天钥桥路和宛平南路沿线是徐家汇的东部居民区，少了一分商业中心的喧闹，多了一分平凡生活的烟火。这片的住宅楼盘，总体保持了一定的品质，不过书包资源在板块中相对弱势，撇开了梯队书包的溢价，反倒更适合居家自住，体会人生。

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板块笔记：当上海收缩发展，这里依然值得下注 #B071

楼盘笔记：预警！上海好地段的非理性下跌快到头了 #l126

兆丰帝景苑

兆丰帝景苑由台资兆丰国际开发，2005年建成，25-28层电梯高层，容积率3.5，绿化率30%，本地民企物业，费用3-6元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约320米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为浅黄色面砖，有些显眼的灰渍。小区大门敞开进出，安保并不盘问。楼栋门厅虽不奢华，但设计和布置十分舒适，双层挑空，天顶有两排射灯和风口，主灯是橘色的原木材质，跳了一下整体的颜色，宽敞的门厅里有沙发茶几和花瓶装饰，干净整洁。

小区规模不大，楼栋沿肇家浜路一字排长，楼下裙房是底商。小区地面园林实在没什么好说，就是长长的通道两边一点绿植。可空中大不一样，在裙房之上有一个空中花园，玻璃连廊连接5个单元，还有长长的木质的廊亭窜梭在竹林绿植之间，小而精美。花园正对面就是8万方的徐家汇公园，可以直接俯瞰茂密的绿植。当然小区内中高层的景观会更好。小区与2期宛平88一墙之间，中间有个铁门可刷卡通过，共享会所泳池。小区的南向房间还可以观赏宛平88的中心花园。

人车不分流，车位比1:0.8， 车位较为充足，基本能满足业主停车需求，产权车位报价约70-80万。

项目共6个单元，8号楼两梯两户大平层，88号楼两梯六户全是一房小户型的塔楼，18/58/68号二梯三户都是两房，889号楼三梯四户。（以下面积均为建筑面积）

两房100/114平全南户型，一卫或双卫；三房154-168平南北通，双卫；264平3+1南北通大平层，三卫。公寓一房57/71平直筒间，卧室朝南；两房85平卧室一南一北，厅朝北，一卫。

兆丰帝景苑左手商业中心，正面绿意公园，北面视线无遮挡，南北皆有景可赏，是徐家汇板块视野风景最好的一个楼盘。不过北侧肇嘉浜路城市主干道，车流会有噪音影响。小区业主既有高级白领，又有企业高层，大小户型在管理上不统一，缺少私密性。

宛平88

宛平88是兆丰帝景苑二期，转由本地民企开发，板块标杆，2015年建成，17/26/27层电梯小高层、高层，容积率2.8，绿化率35%，柏泽物业，费用6.8元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约740米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

小区由3幢住宅和2幢沿街办公楼组成。楼盘外立面为石材+灰黑色铝板相拼，外置大阳台和大飘窗，使得外观的立体感极强，显得隽秀挺拔。小区大门刷卡进出，安保盘问较严，不过东南门隐于街角商务楼之后，不是封闭式的大门，而车行栏杆的另一侧也可直接走入，安保有时会疏忽。

楼门厅宽敞气派，分内外双大堂，造型硬朗的吊顶搭配艺术灯饰，背景墙前有物业人员值守，不同的节假日有小品摆件装饰。小区景观集中在北面，双色系的低矮灌木列阵，阳光草坪，假山亭台，角落里还有一处儿童天地。蜿蜒的水溪汇聚成一个池塘，只不过周边的绿植过多过密了一些，感觉有些冷寂。

小区自带约3000平的地下会所，涵盖泳池健身、室内高尔夫，不过帝景苑业主和办公楼职工都可以共用。会所大堂南北打通，中央两侧巨幅油画，配上多人沙发组团，东西走廊摆放了一排精美佛像雕塑，很有艺术感，把归家的仪式感拉得满满。

人车分流，车位比1:1.7，住宅与办公楼共用地下车库，产权车位报价70-80万。

项目共3个单元，两梯两户和三梯两户，层高3.1米。（以下面积均为建筑面积）

小区基本都为大平层，面积约281-422平，5号楼有少量一房100平全南户型，1号楼和3号楼共有4套626-675平顶复户型。但开发商没有精装交付，有点不太符合豪宅的调性。

