对于福州的高湖村，你了解多少呢？

这既是一个既熟悉，又陌生的地方！

熟悉，是因为很多人体验过高湖村便宜的快餐，低廉的房租，琳琅满目的路边摊。

陌生，应该是为数不多的外来人口远超本地人口的板块，本地人对它的了解还不如外地人。

高湖村在约4平方公里的土地上，本地人口6千多户，外来人口2万多户。

如果你不懂高湖村的地理情况，那外卖小哥会告诉你，他们每天在这里玩神庙逃亡。

高湖在福州的发展进程中也有至关重要的作用，那里非常适合成为外来人口来福州的第一站。

连江南路以西，属于二环内，这里虽然有更好的城市界面，但是房租和物价都略贵一点。

连江南路以东，就是高湖村了。

一条连江南路之隔，为福州的外来人口提供了庇护之所。

当然，每个人心目中对于高湖村，都有不一样的印象，你可以把自己的想法打在评论区。

前言

图片来源于网络

高湖村作为临近市区的城中村，也少不了被开发的痕迹，这里有不少开发商品房的痕迹，比如早期的金色康城，滨海高湖秋月等；

再往后，这里有中庚东金，祥蒲苑，融信玺湾等纯商社区，还有金辉观澜云筑，世茂云境等楼盘。

在2023年9月1日，福州迎来一场土拍，如果从区位上看，位于高湖村的东南侧，为宗地2023-13地块。

该地块位于高旺路与高仕路交叉口东北侧出让地块，土地面积26.1亩，土地用途为住宅用地，起始价4.61亿元，福建榕发置地有限公司以底价4.61亿元竞得（楼面地价12042元/平方米）。

