不少朋友上半年都跟我说自己心急火燎地要买房。从过去三年的经验来看，随着上半年学区房需求的释放，进入下半年通常都会成为年内房价的低点。因此，随着9月份的来临，又到了北京的朋友们开始看房的时候了。

今年楼市的大势，有心的朋友自然已经有自己的判断。不过大势归大势，具体到每个小区，是涨是跌还是完全不同的。这就跟大盘与个股的关系是一样的，就算大盘涨的很凶，也保不准有下跌的个股。就算大盘已经跳水，优质的个股依然看涨。所以，看具体楼盘和具体小区，在购房里是一个非常重要的内容。

一方面，价格是由供需关系决定的。另一方面，大部分刚需购房者一步到位的可能性都很低，都希望买一个能够相对保值的房子。客观地说，现在在北京这样的市场，房屋交易的信息都被中介给垄断了，普通人获取信息的渠道非常有限。很多人也很担心自己被中介给忽悠了，明明这个市场、这个小区已经属于冷门小区了，却被中介硬是营造出一种必须要抢购的心态。

因此，除了各家中介APP上各小区交易量这种数据以外，如何能看自己意向购房小区的具体热度如何呢？下面奉上我的几点小经验。

首先，去看看小区里面正在装修的户数，以及租给长租公寓的多不多。

我相信看房子比较多的朋友都知道，虽然网络上标明“精装修”的房子很多，但是实际上真正能达到“精装修”或者“婚房装修”这个水准的房子很少。而且装修好的这类房子大部分都达不到满五唯一的标准，税费都比较高。换句话说，基本上买来的房子要全部拆掉、重新装修的概率很大。

而且，现在装修人不论是请装修公司也好，还是在物业栏公示也好，其实从顶楼走到底楼，花不了多少时间就能知道整个楼里面有多少家在装修。装修的越多，说明这个小区最近交易确实比较火热，一般说明需求比较旺盛。好的方面是，买同类户型可以用近期交易价格作为参考，不太容易被坑。当然同时也要考虑，是不是性价比比较高的户型已经都被其他人捡漏。

与装修相比，租给长租公寓则是说明供给比较旺盛。很简单的道理，租给长租公寓，要么是投资客投资，要么是业主自己不想住。不论是哪个原因，都意味着未来一段时间出售的可能性很大。甚至不少出租的房子，本身就是挂牌在售的。

判断是不是长租公寓也很简单，打开手机无线网络，每一层稍微停留一点时间，长租公寓的WiFi名字都很好认。越多的长租公寓，一般意味着小区潜在的供给是很丰富的。不过也不能太乐观，因为有多套房子的业主，大部分再出售的时候是不着急的，砍价的余地也不大。

第二，去看看小区附近的中介是什么状态。

前面说了，现在最接近楼市实际状态的其实是中介。可惜的是，中介从业人员素质客观上有高有低，个别中介希望把业主供在天上，并不是“很看得起”买家。还有的中介喜欢营造一种“过了这村就没这店”的氛围，逼着买家买。所以，如果“会”看中介的状态，其实对小区的热度会有一个比较好的把握。

用常识也能知道，中介最重要的工作是带人看房子。如果一进到店里，屋子里没有几个中介，偶尔回来几个都是拿钥匙，那说明这附近确实比较火热。反过来，如果中介都在店里或者门口无所事事地坐着、聊天，那说明这附近确实没什么业务。这两种情况，我在之前看房的时候都碰到过。

还有一种比较特殊的情况是，走进中介店里，里面全部都是中介打电话，有的拉房源、有的拉客户。这种情况，热度介于上面说的两种情况之间。但是后续发展会比较复杂，要么是房价上涨、交易量增加的前奏，要么是走完一轮行情的尾声。

当然，要是中介都不在店里，而是在每个小区门口趴着等人。见到人就问要不要看房，那说明这附近的成交量真的够冷淡。

第三，看看中介周末每天运动的步数。

有些朋友实在是没时间亲自去小区看看，或者去中介走走，还有一种替代性的办法——那就是看看中介周末每天运动的步数。因为中介这种职业，本质上是销售，所以朋友圈也好、社交圈步数也好，大多都是很公开的。这主要是因为现在做销售的都喜欢搞人设，喜欢真人出镜建立信任感。

所以中介的运动步数就是一个不错的指标了，虽然现在看房子都喜欢带着客户坐代步的电动车，但是真正走到房子里还是需要一间一间地带客户来看的。陪客户走走，顺便聊聊想法，那更是必须的。

对应到周末这样集中看房的时候，如果中介的步数连1万步都到不了。那说明这个中介周末基本上也没有带看什么房子，这一片可能成交量比较冷清。如果步数超过1万5，那说明中介周末可是没有闲着。但是如果超过2万，那一般是中介自己办私事或者出去旅游了，不足采信。

以上是我个人的一点心得，具体每个小区交易是否火热，如果有条件，我建议还是到小区走走，结合网络上的成交量综合判断。