宛平88原是兆丰帝景苑的二期地块，后命运多舛，经过漫长的诉讼转手，才得以现在的形象示人。住宅不临马路，十分静谧，虽北临徐家汇公园，但前面有兆丰帝景苑的存在，北面视线几乎被遮挡殆尽。小区圈层纯粹，品质很高，算得上是徐家汇豪宅的头牌，业主非富即贵，且多用于自住，不再转手租售。

永新花苑

永新花苑由曹光彪先生创办的香港永新集团开发，1999-2002年建成，31-34层电梯高层塔楼，容积率4.6，绿化率33%，绿城物业，费用3-3.3元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约330米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼栋以永隆阁，永昌阁，永盛阁，永嘉阁命名，靠近肇嘉浜路的永嘉阁首先建造，其余的晚三年才建成。外立面为棕色面砖，比较有年代感。大门刷卡进出，安保还算尽职。楼栋大堂宽敞明亮，有沙发茶几、壁画盆栽等装饰，不过一期的吊顶有明显的脱落，二期也染上不少灰渍。

小区园林充满东南亚风情，高大棕榈树摇曳，翠绿草坪上灰色的大象家庭雕塑十分灵动，中心位置辟出了健身天地和儿童区，活动空间宽敞。小区内来往的人流和车辆较多，稍显繁杂。

人车不分流，车位比1:0.7，车位还算充足，有地下车库，地面停车也占据了大量空间，且停车秩序比较乱，产权车位报价约100万。

项目共4个单元，三梯六户，得房率低。（以下面积均为建筑面积）

两房109-111平，卧室一南一北，厅朝南，137平南北通，双卫；三房147-149平，卧室两南一西，厅朝西；170平卧室朝南，客厅东西通；155平南北通，3＋1户型，双卫，最好户型极少卖出；四房172-175平，格局为扇形，全屋呈45度角弯曲，多有斜边不正气，双卫或三卫。

永新花苑是辛耕路棚户区旧改的城市更新项目，对面配套了永新坊商业，虽然不至于高大上，但也能满足中产家庭的精致生活，一侧的天钥桥路又是美食一条街，市井气息浓厚。小区有点偏酒店公寓风，毕竟是上个世纪的产物，楼盘和户型的设计多有不人性的地方。原始业主有不少港澳台和外籍人士，如今多转手给本地土著和城市新中产，中老年家庭居多。

永新世纪/永新晶苑

永新世纪又叫做永新城，是永新花苑的二期，同开发商于2007年建成，8-35层电梯小高层、高层，容积率1.7，绿化率35%，开发商自持物业，费用3.3-4元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约690米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为棕色面砖，也有一眼可见的灰渍，总体在整洁度上与一期没有太大区别，但板楼的外观设计，看起来会更精致一些。大门刷卡进出，敞开时会有安保站岗。楼大堂进门处是普通的层高，有盆栽作为装饰，涂料顶部有修补过的痕迹，通往单元的电梯间双层挑高，有壁画、书架和坐椅茶几。最靠近西门的11/12号楼，大堂挑空6米，还有咖吧和接待区，吊顶有垂下的珠帘，在射灯下光彩熠熠，档次提升了不少，这两栋楼早期作为酒店公寓，物业费和服务标准不同，如今产权已经全部出售给小业主。

小区两排建筑，高低错落，一眼看去有些参差不齐。中间是绿化带，西面有儿童天地，东面以直通的草坪为主，草色一般，有些青黄不接，两边种了点绿植，但硬化地面的面积较大。设计布局也比较单调，一眼能望到头。 小区西门刷卡可直接进入永新坊步行街。小区配有会所，涵盖健身，但没有泳池，有一扇门开在天钥桥路上，对外营业。

永新世纪是板块内唯数不多的人车分流小区之一，车位比1:0.8，产权车位报价约100万。

项目共12个单元，精装交付，两梯两户、两梯三户和三梯四户、三梯六户。（以下面积均为建筑面积）

一房66/79/85全南户型；两房107-110平南北通，一卫；三房158-163平飞机户型，130平全南户型，126-141平南北通，双卫；四房170平南北通，三卫；还有少量272/309平大平层户型和239/299复式房。

