距离西城教改731新政已经过去一个月，北京教育高地西城和海淀都已经落地了多校划片，7月31日单校划片的末班车已经成为了历史。要问西城8月份的房价降没降，答案肯定是降了。但是降得很多吗？答案却是没有。

不只是如此，我身边关于学区房的讨论不仅没有比以前少，反而比以前多了很多。并且不只是孩子还没上学的在讨论学区房，连孩子都快要高考的“过来人”也在讨论学区房。学区房的热度似乎比之前只增不减，而且比以前更热了。

加上今年由于疫情的影响，高考推迟了一个月，这一届学子们的总成绩也由于各种原因水涨船高，学校的录取分数线都高的吓人。进一步推高了大家对于学区房的讨论。

另一方面来看，多校划片与单校划片相比，规则的复杂程度比之前增加了好几倍，特别是西城还有政保生政策、大派位、“校额到校”等等其他政策，其复杂程度远远超过普通人的想象。

我有位朋友和她爱人都是985大学博士，据说已经研究西城升学政策接近半个月了，原本打算请她来分享一点心得，主要讲讲复杂政策下如何结合自己的经济条件来买西城学区房。结果她表示，这段时间自己越研究越焦虑，整个人都不好了。

原本北京买房就是一件很复杂的事情，毕竟北京说小也小，但是说大也绝对够大。那么多小区里的那么多套房子可以挑，光是看小区看房就很麻烦了。

现在可更好了，虽然买房的范围已经限定在了西城区，但不仅要考虑现在的入学政策以及学校的水平，还要考虑未来潜在入学政策的变化以及可能的趋势。两份难度叠加在一起，更是难上加难。何况大家都是拿工资的普通工薪阶层，如果入学政策有变化，真把自己对口或者划片的小学调整成不如自己预期的。往小了说，亏损个几十万是小事，往大了说，孩子的教育问题可就大了。

因此复杂规则下，身边有更多的人在看房，在研究政策，在考虑如何在西城买房。就这样，西城学区房虽然价格降了一点，但是热度一直是有增无减。所以朋友就老跟我抱怨说，怎么731过完，西城学区房还没有凉呢？我个人认为，西城学区房距离凉至少还要过个几年，满足了一些条件才能凉。

首先，西城学区房的需求没有大幅度的削弱。以前网络上有网友问，为什么这几年大家对房价都是看空的，怎么房价还没有暴跌。有网友就解释说，别看网络上喊空的多，实际上都是等着跌下来然后自己买的，典型的嘴上不承认身体很诚实，嘴上的大空头、实际上的大多头。

同样的道理，真的有心要在孩子中小学基础教育上，把主要精力投入到牛校的。这部分家长对于西城学区房的需求，怎么说呢，甚至可以说是一种“信仰”都不为过。毕竟牛校和中考锁区，这种看得见的好处，比课外辅导班、外教、私立、奥数、占坑班这些看得见投入但是产出比较模糊的东西强多了。

虽然说西城多校划片落地，一定程度上造成这些家长们有些迟疑，但是距离打破“信仰”还差的远。他们依然是西城学区房坚定不移地支持者，甚至海淀、东城的房“看都懒得看”。

另一方面，多校划片依然要在“就近入学”的原则下开展。换句话说，多校划片之后，西城整体入学政策虽然更加复杂了，但是如何提高进入牛校的概率，方法不仅是公开的，而且也是大部分人能够掌握的。

在这些方法中，购房依然是最简单、最直接，同时也是最市场化的方式。只要性价比可以接受，地下室也完全可以买，反正就是图个上学。

所以西城区学区房要真正退烧，至少要满足几个条件之一。第一，西城户籍学龄儿童大幅度下降。这个如我之前分析的，从数据上看，西城户籍生育率大幅度下降是2018年，也就是说，最早也要到2023年西城学籍拥挤的情况才能有所改观。

第二，取消中考锁区和当前掐尖入学的政策。要素自由流动才能让市场价格更趋于理性，目前中考锁区和中考掐尖之下，选择西城入学，能够进入优质高中的概率大幅度上升。其他高中的“高考加工能力”备受诟病，更加提高了西城学籍的内在价值。

第三，效仿东城在西城内部做好相对教育平均。房价高是需求过于集中的结果，把需求有序引导到周边是最有效的方法。通过教育平均一方面减少购房焦虑，另一方面实现教育需求的引流和分散化。

不过总的来看，北京人口持续流出，广州深圳等南方城市人口持续流入，北京房价长期看涨的基础已经弱化。生育率下降更是未来一段时间内可能对学区房釜底抽薪。只是当前货币超发情况下，房价短期难以回落罢了。