问起“上海体育场”在哪，或许很多老上海还要思忖几秒；但一提“万体馆”，就无人不知。这座承载着上海体育历史发展的地标建筑，即将迎来它的“50岁”生日。

60年初的全国体育热潮也影响了上海，选址在当时一片荒僻的漕溪路，筹建体育馆。1975年，以北京天坛为设计灵感的体育馆建成，随着一场场精彩赛事，乒乓、斯诺克、排球、篮球、羽毛球等体育竞技项目，走进了上海人民的千家万户。1983年更是扩建了国内第一座专业的游泳馆。

远眺徐家汇体育公园

1997年又在体育馆的旁边兴建了上海体育场，坐拥72000座席，被形象的称为“八万人”，也是“万体馆”名称的由来。自此代表上海体育建筑的“三件套”（体育馆、游泳馆、体育场）正式落成。之后场馆经历升级翻新，改建扩容，至2022年占地面积36万平方米的徐家汇体育公园终于全部完工。这里不仅是顶级体育赛事的摇篮，更是市民健身休闲的乐园。

以万体馆为核心的生活板块，不像徐家汇那般商业林立，少了点车水马龙，也没有豪华小区。而板块居民的精神依旧富足，既有对徐汇满满的地缘情怀，也有对旧时片段的珍贵回忆。谁不曾听过“他”或“她”的演唱会，谁不曾在黄牛手中买过门票，谁不曾为赛场上的挥汗如雨而激情呐喊。上海乃至世界的文体精英汇聚于过去的“万体馆”，如今的徐家汇体育公园，未来的“大徐家汇”。

生活有压力，工作太内卷，身心需要放松，你曾去徐家汇体育公园的“三件套”打过卡吗？欢迎留言评论。

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板块笔记：当上海收缩发展，这里依然值得下注 #B071

01 概述

万体馆地处徐汇区的北部，除了东南部的天钥、龙山新村之外，其余都在中央活动区（CAZ）范围内。板块紧邻内环线，南侧就是龙华徐汇滨江，作为徐家汇商业交通枢纽的延伸区域，起到了从顶级商圈到世界文化聚集区的过渡功能。

区域示意图

板块内可分为三个片区。

板块片区示意图

1、徐家汇体育公园：北面为“有氧公园”，绿茵环绕景色宜人；南面为“运动公园”，整合上海体育场、游泳馆等，打造开放式体育空间，成为国内外赛事中心、大众健身场馆及文化地标。

2、天钥桥路商业区：徐家汇平民吃货一条街，街边树荫茂盛，底商林立丰富，市井生活氛围浓厚，出则繁华，入则惬意。

3、公房生活区：以天钥新村、龙山新村这些上海早期的工人新村为主，住房条件较差，居民老龄化严重。虽然部分经过翻新，但整体依旧破落，亟待旧改。

东：枫林斜土居住区

南：龙华、徐汇滨江

西：田林居住区、漕河泾开发区

北：徐家汇

02 交通

地铁：

1号线：上海体育馆站4号线：上海体育馆站、上海体育场站11号线：上海游泳馆站

三站内换乘：2号线、3号线、7号线、9号线、10号线、12号线、15号线

板块地铁站

板块内轨交站点均匀分布在板块的中心和边缘，大部分住宅小区居民都能步行到两条线路以上。再加上三站内的换乘，覆盖到全市70%的线路，达到了内环内的平均水准，十分便利。

驾车：

东西向：内环高架、零陵路、南丹路-斜土路

南北向：沪闵高架、漕溪北路-漕溪路、宛平南路、天钥桥路、东安路

内环高架

板块南部紧贴内环高架，同时沪闵高架纵贯南北，都可以直接利用。不过早晚高峰及节假日，内环高架的宛平路下口和沪闵高架漕溪路的下口都非常拥堵，车流量巨大，驾车出行也并非看上去那么有效率。

03商业

板块商业：永新坊、腾飞广场、飞洲国际广场、天钥桥路美食街、徐家汇商圈3公里内商业：黄浦日月光、绿地缤纷城、正大乐城、西岸凤巢、西岸梦中心、徐汇日月光、龙华会

板块内商业

居民区附近都是中小型商业，能级和业态偏日常，多为民生消费。不过紧邻老牌市级商圈徐家汇，奢场云集，覆盖消费群体广泛，各种娱乐餐饮，应有尽有，实在是沾光不少。

徐家汇商业

04就业

步行商务区：徐家汇商务区

30分钟通勤圈：传统市中心商务区、虹桥开发区、漕河泾开发区、汉中路商务区、陆家嘴金融区、前滩商务区、西岸商务区、世博央企总部、莘庄商务区

嘉汇国际广场、久事体育大厦、徐家汇

万体馆周边写字楼密集，往北骑个单车就可到达徐家汇商务中心，万豪集团、长濑贸易、太平人寿、阿迪达斯等世界500强和国内知名企业的总部都已入驻。往南就可到达徐汇滨江，西岸智慧谷集聚了央视长三角总部、网易和腾讯上海总部等头部企业。30分钟内可以覆盖市区绝大部分重要商务区，不过到北部的江湾五角场和东部的张江稍有些远。