与其他楼盘对比，这个地块略微尴尬一点，高湖村北面楼盘一般以花海公园作为卖点，靠西南侧的楼盘则比较靠近白湖亭商圈。

花园公园有地铁4号线，白湖亭周边有地铁1号线，而该宗地似乎巧妙地避开了1号线和4号线。

新榕拿下的这个地块，现在已经做好入市的准备了，推广名为新榕江和阅。

该楼盘为6栋小高层建筑，绿化率为30%，规划户数为253户，容积率为2.2，从面积段上看，起步户型为108平米的四房，定位为改善楼盘。

PART 1

图片为实地拍摄

从商家的宣传上看，这个楼盘自身更偏向于花海片区，理论上看是比较明智的。

该楼盘西南侧1.3公里的直线距离就是白湖亭四大金刚，东北侧1.3公里就是花海公园；

以目前周边的配套来看，对比白湖亭片区没有优势，而定位为花海公园片区，则是现在少量在售的新房。

看一下这个楼盘周边的配套：

这个地段谈不上有什么高端的配套，当然，高湖村也可以当成一种配套，毕竟能在这里生活2万多人，不缺基本的生活配套；

高端一点的商业配套可能会依赖西面的白湖亭商圈和中骏世界城，东面的商业配套相对是比较薄弱的；

与白湖亭1号线站点直线距离约1.2公里，与花海公园4号线站点直线距离约1.2公里，与6号线潘墩站直线距离约为1.4公里，理论上说这个楼盘离地铁有点远；

但有一个点可以期待，因为6号线已经确定开始东延了，且可能今年动工，那么按照置业顾问的说法是大概在500米范围内会新添一个6号线站点，她说可能叫后坂站。

早期拍的地块并没有提前告知划片学校，区位图中能把麦顶小学金源校区列入，也反向告知周边的教育配套较为普通。

这个楼盘自身定位的卖点是临近花海公园，理论上说也是成立的，该楼盘离花海公园的骑行距离大约在1.5公里左右。

PART 2

图片为实地拍摄

市属国企的楼盘可能在品质端会被调侃，踩盘后感觉该楼盘谈不上多高端，但也不至于太拉跨。

从大门外立面来看，也有几分讲究，但大门目估只有30多米，这个会逊色一点，现在能自称改善的社区，基本都是60米以上的大门起步；

但是考虑到该地块只有27亩，作为小社区的大门，算是中规中矩吧。

图片为实地拍摄

这个楼盘有一点比较讲究，就是带有风雨连廊，至少在下大雨的时候，回家不会被淋成落汤鸡。

从目前的绿化效果看，也没有太多的创新元素，还是以早期的绿化风格为主，这里没有太多的吸引力。

该项目本身没有太多的亮点，且地块较小，对于后期如何丰富业主日常活动空间是一个考验。

这个楼盘有架空层，那么就必须利用架空层，增加业主的活动空间，来弥补其短板。

整体来说，从目前的踩盘信息来看，从地段和楼盘品质，以及内部所能拥有的配套来看，很难成为改善型楼盘。

PART 3

户型图

该楼盘全部都是四房户型，这个是108平米的户型图，是该楼盘的起步户型之一，最大户型约为133平米，独体独户算是一个卖点，因为有一定的赠送面积。

该户型主要位于5号楼的中间户，虽然不是端户，也做到了南北通透，周边没有更高的建筑遮挡，只要不是太低的楼层，基本不会有采光问题；

这个是3+1的四房户型，也可以设计为大三房，把临近主卧的书房并入到客厅区；

理论上说是一个不错的户型，公卫的门朝向是个问题，朝南的话直接对着次卧，朝东的话，离两个次卧有点远。

户型图

122平米的四房户型分布在3号楼东端头，从某种程度上说是108平米户型的加强版；

这是目前主流的四房户型，但不知道怎么解决公卫卫生间的朝向，还有就是作为122的四房户型，朝南的阳台只有6.7米左右，没什么优势了。

这个户型有一个比较致命的短板就是电梯门直接对着大门，先不讨论建筑上的禁忌，从隐私角度上看，当电梯门打开的时候，大门没关的话，次卧就暴露了。

这个楼盘很多户型都存在这个缺点，电梯对着入户门，可能会引起部分群体的不适。

如果光从点位端上看，108平米的起步四房户型至少能勉强跻身至首改楼盘；

但从地段来看，显然这个位置更应该定位为刚需盘。

或许是考虑到周边89平米起步的户型竞争太激烈了，新榕想到了剑走偏锋，把楼盘打造成108平米起步的四房户型。

PART 4

图片为实地拍摄

周边的城市界面，或许能在一定程度上反映这个楼盘所处的地段。

楼盘下面看到很多移动型商业综合体——集装箱，周边主要还是外来人口居多，人流比较复杂。

东面世茂云境为80%安置房占比的社区，有较多的租户。

图片为实地拍摄

该楼盘南面是福州左海学校，在早晚高峰的时候，车流量也是比较复杂的；

临近学校的楼盘，主要的弊端是噪音，不知道清晨时分，铃声会不会在闹钟响之前就把你吵醒。

图片为实地拍摄

从周边的城市界面来看，相对来说是比较薄弱的，只不过商家觉得自己是在“二环内”。

福州二环路的最东面其实是指连江南路，而当初花海公园片区几个楼盘开盘的时候，把通往鼓山大桥的快速路称为二环路。

简单概括一句话，这个楼盘周边的城市界面就是属于典型的城中村。

小结

图片来源于网络

新榕江和阅这个楼盘，未来销售可能还要看一下高湖村未来改造中能否遇到地缘客户。

因为该楼盘总户数仅为253户，本身体量较小，拥有6千多人口的高湖村，如果有那么几位地缘客户能接受的话，可能会减小去化难度；

商家也比较灵活地避开了四大金刚的直接竞争，定位到108平米的起步户型，且自身定位为：闽江花海旁。

只不过这里有较多的二手次新房，可以与之竞争，祥蒲苑价格略贵，主要受益于学校和地铁，但不会形成直接竞争；

玺湾目前看到有2.1万的成交价，且是高层房源，可能是未来主要竞争对手之一。

相较于其他南二环板块的新房，该楼盘自身也有一定的卖点，该地段处于未来江南CBD规划中，至少会有一定的盼头吧，只是需要等待一定的时间。

总的来说，这个楼盘地段一般，品质中规中矩，和其他类似楼盘的不同之处在于起步户型。

可能未来接受群体中，还是以地缘客户为主吧！