在2024年9月份的时候，五四北一个新盘以单价9999元每平米的起步价，感动了很多中介；

当时看到很多中介免费到现场拍短视频，直播，为其宣传，当然，他们的主要目的也是想利用这波流量获客。

只不过，当时由于其他方面的原因，这个楼盘最后并没有顺利销售，而是被限制网签了。

这个楼盘就是五四北板块杨廷水库片区的熙悦府，在高点的时候，也曾卖过2.1万左右的价格；

虽然主城区多数楼盘由于楼市行情原因，都有不同程度的下调，但是像熙悦府这样卖成现房后直接腰斩的并不多。

前言

图片来源于网络

在杨廷水库片区，有三个楼盘，都算比较有实力的开发商。

在2018年4月19日的土拍上，18号保利（福建）房地产投资有限公司以33.12亿元竞得1号地块，平均楼面价14280元/平方米。

该地块位于晋安泉头旧改项目地块四，位于晋安区新店镇杨廷水库用地南侧，面积105422平方米（合158.13亩），用途为住宅用地、商服（商业）用地。

此前的两个楼盘为龙湖云峰原著（楼面价超2万）和绿城柳岸晓风（楼面价超1.9万）；

熙悦府是随后入市的保利地块，由碧桂园、保利、华润、首融和世茂联合开发。

由于该楼盘品质一般，且地段在四城区版图中算是非常偏僻的，且目前该楼盘周边的配套也较为薄弱；

所有，该楼盘此前的去化效果一般，以至于卖了多年之后还是有比较高的库存。

房企也想去库存，只能无奈选择了以价换量，于是去年9月看到了9999元/㎡的炸裂开局。

PART 1

图片来源于中介

今天有又看到中介发这样的朋友圈，熙悦府单价为9999元，首付12万起，主推面积段位79和89平米的户型。

根据业内人士透露：项目已经上架，带看流程和价格口径参考去年，价格会统一输出。

目前已经看到有中介已经把广告打出来了。

房企回笼资金的本质就是卖房子，不管怎么说，能以价换量也是好事，揉着钢筋水泥连物业费都收不到。

先纠正一下中介的专业性，说熙悦府是纯商品房，其实，这不算纯商品房；

当时地块出让条件：

该地块须配建可建住宅建筑总面积10%的安置型商品住房，按照12841元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。

可能价格比较敏感， 中介并没有像去年那样铺天盖地地发朋友圈，很多已经知情的中介也只是在通知手头上的客户。

现在来看，杨廷水库是五四北一个很神奇的片区，成交价要低于楼面价几千块才有市场；

即使熙悦府的楼面价只有1.4万左右，也逃脱不了割肉离场的命运！

PART 2

图片为实地拍摄

如果价格够低，熙悦府到底值不值得买？

说说踩盘的感觉吧，这里除了三个商品房外，还有世茂云图二期，世茂五四理想城，如果从房屋库存上看，属于供过于求。

这个地段有基本的配套，就是属于楼下有便利店，餐饮店等，能解决基本的生活所需。

但是其他配套差强人意，比如公共交通线路很少，至少在人口不太齐全的时候，不会有太多公交线路。

至于轨道交通配套，基本上和这个地段无缘了，1号线象峰站直线距离超过2公里，对于该地段没有太多辐射价值。

如果从自驾出行上看，目前路网已经属于完善阶段了，往返市中心不算远，但也不会很近。

五四北给人的印象是离市中心很近，但是杨廷水库片区则会略逊一筹。

以东街口为目的地，走新店外环的话，不太堵车，但是实际距离大约在12公里左右，正常通勤时间约20多分钟；

但是如果在早晚高峰时间点自驾到市中心的话，可能需要的时间点会超过半个小时，甚至更多。

杨廷水库片区因为离学校比较远（福州第七中学主题校区小学部），接送不太方便，也是一个硬伤。

PART 3

图片为实地拍摄

所有的房子，都有其存在的价值，没有卖不掉的房子，就看价格是否合理。

以熙悦府79平米的三房两卫来算，价格区间大致在80-90万之间，真要为它找一个卖点的话，就必须谈到租售比。

以福州市场的租房行情来看，一套比较新的三房两卫，即使处于四城区的边缘板块，真实的租金大约在2000-2500左右。

那么假设一套79平米的房子总价90万，首付20万（理论上为13.5万），贷款70万，以3.1%的商贷利率计算，月供为2989元。

这么对比一下，似乎就有了性价比，因为还月供的同时也在还本金，租房完全是白给。

这是理论上的购买依据，主要对于刚需自住群体而言。

但要真买的话，也要考虑到一个未来的流通因素。

杨廷水库片区由于配套缺乏，对比其他成熟片区，空置率还很高。

目前在APP上就看到挂牌价为9千多的房源，因为二手房本身交易成本就比较高。

而在熙悦府新盘还未清库存的时候，二手房基本很难成交，除非愿意大幅度降价。

而即使等未来新盘都售罄，由于该楼盘体量较大，二手房业主之间也避免不了内卷。

说一个很扎心的真相：交房这么多年了，在福州两个主力二手房平台（幸福里和贝壳）共成交6套。

真不是业主不想卖，而是很难以自己能接受的价格卖掉。

小结

图片为实地拍摄

当初杨廷水库在宣传的时候说，路修前看眼力，路修后看实力，如今成了笑话。

路修得很棒了，但是没有生活配套，却有天量库存的房源，只能无奈割肉了。

作为外来房企，在杨廷水库确实交了高昂的学费，连龙湖，绿城这样的头部房企也成了韭菜。

熙悦府本身就有很多短板，唯有以价格来吸引人了。

当然，如果以9999元的起步单价确实能博得眼球，不过如果按照去年的真实价格对比的话，实际上正常房源大概在一万出头的单价。

这个价格只是理论上说还觉得有吸引力，尤其是对比之前在这个片区内成交的其他业主。

但结合实际情况，以一万出头的单价，目前福州市场的选择面还是挺广的。

如果以次新房为例，1-1.3万左右，能买到地段类似的次新商品房了，比如在南三环板块。

如果能接受安置房，甚至在1万出头的价格，能选到台江鳌峰洲附近的房源，房龄在10年左右。

当然，熙悦府也不是没有卖点，福州主城区内低总价的三房两卫，四房两卫被包圆了。

但是，下手之前，要明白一个道理，便宜不是没有原因的。

反正价格和品质，地段总得做个取舍吧！