05医疗

步行范围医院：龙华医院（三甲综合）、胸科医院（三甲专科）、精神卫生中心（三甲专科）3公里内医院：中山医院（三甲综合）、瑞金医院（三甲综合）、华山医院（三甲综合）、第六人民医院（三甲综合）、华东医院（三甲综合）、国际和平妇幼保健院（三甲专科）、肿瘤医院（三甲专科）、眼耳鼻喉科医院（三甲专科）

板块医院

板块医疗资源丰富，集中在东部，居民小区可以步行到达。周边更是三甲扎堆，都是全国知名的大医院和专科医院，豪华配置无需赘述，特别适合养老居住。

06学校公办小学：光启小学公办初中：徐汇中学、第四中学

板块内学校

板块教育资源相较北部的徐家汇区域显得匮乏，光启小学是知名菜小，初中对口在两所中学之间电脑派位，无法稳定进入更优质的徐汇中学。南部天钥、龙山新村对口的东安三小+第四中学，配置更次。区域房价也因此长期低于周边板块。

07环境

零陵路

漕溪北路

南丹东路

天钥桥路

宛平南路

斜土路

上海体育馆、体育场、游泳馆

徐家汇体育公园

08规划

整体规划：

上海2035规划CAZ（中央活动区）

规划能级分类依次如下：CAZ（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次，组成公共活动中心体系。

中央活动区规划范围约75平方公里，包括小陆家嘴、外滩豫园、人民广场、南京路、淮海中路、苏河湾、四川北路、不夜城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇等区域。万体馆除老公房片区，大部分都在CAZ范围之内。

中央活动区用地布局规划示意图

徐汇区2035单元规划

强化市级核心功能承载，优化中心城空间结构，在全区形成“一核、两带、三区”的空间结构，带动地区整体提升发展。万体馆处于”高水平创新策源核“和”北部中央活动区“的范围内。

高水平创新策源核：以构筑卓越城市创新策源地为目标，凝聚徐家汇海派文化发源地、衡复百年历史风貌区、枫林科学创新策源极，发挥大院、大所、大校和国家重点实验室的引领作用，以科学引领、创新主导、功能聚合，形成面向全球的高水平创新资源核心。

北部中央活动区：以“文商融合、多元活力”为特色，重点打造全球城市的世界级商圈和全球城市的“衡复样本”，成为上海核心功能的主要承载区。

规划空间结构图

“大徐家汇”功能区发展战略

徐汇区新一轮的城市更新从规划上打破了行政区划，将街镇重新组团，划分为“大徐家汇”、西岸滨江、漕开发拓展、徐汇中城、华泾门户等五大功能区。大徐家汇功能区总规模约1117万㎡，规划以徐家汇商圈为中心，对标中央活动区，进一步“北连南拓”，最终将形成从北至南覆盖“衡复风貌区-徐家汇商圈-徐家汇体育公园-枫林生命健康科创街区”的一条“金丝带”。推动科创、商务、商业、文旅、体育、金融和科技等多要素的融合发展，使徐家汇作为中央活动区的功能更加多元化，能级持续提高。

功能区研究范围示意图

近中期规划：

徐家汇中心

ITC徐家汇中心是一个以公共交通为导向（TOD）的开发项目，旨在打造一个集办公、购物、娱乐、住宿于一体的新一代城市枢纽。ITC项目整体由华山路/恭城路/宜山路/虹桥路四个地块组成，分为四期开发。

项目总建筑面积约72万平方，由两栋分别为70层370米T2、43层220米T1的超高层办公楼，15层酒店、7层裙房以及6层地下室构成，主要功能为商业办公一体化综合楼。目前ITC项目的T1塔楼已经投入使用，T2塔楼预计将在2025年内交付使用。此外，项目中的Andaz酒店和商业区域Maison也在建设中，预计在2025年内分期开业。

效果图

徐家汇中心实景图

上海六百&太平洋百货&东方商厦城市更新

今年，徐汇区的重大工程重将把太平洋百货-六百改造项目改建成“新六百”——新六百·YOUNG城市更新项目和上海六百城市更新项目。新六百与汇金将通过平台与平面连接在一起，新六百·YOUNG也将会与新六百通过二层大平台及空中连廊连接。

上海六百城市更新项目，项目用地面积约0.6万平方米，总建筑面积约1.89万平方米，其中地上建筑面积约1.68万平方米，地下建筑面积约0.2145万平方米。主要建设内容包括六百商业综合体及六百周边配套项目。总投资7.08亿元，其中2025年投资额为2.48亿元，计划2025年6月开工，2027年6月竣工。

