Q&A | 壹 关键词：大宁、东外滩、价格 █ 问： 将军，我在五角场上班，看了半年房子了，近期看到大宁和东外滩的新房，都吹风要开16万左右，太吓人了，这两个区算是上海传统的下只角吧，开这种价格会有市场认可吗？ 〔看房大将军〕： 确实过去对杨浦和闸北的印象，都属于上海的棚户区，但也正因为如此，他们可以提升的空间很大。 大宁自不多说，从近二十年前的大宁国际商圈落成后就开始逐步发力，除了商业之外，大公园、好书包、新楼房、新产业也陆续跟进。早在十年前，房价就已经持平长宁徐汇的天山、康健等苏州河以南的内中环区域。市区范围的认可度已经达到了一个比较高的水平，是标准的优质成熟地段。 而东外滩的开发就晚一下，在十年前左右才刚拉开序幕。不过东外滩的位置更佳，既是内环内，又是滨江边，规划定位也更高，既在CAZ之内，又属于一江一河的范围，因此也是未来确定性很高的地区。如今也已经有美团、b站、抖音、得物等等大厂纷纷入驻，再开发几年，就会成为一个集商业、公园、优质产业、崭新楼房于一体，且位于内环内黄浦江边的好地段。 在时下苏州河南的中环地区天山预计开14万，龙华预计开17万，苏州河北的内环地区瑞虹预计开18万的大背景下，大宁和东外滩，一个以成熟的现状，一个以美好的未来，同时来到16万的价格，也就不奇怪了。之后这种情况很有可能常态化，其他板块的新拍地块，也会纷纷以比较高的价格入市，目前的这些地块，只是开了个头。 Q&A | 贰 关键词：大悦城、瑞虹新城、大宁 █ 问： 毕业后上班在大悦城这边，家里给了首付600万，自己贷款后月还不超过1w，上班开车20分钟内，希望小区能年轻化一点，面积70以上的两房，可以推荐一下吗？ 〔看房大将军〕： 大悦城开车20分钟范围，结合预算，北内环基本都可以覆盖，中环内也有部分板块可以够到。至于小区年轻化，多为次新社区，老公房和动迁房在板块内的比例相对较低。首选瑞虹新城，二期有小户型，区域内没老破小，社区道路都很新，业主圈层也较为统一，典型的近市中心中产板块。 其次大宁，尤其东侧社区，清一色商品房，也没有老破小，明园、悦公馆等小区，可以顺带解决书包问题。 另外像普陀内环附近的香溢花城，也是很年轻化的次新房。稍远一点的真如府、高尚领域，开车要在半小时左右，就看能不能接受这个通勤效率，房龄是最新的。 Q&A | 叁 关键词：800万、塘桥、环龙路 █ 问： 动迁拿了500万货币，父母现在住在蓝村路的老公房，离他们15分钟的范围，我想买个电梯的两房，预算上限800万，步行有地铁有商场最好？ 〔看房大将军〕： 塘桥的社区主要分为四块，一块是浦明路沿线的滨江社区，这边楼盘大多户型大品质高，预算不太能买；一块是蓝村路附近的老塘桥地区，这边的住宅多为楼梯类产品，不太符合需求。 所以主要考虑的是剩下两块，东方路东侧的环龙路社区，以及浦建路南边的靠近巴黎春天和仁济医院的北园路社区。 相比之下，前者环境幽静，距离配套又不远，更适合居住，建议优先考虑贵龙园。其次盛逸公寓，如果能接受家门口对着仁济医院，生活便利性和小区品质也能达到均衡。 另外如果适当把距离的要求放远一点，3公里路之外的大华锦绣地区，能买到房龄更新品质更好的产品，开车也能15分钟左右到达蓝村路。建议16街区、11街区，都处于大华中心位置，商业公园地铁配齐，户型方正，比较宜居。 Q&A | 肆 关键词：450万、中环、近郊 █ 问： 自己本身钱不多只有200万首付，家里前两年还给买了套苏州的房子，价值150万，在上海看了些300万的房子，实在难以接受老破小，如果卖了苏州的房子，加到450万，我能选择的范围会变多吗，能买到环境还可以的电梯两房吗？ 〔看房大将军〕： 450万和300万还是有比较明显变化的。300级别，无非就是市区老破小或远郊。但450万，就变成了中环电梯板楼或近郊的商品房。 中环电梯板楼，都是动迁类的产品，之前总结过的动迁房四小龙，三林、梅陇、杨浦、高行，都是可以买到的。虽然动迁品质谈不上好，物业管理和业主素质也较差，户型只是勉强合格，但最基本的小区规模和梯户比都能得到保证，地段又在市区范围，受众较为广泛。 近郊商品房，基本就是市区外溢的购买力，以及本地居民接盘。周边可以交叉的地缘购房者或者产业区相对较少。不过产品品质提升很多，像川沙、南翔、顾村、泗泾等地段，外环出去一到两圈，相对远郊肯定是优质很多，小区内部的居住体验感也比市区动迁要提升一大截。