙面铺砖，四四方方的格局，除了宣传告示没多余装饰。一梯的门厅狭窄，墙面为涂料，漆面稍有刮蹭。

小区不算大，东侧是高层，西侧是小高层，景观以道路两边的草坪绿植为主，错落有致，修剪养护得很好。虽没有独立的中央花园，但喷泉广场前的两排高大银杏树阵十分出彩，每到秋天，宽敞的道路上铺满金黄色的落叶，小区业主独享的拍照打卡点。

人车不分流，车位比1:0.8，停车没那么紧张，秩序也还不错，产权车位报价约60万。

项目共7个单元 ，一梯两户和两梯三户、两梯四户。（以下面积均为建筑面积）

两房116平全南户型，没有退台，双卫；三房146平飞机，155平南北通卧室并排分布在一侧。都是双卫；四房164平，卧室两南两北，厅朝东和北，双卫；还有少量230平顶复。

鑫国家园号称徐家汇最静谧的小区，四周都是小路，与对门的创世纪花园相比，户数少，显得更有居家氛围。不过也是同样的问题，四周被高楼包围，视野上总有遮挡。小区内还有一排别墅，商办产权。小区户型方正，本地业主自住率极高，租售流通都很少。

万体景苑

万体景苑由徐汇本地房企开发，2002-2003年建成，33/34层电梯高层，容积率5，绿化率50%，高力物业，费用2.5元/平·月，步行至4号线上海体育场站约220米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面主体为浅棕色面砖，颜色有点暗沉。小区门禁刷卡进出，安保严格。1号楼大堂较为宽敞，长过道给足仪式感，同色系的墙砖地砖，艺术吊顶搭配两个铁艺灯饰，下方缠绕的灯带较为显眼。2号楼3号楼的门厅中规中矩，没有多余装饰，空间较小。

小区大门进出的地面上铺设红褐色的马赛克地砖，形似迎宾红毯，通向开阔的广场花园。中央景观较有特色，木质的栈道路桥通往2号楼3号楼，一路上可以欣赏假山竹林、池塘亭台、以及养满彩色锦鲤的水池，灵动而有韵味。2号楼门口开辟了一处活动区。

人车不分流，车位比1:0.6，停车稍紧张，不过秩序井然，产权车位报价约60万。

项目共3个单元，两梯两户和三梯六户。（以下面积均为建筑面积）

两房119平，卧室朝南厅朝西。114平全南，双卫；

三房178平南北错通。157平飞机南北通。133平主开间朝北，仅主卧朝南带阳台。均为双卫。

万体景苑位于天钥桥路和斜土路的交界处，北有美食街，南有更新中的星游城，地铁很近，出行和生活都十分方便。小区偏酒店公寓风格，户型定位与创世纪和汇翠相似，但由于户型格局好，本地业主多自住，也有小部分外籍租客。

天和苑

天和苑由地本地房企开发，2003年建成，26层电梯高层，容积率2，绿化率20%，碧桂园旗下联源物业，费用3元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约530米，4号线上海体育场站525米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外墙为浅灰色面砖，整体状态不错，有少量灰渍。小区行人从西门刷卡进出，北面还有一个对着青年创业孵化园区的大门敞开，随意进出。楼门厅正中设有物业服务台，专人值班驻守，与楼栋住户十分热络。贴着小区名字的背景墙之后有快递置物架，旁侧的电梯厅还需刷卡进入，安全系数高。

小区就一栋楼，南面有一排绿化带，草坪以白色欧式雕塑点缀，绿植高矮不匀，有些杂乱，在角落里辟出一块健身区域，零星摆放几个器械。楼栋旁就是创业办公园区，小区缺少居住氛围。

人车不分流，车位比1:0.6，户数不多，停车勉强够用，地面过道也经常用来停车，产权车位报价70万。

项目共1个单元，二梯四户。（以下面积均为建筑面积）

两房118平全南户型，双卫；三房159平南北通，152平全南户型，双卫。

天和苑规模小，楼下四层裙房商业，且与商务办公混合，家门口嘈杂，没有私密性有。好在周边生活配套成熟，通透方正的户型在市中心也算难得。业主多为本地居民自住，少有租售。

同汇苑

同汇苑由上市公司同济科技实业开发，2000年建成，11/12/18层电梯小高层，容积率1.5，绿化率42%，物业费用2.3元/平·月，步行至4号线上海体育场站490米，1/9/11号线徐家汇站约950米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为橘棕色面砖，颜色暗沉，有些灰蒙蒙。小区大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅地面铺砖，白色涂料墙面有点点灰渍和粘胶痕迹，除了一些宣传告示外，没其他装饰，普普通通。

小区楼间距宽敞，中心位置是罗马柱广场搭配层层叠叠的水池景观，不过池内没有水，底部蓝色马赛克砖的缝隙内有很多尘垢。1号楼处有一小块儿童区，塑胶地面破损斑斑。绿植多种植在东西两边道路，一些树木根部土壤已经硬化，养护不太好。

人车不分流，车位比1:1，徐家汇难得好停车的小区，都能租到，产权车位出售少。

项目共9个单元，一梯两户和两梯三户。（以下面积均为建筑面积）

一房79平南北通；两房103/108平南北通，一卫；三房130平飞机。118平卧室朝南厅朝东。109/142平南北通。一卫或双卫；四房152平，卧室两南一东一西，厅朝南，双卫；还有少量180平复式房。

同汇苑位于斜土路，不过并不挨主干道，能算闹中取静。小区中规中矩，一房到复式都有，受众较广，户型正气。小区规模小，仅200多户，除了一房出租率较高外，其余户型多为本地业主自住。

海螺花园

海螺花园由上海市国资委开发，1997-1999年建成，6层楼梯多层（已安装电梯）和21/24层高层，容积率4，绿化率38%，民企物业，费用2-2.5元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约900米，4号线上海体育场站约810米，东安三村小学+零陵中学/第四中学。

高层外立面为灰色高级面砖，很有质感，多层外立面为深橘色面砖，两者多少都有点污损，但整体状态保持良好。小区大门刷卡进出，安保负责。高层楼门厅宽敞，拼花地砖配素色墙面，通道内没多余装饰，不过有的吊顶涂料已明显脱落。多层已加装电梯，门厅堆积不少的杂物，白色涂料的墙面底侧也有显眼尘垢。

小区的绿化景观主要在两排高层之间，不过栋距不开阔，有些压抑。绿植隔离出西侧的健身区和东侧的儿童区，空间都很迷你。内部植被的根部有的已经裸露，品种也较为杂乱，形不成什么好的观感。

人车不分流，车位比1:0.4，停车很紧张，过道又不宽敞，利用率低只能见缝插针。产权车位报价约60-80万。

项目共6个单元。（以下面积均为建筑面积）

多层一梯两户，得房率高。两房100平，卧室朝南厅朝北，一卫。

高层板塔结合，分二梯四户和二梯五户。一房72平全南户型；两房106/111平手枪户型，卧室一南一东或一西，厅朝北，一卫；三房147平四开间齐平朝南，小区最好户型。166平卧室三南厅朝西/东，151平卧室两南一北厅朝北，双卫。还有少量197/260/315/351平复式。

海螺花园位于宛平南路和斜土路路口，主干道交汇，车流量较大，噪音嘈杂。小区规模小，缺少绿化环境，户型大多没有南北直通，属于大徐家汇地区商品房的入门款，很容易被斜对面的徐家汇花园抢去风头，不过147户型的居住舒适度很高，小区外观老而不旧，体现了较高的性价比。业主自住率高，租售都不多。