永新世纪是永新城大型综合体的一部分，也是永新花苑的二期，当年三期还开发了永新晶苑，一个非常迷你的洋房小区，两栋6层楼建筑，仅12家住户。1层为楼中复式，含地下室，3-6层均为大平层，面积在450-550平之间，配有2个单独车位。楼大堂双层挑高，空空荡荡，几乎无任何装饰，小区内环境就四方一个小庭院，也没景观设计。

然而正因为极少的户数，极简的风格，却搭配了超大尺度的户型，坐落在闹市最中心，营造了极致的反差感，使得三期晶苑自成一派，堪称徐家汇最顶尖的豪宅。或许正是这种大隐于市的神秘色彩，让小区成为徐家汇居民心头一抹高不可攀的白月光。

晶苑

永新世纪与永新花苑隔辛耕路相对，二期房龄较新，内部比一期要更整齐，户型更方正，密度更低。居民很多都是老上海本地业主，其地段与品质的双重叠加，成为板块商品房中的大热门，即便没有书包资源，单价也一直鹤立鸡群。

天际花园

天际花园由城开集团开发，1998-2004年分三期建成，6层楼梯多层和29-30层电梯高层，容积率3.2，绿化率35%，徐汇本地物业，费用1.98-3.2元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约720米，4号线上海体育场站790米，四轨交。光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外墙为浅黄色面砖，污渍一眼可见，状态与永新系列差不多。小区大门刷卡进出，安保尽职。多层门厅和墙面半砖，涂料部分还算干净，墙上张贴着大张的物业告示，可还是有在狭小公共空间内停放自行车的业主，对告示熟视无睹。高层的大堂南北打通，更宽敞整洁，还单独开辟一处休憩小厅，采光明亮。

小区三期位于北侧，都是高层，正看中央景观；二期是电梯和楼梯混合，位于西侧；一期都是多层楼梯，位于东侧，有个相对独立的庭院，经由高大的罗马立柱进入，一期个别楼栋安装了电梯。

中央花园是个圆形喷水池，定期开放。青黄的草坪上立着假山石，银色的艺术雕像伫立在过道上。四周树木高低搭配，品种丰富，若干棵银杏树到了深秋一片金黄，给小区带来了缤纷的色彩。小区内配置会所，有泳池和网球场，对外开放。

人车不分流，地面全铺砖，车位比1:0.6，停车紧张，地面停车先到先得，显得拥挤，产权车位报价100万。

项目共22个单元。（以下面积均为建筑面积）

多层一梯两户，得房率高。一房52平全南户型；两房88/97平南北通，一卫；三房119平动静分离南北通，双卫；140平三加一户型，也是动静分离南北通的格局。

高层二梯三户，两房102/115平全南户型；三房137/143/153平全南户型，150/180平南北通。

天际花园位于三面靠住宅区，只有一条南丹东路小路有车流，算得上闹中取静。小区户型比永新系列更为方正和宽敞，内部的公共活动空间也更多，是徐家汇二线小区的代表楼盘。业主多为徐汇本地土著，体制内的中高管家庭较多，长久以来租售都不活跃，近些年这个现象发生了变化，抛盘多了起来。

华狮国际公寓

华狮国际公寓由港资华狮置业开发，2003年建成，19层电梯高层，容积率1.3，绿化率10%，碧桂园旗下金晨物业，费用3.2元/平·月，步行至1/9/11号线徐家汇站约600米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面主体为浅灰色涂料，灰渍较为显眼，3层以下的裙房采用深咖面砖，磨损得也很严重。小区行人进出无门禁，安保只管车辆，不看人。小区就一幢楼，分为东西两区，共用一个大堂，正面一幅油画背景墙，没有其他过多装饰，有一定的年代感，很多地方需要修缮，特别是电梯间走廊的涂料顶，掉漆斑驳不堪。

