文｜王二宝

在此前的文章中，曾经以广州为例，重点描述了虽然新政频频出台，但是二手房和新房形势依然严峻。其实除此之外，上海、深圳、北京、青岛、南京等地也面临这个难题。

结合近期数据，北京楼市用一句话形容，“房价上涨明显，但是库存压力依然很大。“看看这两份数据：

第一、根据北京市住建委统计，9月二手房网签14262套，环比上涨达138%，虽然房价还是环比下跌了0.33%，但是幅度明显收窄了0.19个百分点。第二、近期北京二手房挂牌量再上巅峰，突破了16.6万套。

基于此，我们就看不懂了，好信号和坏信号同时出现，北京楼市到底是怎么回事？

毋庸置疑，一座城市的楼市到底是好是坏。其实核心就是看两点：量、价。

首先，价非常好理解，值得就是房价，就像在2019年之前，就算楼市情况再恶劣，依然有大批人群前仆后继买房，就是因为房价始终都在上涨。

而是现如今，北京房价也下跌了。

我先后观察了多个中介网站，发现“下调挂牌价“越来越普遍，普遍都在10万-50万之间。就以其中的一套房源为例，巅峰时期挂牌1250万元，可是在短短一年里，直接降到了850万元，暴跌400万。

实际上，很多购房者都深知房子难卖，只要等待就肯定还会降，而这无疑也从侧面刺激了业主继续下跌房价。

其次，按照我的理解，量涉及两个方面，一是成交量，二是挂牌量。

客观来说，在成交量方面，北京出现久违的盛况，特别是在9月份，“认房不认贷”的一个月内，新房和二手房分别成交了5891套、14262套，涨幅都超过了30%。

可即便如此，不得不说一句，相比挂牌量，这还是远远不够。

10月6日，媒体一则《北京二手房挂牌再创新高，突破16.6万套》的新闻爆红网络，

特别是在9月份，单月就增加挂牌了1.6万套，再对比成交量仅新增约6800套，相差近万套，明显是杯水车薪。

基于此，我们就不难理解了，为什么业主纷纷降价买房！这就相当于一个水池，进水口是出水口的两倍，如果不能及时放水，最后就肯定会池满溢出。

“就算房价跌到100元/平，肯定还会有人觉得房价能再次暴涨！”

这也难怪，过去我们太多人在买房上吃香了，不可能因为2、3年就改变观念，尤其是最近经济需要复苏，房地产可能还要担当大任。

可是我们要明白，就算使用再强的刺激政策，不可能掀起大潮，在短暂扑腾之后，很快就会安静下来。

仔细思考，我们就能发现原因：

第一、楼市飞速发展的依托，已经缺失了。

我国楼市发展的过程背后就是城镇化，单单是2010年-2020年，我国商品房竣工面积就估算超过了80亿平，这是什么概念？

按照每套房100平计算，足足有8000万套房。

过去得益于城镇化率飞速提高，大量人口进城消化了库存，在这个过程中，炒热了楼市，自然也抬高了房价，可或许也因此埋下了一颗雷。

当我国城镇化率超过60%，实际上人口流动就已经慢了不少，可问题是还在大量造房。

一旦不论从哪个维度判断，楼市都是供大于求，其实楼市发展的瓶颈就也到了。

第二、储蓄观念深入人心，最近几年更强烈。

相比其他国家的透支消费，甚至超前消费，纵观世界，我们国民的储蓄观念也完全可以是前列。

过去在内需、外贸的双加持下，我国经济不断向好，相比较而言，其实我们的储蓄观念还没那么强。

可是一旦经济放缓，就如同机器一般，我们就会自动切换模式。

瞬间从消费变成储蓄，可是对于楼市而言，这无疑就意味着买房人数变少了，房价肯定难涨。

如果从这个角度来说，就算是北京也不能例外。

这不是个例，而是目前面对的共性问题。

对此，你怎么看呢？

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