改造后的六百-太平洋效果图

新六百·YOUNG城市更新项目，项目用地面积约0.45万平方米，总建筑面积约3.2万平方米，其中地上建筑面积约2.9万平方米，地下建筑面积约0.3万平方米。总投资约3.06亿元，计划2025年3月开工，2025年完成建筑结构加固和室内装修，2026年5月竣工。

1993年1月对外营业的东方商厦按照规划更新项目将放在中远期，目前还在规划征集和研究中。

六百、太平洋百货实景图

星游城城市更新

2024年4月1日，星游城宣布停业改造。作为地铁4号线上盖项目，焕新亮相的星游城将致力于打造体育场商圈首座Z世代年轻消费主场，围绕餐饮、零售、娱乐、生活配套等业态引进各类知名品牌，满足各类客群的生活社交需求，成为集潮流运动、乐享生活、娱乐体验、次元集结等业态于一体的多元文化社交中心。

效果示意图

天钥新村住房更新

1月23日，涉及628证居民的徐汇区枫林街道天钥新村（六期）旧住房更新项目，仅用两天多就实现了100%签约。根据规划，天钥六期的旧住房更新项目会拆除原有的9幢旧房屋，新建3幢高层、1幢多层带电梯住宅，并新增地下车库和配套用房，居民按“拆一还一”原则回搬。

效果示意图

东安一村、东安二村规划

未来该片区被定位为世级医疗科创枢纽。从空间布局来说，规划“一廊三带五组团”，以医创产业为核心，建设开放创新中心与国际交流门户。该片区未来拟建39.82万㎡住宅、10.45万㎡商办、7.74万㎡研发及教育配套，预计货值超800亿元。

本次一共规划了7块土地，其中：三块纯宅地（127b-20地块、127b-23地块、127b-24地块）；一块涵盖了住宅、商业、教育、办公的混合用地（125-31地块）；一块医疗卫生用地；一块九年一贯制学校用地，一块暂定为公交场站用地和社会停车场用地。目前规划了总计约2.08万平方米的社区配套，沿着东安路及界地块内部打造舒适的慢行系统，布局商业及公共空间。

远眺现场实景图

地铁23号线

一期工程串联了闵行开发区、紫竹高新、吴泾、徐汇滨江等重要区域，终点上海体育场，途经闵行和徐汇两大行政区，线路全长约28.6公里，共设22座车站，服务龙吴路客运走廊，加强闵行南部地区与中心城的交通联系，项目预计2027年完工。

线路示意图

远期规划：

地铁25号线

规划上海地铁25号线全场34公里，暂设24站，起于青浦区白鹤站（规划中），途径闵行区，止于徐汇区宜山路站。目前25号线纳入启动研究阶段，尚未环评动工，按最快进度，至少2032年后竣工使用。

非官方，仅供参考示意图

09 人口构成

万体馆板块主要有三类人群组成：

1、徐汇本地土著，多为中老年家庭，多居住在板块的公房大楼。

2、早期的江浙小企业主，多于板块及周边的商品小区内置业。

3、在周边从事服务业的流动人员，合租在区域内小户型。

10 总结

优势：

1、区位优质，紧邻传统市中心，地段好城市效率高。

2、交通发达，轨交高架密集，切换自如，通勤覆盖面广。

3、紧邻徐家汇商业中心，从平民消费到奢侈品业态，全面满足各类消费需求。

4、顶配的医疗资源，板块内外三甲医院扎堆，兼顾各年龄段，没有后顾之忧。

5、上海设施设备最齐全、运动氛围最浓厚的文化聚集区，业余生活非常丰富。

电影博物馆

劣势：

1、板块内没有空置土地，城市界面难以进一步提升。

2、板块一半住宅为老公房，一半为早期商品房。前者内部破旧，居住感受差，后者设计不符合现代口味，户型格局差。住宅产品本身都不能算宜居。

3、板块教育资源欠缺，在强手如云的徐汇区内宛如小透明。

购买建议

万体馆板块的住宅产品多为老公房和早期商品房。

大片公房位于零陵路以南，如龙山新村、天钥新村，均始建于20世纪50年代，是上海最早的工人新村之一。房龄老旧，停车困难，老龄化严重。虽然经过美丽家园，刷新了立面，大部分解决了厨卫合用问题，但生活空间依然逼仄，从居住角度来看多有不便。但也正因为房龄老，未来改造的期望相比90年代后的公房，会更大一些。这也是类似小区近期价格水涨船高的主要原因。

龙山、天钥、零陵小区

商品房都位于零陵路以北，除了电影华苑之外，普遍户型大且怪，这些小区房龄多超过二十年，缺乏小区规模和书包资源，对于新上海中产置业吸引力较弱。但对于上海本地的养老需求，可以用比较少的预算，尽可能买到好的地段和大的面积，家门口沿街店铺买东西也方便，因此多在本地居民内流通。

电影华院、汇翠花园、创世纪花园