小区弹丸之地，西北角有个很小的绿化带，坐椅旁就是垃圾箱和晾衣架，健身器材一侧横插着助动车，这块所谓的活动区也仅仅是摆设罢了。

人车不分流，车位比1:0.4，没有地下车库，为了增加车位建了立体双层车库，依旧杯水车薪，停车还是紧巴巴。

项目共1个单元，东区两梯四户，西区两梯五户 。（以下面积均为建筑面积）

一房59平全南户型，48/55平卧室朝西厅朝南；两房120平，由两套一房上下合并成loft户型，一层全朝南，一层全朝北，可改三房，双暗卫。

华狮国际公寓位于天钥桥路和南丹东路交汇处，沿街都是餐饮和小店，生活气息浓厚。小区3楼以下是商铺，4楼以上是住宅，缺少居住氛围，更类似服务公寓。居民很多都是附近或地铁沿线上班的白领租客，业主自住的不多。

宛平南苑

宛平南苑由港资开发商于2005年建成，一幢10-14层电梯小高层，容积率2.8，绿化率30%，天际花园同物业公司，费用2.3元/平·月，步行至4/7号线东安路站约1公里，4号线上海体育场站约440米，光启小学+徐汇中学/第四中学。

楼盘外立面为浅灰色涂料，墙面有灰渍。小区门头很不起眼，从马路边经过几乎不会注意，大门敞开进出，安保不严。楼门厅空间不大，又做了半墙的隔断，显得有点昏暗，除了进门口的几株盆栽外别无装饰，吊顶处有涂料脱落。

小区规模非常小，一栋联体楼没景观可言，过道围着建筑呈“U”型，也没活动区域。楼前的绿植高低不均，部分会遮挡到低区的采光。

人车不分流，车位比1:0.5，没有地下车库，南面一排有立体车库，停车紧张。

项目共5个单元，两梯三户，得房率高。（以下面积均为建筑面积）

一房83平全南户型；两房117平南北通，双卫；三房144平南北通，双卫。

宛平南苑位于徐家汇板块最东侧，家门口已经没有了商业中心的热闹。小区户数少，基本都是徐汇本地业主自住。楼盘本身没啥特点，存在感非常低，主打电梯房＋户型好，哪怕仅满足这两点，就能算是板块里的稀缺货了。

徐家汇花园

徐家汇花园由徐汇本地企业开发，1999-2004年分三期建成，7-8层洋房和12-31层电梯小高层和高层，容积率3.7，绿化率40%，开发商自持物业，费用3.2元/平·月，步行至4/7号线东安路站约900米。

洋房、小高层外立面是红色面砖，高层外立面为黄色面砖，前者颜色较深，状态维持还不错，没有明显污损，而后者浅色，整体覆盖一层灰蒙蒙。小区大门刷卡进出，安保比较负责。洋房底层打空，楼门厅采光明亮，没啥多余装饰，有停放非机动车现象。高层楼栋门厅较小，就狭长的一条通道。

小区景观近一万方的绿化，中庭广场采用欧式的建设风格，椭圆型水景喷泉定时开放，左右长廊半园环抱，正中高大的罗马立柱镶嵌着复古的时钟，广场前绿色草坪上红铜雕塑相映成辉，部分建筑之间设计了空中花园，或是垫高台阶的儿童乐园，既能赏景，也保障了安全性。

人车不分流，车位比1:0.36，停车特别紧张，小区过道见缝插针，导致特别拥挤。产权车位报价约90万。

项目共34个单元，个别楼栋东西朝向，户型需要挑，整体不算好。多种梯户比，一梯两户、一梯三户、一梯四户、一梯五户和两梯三户、两梯四户、两梯五户。（以下面积均为建筑面积）

一房59-60平全南户型，85平朝南和朝西户型；

两房103/110/126平全南户型，99/112/123平卧室朝南厅朝北，114/131平南北通，一卫或双卫；

三房139平飞机户型，160/170平卧室两南一北、厅朝北或东，；146平全南户型；四房177平南北通，卧室两南一西一北，厅朝西朝北带转角窗；还有少量254平复式房。

徐家汇花园位于宛平南路和斜土路，两条大马路的交界处，家门口车流量较大，有些嘈杂。小区属于枫林街道，是片区内首批电梯商品房，当初也算明星楼盘，20多年物业没换过，不过社区大，户型杂，设计老，车位少，整个小区显得有些混乱。业主多为徐汇土著家庭。