Q&A | 壹 关键词：前滩、济阳路、三林滨江 █ 问： 周末会带小孩去前滩那边补课，觉得街道很漂亮，交通也方便，查了下房价，前滩已经高不可攀，反而济阳路对面的部分小区价格还挺便宜，就是界面挺杂乱，非机动车乱窜，就隔了一条路，怎么环境差那么多？ 〔看房大将军〕： 济阳路确实是一条挺有意思的主干道，从近到远，都是西边压倒东边。 西边起步就是后滩九宫格，未来会打造豪宅社区，对应的东边上钢工人新村，十套才能换西的一套。 后面西边就是前滩，如今已经成为沪上中产社区的典型代表。就业中心，奢品卖场，优质书包，圈层统一，去过的都说好。对应东边的老杨思地区，是沪上乱糟糟社区的典型代表，标准的反面教材，住宅产品不统一，有公房有动迁有商品，沿街配套丰富归丰富，但档次始终上不起来。往里头走两步，还能看到一些城中村。 最后西边三林滨江，打造低密度的滨江次新社区，哪怕旁边的动迁房，外观也很漂亮，马路也很整齐。而东边的凌兆新村，又是老杨思的翻版，沿街店铺的业态还更加的老化。 一条路的两侧，造成那么强的割裂感，主要还是因为过去对黄浦江沿线，并没有一个明确清晰的规划，反倒是城市腹地地区，规建了大量动迁社区，无论上钢上南周家渡，还是杨思三林凌兆，都是各个年代安置社区的缩影。如今几十年过去，房屋都年久失修，业主老的老，走的走，空余的房子出租给附近的流动人口合租，自然给到人的感觉不会太好。加上每个小区，每块地皮都不太规整，早期缺乏监管，几十年下来，有些房屋搭搭建建，所有权也较为复杂，旧改难度巨大。 而西边黄浦江沿线，早期本身也没太多居民小区，多为村落或者厂房，本身动迁难度就不算高，又搭上世博会的东风，在地价还不那么昂贵的时候，就经历了整体规模的大拆，土地已经完完全全的清空，针对后续的规划建设，已经排除了一切障碍。再借助规划水平的后发优势，就可以给到一个高品质的全新面貌，与东边彻底的划清界限。 未来这个差距也会持续的存在，随着对老城区零散的旧改，或许在某一两个楼盘上，差距会有缩小，但毕竟整体城市界面的区别实在太大，房价差距无法彻底填平。 Q&A | 贰 关键词：古北、挂户口、租售比 █ 问： 现在住在古北二期，对目前的房子比较满意，身边有500w，想再投入到房产中，古北附近的一房，和市区的书包挂户口的房子，哪种更好呢？ 〔看房大将军〕： 一房产品受众较为特殊，多为周边就业的单身租客或未婚情侣，自住率都比较低，业主以投资客为主，因此虽然总价低，却算不上刚需，在投资需求较弱的淡季，非书包类一房产品的市场表现，往往不尽如人意，去化周期特别久，要以年来计。 并且古北附近的一房，大部分都是筒子楼，朝向四面八方，梯户比极高，本身就像是个酒店公寓，租客尚可接受，但对于购房者来说，看到这长楼道和户型，很容易被劝退。即便租售比很高，但那是用诸多硬伤换来的，如果不是现金流紧张的情况下，并不一定要选。 至于市中心挂户口的老破小，租售比角度远不如古北，再加上书包对低预算小户型都有溢价，因此持有的资金成本相对高。不过这类产品主打流通性好，只要价格楼层户型都合适，去化周期可以按周来算。如果很介意资产流通性，就应该选择这类产品。 其实以目前的zc导向，也可以考虑非书包的老公房，尤其是房龄早于90年代，且位于规划地区马路边的那些普通老破小，租售比和流通性都介于古北一房和书包房之间，溢价不高，又多一个动迁预期，算是比较平衡的投资选择。 Q&A | 叁 关键词：900万、吴中路、大虹桥 █ 问： 家里有了二胎，今年打算置换，有兼顾读书的想法，目前预算是在900万左右，不要小三房，上班主要在虹桥机场这边，请您给点建议？ 〔看房大将军〕： 虹桥上班，交通比较便利，往里往外有2号线和17号线，南北方向有即将开通的嘉闵线，驾车也有多条高架可以利用，哪个方向预算都可以买到正三房。因此买房选择，无非就看对生活配套，看对小区社区品质，这两方面的要求，此消彼长。 如果对配套要求高，家门口商业最好的自然是吴中路商圈，万象城可以说是闵行第一综合体，龙柏金汇的沿街店铺鳞次栉比，生活非常舒适。类似的还有2号线沿线的北新泾，宜家荟聚、大融城、西郊百联三个大体量综合体，沿街也很丰富，且更接地气。 不过地段和配套的优秀，带来的是住宅产品的破旧。这两处能买到的基本都是2005年或以前，房龄来到二十年以上的商品房。即便户型和得房率尚佳，可外立面斑驳，公区普通，难以停车。钱是花出去了，但房产价值中非常重要的，对“面子”的提升，带不来一点。 那如果希望小区品质高一些，就建议往西边，去大虹桥，徐泾、华漕，预算都能买到五年左右房龄的次新小区，人车分流，车位配比大于1:1，酒店式公区，进小区是舒服了，只是出小区要面对大片尚未开发的空地，或者尘土飞扬的工地。或许再等5-10年，家门口的面貌才会有个较大的改变，商业综合体也都可以开张。但沿街商铺就不用多想了，基本是没有的。 如果想要取个折衷，顺带把书包的问题解决一下，预算能考虑南侧的七宝和莘庄，大部分都有书包资源，且基本都可以管九年，算是整个闵行区的教育高地。楼盘品质和地段配套，都介于龙柏北新泾和大虹桥之间，各方面能达到一个平衡。 Q&A | 肆 关键词：600万、顾村公园、南翔 █ 问： 先生比较注重生态环境，喜欢有绿化的地方，上海几大公园附近，有没有五六百万左右能上车的次新小区？ 〔看房大将军〕： 上海市区的大公园，因为生态环境好，周边配套又近又丰富，基本都是各环线上的优质板块，五六百肯定是买不到次新小区了。要在闹市中享受生态，只能考虑楼梯类的公房产品。 因此可以把目光锁定在外环外的几个大公园周边。知名度最高的，自然是顾村公园，绿化规模大，生活配套也相对完善。像保利的两个商品房，就贴着公园，预算都能买。只不过顾村本身是动迁大居的定位，尤其靠近公园、地铁的这一圈，除了保利之外，地皮都被动迁房占满。 如果希望商品社区的话，那可以考虑嘉定，近一点的南翔、远一点的嘉定新城，虽然没有特别知名的大公园，但两个板块中心都有围绕生态人工湖的绿地，整体城市界面好，完全能够得上生态社区的标准。而且两个区域几乎清一色都是商品房，大多都是五六百万级别的业主，社区氛围上也更纯粹。