昨天和师弟中午一起在外面吃了个饭，顺便给师弟当个狗头军师——聊聊到明年年底的购房计划。不过回头看看，感觉实在略微有些仓促，许多想说的事情，因为闲聊别的，一时间给忘了。所以今天补上一文，谈谈当下北京买房的逻辑基点与策略。

作为一个没有额外消息渠道的普通人，逻辑基点也好，策略也罢，预测未来几年内可能出现的新调控政策是不可能的。

所以学习金融的朋友肯定都懂，任何策略都是基于当前所拥有的信息，进而研究分析得出的结论。买房这件事情也不例外，下面的分析都是基于当前宏观政策没有大变化的假设来的。

北京楼市和全国楼市一样，都是政策市。因此，北京买房的逻辑基点就一个——搞明白政策的意图是什么，以便确定自己的购房策略。

一提到政策，大家一定都知道“房住不炒”“整体稳定”一类的说法。这些说法都很正确，但又不是很准确，因为这些都是一些原则性和方向性的东西，很难说对应到具体的房价以及操作上面。因此，我个人看来，3·17新政以来包括731教改等多校划片政策在内，总结北京政策调节的核心就一条：通过大幅度增加换房的成本抑制房价。

这政策核心背后的逻辑极其简单，自2009年开始，二手房交易量已经超过新房成为北京楼市交易的主力。而随着北京城区持续扩大，现在二手房交易基本上占据了北京房屋交易的绝大多数，而这绝大多数里又以换房为绝对多数。

因此，大幅度增加换房成本，主要手段是“认房又认贷”提高首套房认定标准，以及提高二手房首付比率和房贷利率，增加学区房的不确定性，是很直接的对症下药的手段。由于方向是对的，打的很准，所以北京楼市调控的总体效果，要好于最近才“补政策窟窿”的深圳。

那么在明白换房成本大幅度增加这个政策核心之后，一个资金有限的普通人理性的对策就是——不换房或者减少换房。那么为了实现这个目标，购房者对于买房这件事情的关注点或者说决策点就应该最集中在两个地方：首先是房子的位置，其次是购房的时机。

为什么说位置是第一重要的，我们先反过来看。在换房成本很低的情况下，房子的位置的重要性是很低的，因为可以随时通过买卖来更换位置，这个时候找个够得着的楼盘上车才是最重要的。这是2017年3·17政策之前的逻辑。

但是3·17之后，由于换房的成本大大增加了，那么对于购房者而言，考虑长住是更好的选择，所以一个好位置才是最重要的。如果户型不甚满意，既可以选择等，还可以选择租出自己的房屋，同时租入同小区的房屋进行对冲。

对于位置来说，最重要的考虑因素有两个：一个是学区，另一个是交通便利程度。其中，前者事实上已经包含在房屋价格当中，也是最近几年政府通过多校划片打压房价的重要手段（再一次不得不佩服北京调控政策之精准）。而后者则是一个非常个性化的东西，理由也很简单——每个人上班的地方不一样，对于某些人来说很方便的位置，也许对于别人来说很不方便。

之前也说过，购房是一件很个性化的事情。那么综合考虑这两个因素，在位置上的最优策略还是要结合自己的需求来看。个人认为，在资金有限的情况下，比较好的选择有三种：

第一种，孩子未来几年要上学，选择一个能力范围内的学区房。这种情况下，大小、户型以及其他方面的考虑都可以让位于此，反正就图一个学位，房子完全可以在附近租一套。如果有能力富余的话，买一个小两居或者一居室，能够实现父母和孩子住在一起，既划算又能保证家庭关系。再有钱的话，可以再考虑户型等其他方面。虽然多校划片了，但是上学依然是普通家庭的最优选择，没有之一，所以买房真亏了就当是上学的投入。

第二种，单身或者没有要小孩计划的，选择一个交通方便的小户型。这种情况下，能够得上学区自然是最好，但是资金有限的情况下，还是优先考虑通勤问题。交通方便首选是公认的交通方便地段，比如说两条地铁的换乘站，这样比较保值而且今后出售也很方便。次选是离自己单位比较方便的地段，与上面的相比，唯一的缺点就是如果换工作的话，可能会额外增加通勤的时间。最好是不要选择公认地铁比较拥挤的地段，比较影响生活质量。我个人建议，如果不能买首选那种位置的房子，不妨继续考虑租房。

第三种，就是要住的舒服，还要全家老小住在一起，推荐在交通时间可以接受的范围内买三居或者复式大房子。前面也说了，每个人需求不一样，客观来说现在这一辈里面宅的人很多。如果就是喜欢家里蹲，加上要和父母、子女住在一起的话，也可以考虑以居住需求为主。主要基于位置考虑价格洼地，入手一套户型和后期装修能让自己满意的房子。特别适合家里或者工作有关系能解决小孩上某附属小学的家庭。

上面三种是我认为比较合理和不错的思路，实在是资金有限但是很想上车，建议还是考虑交通便利的小区。如果是交通不方便，上下班很麻烦，地铁也很拥挤，与其非要买，倒不如先租房住着看情况。

最后说一下买房时机的问题。时机选的不好，容易在高点站岗。时机选的好，赚钱咱们指望不上，省点钱还是可以的。今年上半年北京房价这一波疯涨，说明北京房价就怕需求集中爆发，形成价格踩踏。所以时机选择最重要的就是避开需求的集中释放期，或者用这几年的情况来看，就是避开上半年家长抱团买学区房的时间，就行了。

以上是个人的一些浅见以及方向性的思考，主要适合北京，具体楼盘和小区还需要购房的朋友们自行把握和选择。