老旧小区改造，这几年非常热门。理由很简单，首先这是一项关于民生的、涉及老百姓切身利益的事情。其次，这对经济以及上下游产业链的影响也是非常显著的，不光是泛建筑、地产行业将由此收益，光是给老小区加装电梯这一项生意，就足够振奋人心了。这还没考虑到后续电梯维护、物业升级等等一系列能够进一步拉动经济的好处。

周二，国务院政策例行吹风会，国家又一次在老旧小区改造上放了大招。住房和城乡建设部副部长黄艳介绍了全面推进城镇老旧小区改造工作的相关情况，并表示今年计划改造的3.9万个城镇老旧小区，将近50%已经开工。这也是落实近日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的具体举措。

不过在我一个住在北京的老破小房子的普通人看来，老旧小区改造还有很多实操性的问题没有解决，所以还是用“长期看好”一词来描述更合理。

1.加装电梯、分配停车位，居民之间协调难

我们国家老龄化程度大家有目共睹，所以原本6层以下不装电梯的大多数老旧小区，安装上电梯真的是当务之急。想想我小的时候，家住在6楼，每天家里人爬上爬下极其不方便，更不用提家里有老人和小孩的。

但是加装电梯这种事情，真发生到自己身上的时候，每一层居民的想法就很不一样了。四五六三层一般是采取支持的态度，二层三层一般偏中立一些，一层一般是坚决反对的。因为一层根本用不上，再加上电梯还会或多或少地影响采光、产生噪音等问题，所以历来是反对声音最大的。

根据目前各地普遍采用的具体执行办法，大多分为两类，一类是必须90%的住户同意。这种情况下由于实际上只有6层，每层占比是16%，所以一楼有一票否决权。另一种是要求三分之二以上同意，这样名义上一楼反对也是可以硬推下去的，但实际上遇到强硬的一楼，实践中还是执行不下去。

并且，如果考虑到对大家最有切身利益的，也就是房价和房租的影响。实际上安装电梯以后，小区房价会整体上升，虽然名义上受益最大的是6层，但是最终体现在房价和房租涨幅里，受益最大的往往是5层和4层。所以加装电梯的费用如何分担，真的是众口难调，绝对是一门学问。

虽然现在大家都很关心电梯，不过从我这边来看，对于停车位的争夺，其影响绝对不亚于电梯的事情。因为现在大城市里许多人都有车，而且因为限行的缘故，实际上停车的需求很大。

老小区停车难历来是一个很严重的问题。但真到停车这件事情上，很多人又成为了“不差钱”的人，宁愿多花点钱也要在小区里寻觅一个停车位。我现在所在的小区2年前拆除了小区内的一些私自搭建的商铺，以及“穿墙打洞”占用的路边街道。当时居委会就说，这些空出来的位置，今后将作为小区停车位收费使用。

结果2年过去了，至今也没协调出来怎么收费，怎么给小区居民来用。理由就是老居民和新居民之间的矛盾很难协调，老居民觉得分给他们是理所应当的，而后购房的新居民则愿意支付更高的停车费用，希望用市场的方式来解决。

所以电梯和停车，这两件涉及小区居民切身利益的事情，很少人会在这个时候选择以大局为重。

2.加收物业费难

老旧小区改造成本是很明确的，但是收入来源却很难。直观的理解，改造老旧小区之后，物业服务的品质提升了，是不是物业费上涨就可以逐步收回成本甚至盈利呢？这个答案很理想化，实操起来难度很大。

一方面，很多小区居民是不接受物业费上涨的。以北京很多家属院老小区为例，之前作为家属院管理的时候，物业的花费是由建家属院的单位承担的，居民根本就不花钱。后续开放市场买卖了以后，虽然也提供一些配套的物业，但是物业费依然很低，物业的盈利模式只是为居民提供维修服务以及装修房屋的物业管理费而已。

另一方面，很多居民是负担不起上涨的物业费的。这就跟前段时间吵得很凶的房产税一样，很多居民现在手上持有的房产是当年分房或者公房改造的时候拿来的。他们本身退休收入也不高，房子是他们唯一的依靠了。如果按照现行市场价来收房产税，对他们来说负担实在是太重了。同样的道理，老小区改造以后增加的物业费，对他们来说也是一笔不小的开支。

3.老旧小区的终极出路：与房价挂钩？

如何保证小区居民参与的积极性，是老旧小区改造面对的最难的问题。一方面是小区居民看不到改造之后实实在在的利益，另一方面是利益协调的难度太大。

之前小区改造试点的几个小区，不少小区在改造加装电梯后，房价普遍上涨了几千一平米，在一定程度上刺激了当地其他小区参与改造的积极性。毕竟，房价上涨，可以算算得上是实实在在的利益。而且一层到六层，雨露均沾，大家都还是比较容易接受的。

但是在目前房价调控的大背景下，改造之后的房价上涨还不具有代表性。而且老旧小区贷款年限的“硬门槛”，客观上切断了刚需人群购买老旧小区二手房的可能性。

所以，如果能够明确老旧小区改造后，二手房贷款年限能够适当延长，相信推进老旧小区改造的动力会比现在强很多。