今年楼市并没有很明显的小阳春，但是对比以往，二手房成交变少了，新房倒是有不错的成交数据。

如果说两三年前，这个市场行情还是偏向于高端改善型市场的话，那么现在那些刚需偏改善的房源供应量在变少。

关键是价格，似乎做了些许调整，不是降价，而是略微涨价。

如果长期关注我们文章的人，应该知道我们不是纸上谈兵，根据一些看到的表象写爽文。

我们更愿意深入现场，利用成交数据来反映楼市的真实行情。

我们聊几个刚需偏改善的楼盘现状，最后会做个总结，希望能给购房者提供参考价值。

PART 1

图片为踩盘实拍

在东区卖得比较好的是环晋安湖周边的楼盘，地段过得去吧，但是对于户型不敢苟同，毕竟89和77的户型只有单面采光；

126的户型感觉不太规则，123的户型在这种面积段房源中不能做端头，两个户型的客厅采光面都不是朝南的，算是小有遗憾吧；

但是作为四房户型，还是比较合格的，至少是比较宽敞的四房，且为全明户型。

从克而瑞的数据显示，福州第一季度的面积销量榜首是榕发揽湖郡：

总成交面积是1.96万平方米，总金额达到5.2亿，折算下来每平米单价约2.65万。

有一点值得注意，这些成交并不是绝对的以价换量，相反，后期的时候房源有略微调整。

根据业内人士透露，四房户型对比最低点的时候，总价大概有上涨十几万到二十万左右，那相当于每平米涨价一千多元。

原因很简单，在环晋安湖板块中，绝大多数楼盘的四房户型偏大，且总价会更高，比如揽湖郡对面的天琴湖；

当然，即使这些在面积段竞争不大的房源也基本售罄。

那么在东区还有什么选择呢？

那只能向下兼容了，难道去买福厝远山拾里吗？三远片区和环晋安湖板块差异还是比较大的。

地段尚可＋竞品少，成了这个楼盘的逼定良方。

PART 2

图片来源于中介

昨天中介刷屏了映南台，因为只剩下最后一栋楼（6号楼）了，销量也是不错的，尤其是四房户型。

根据一个贝系中介的说辞，在晚上的时候，他们公司的统计是卖了9套房了，这里不包含楼盘自身销售以及麦系中介和其他中介；

对于一个非楼王的单栋楼来说，这算是一个比较好的销量。

南二环比较招黑，因为四大金刚的总库存量接近四千套，未来还有一个左海地块（江南尚璟北面）要入市；

其实，坊间传闻，左海新地块要入市的话，可能会错开产品，做一些更大的户型。

但是，有一点必须承认，映南台周边配套相对还是比较齐全的：

1号线地铁白湖亭站约600多米，目前听到麦顶小和十六中分校的消息，周边有集祥天地，中骏世界城等，门口有在建的小型公园。

还有一点，如果只算价格的话，新投映南台应该是四大金刚中比较有性价比的房源；

说一个价格低点吧，去年国庆的时候，11号楼端头户型中层偏低的房源，单价可以谈到2.1万左右；

当然，那个时候是破底价销售，商家为了销售业绩，确实以价换量。

因为房源本身不多，对比竞品后在保持优势的情况下，那只要调整到相对合理的价格就可以了。

这次在售房源中，也是四房户型（建面约110平米）认可，昨天晚上得到的消息是较好的楼层基本售罄。

江南尚璟做了最好的陪衬，同为毛坯，一路之隔，他们的大户型单价要卖到2.7万，甚至更高。

只要映南台的置业顾问指着隔壁的小区，就很容易逼定犹豫不决的购房者吧。

PART 3

图片为实地拍摄

再聊一个表面上看销量不怎么样的楼盘，是最早开盘的四大金刚——左海望悦。

因为最南面楼栋临近高架桥，经常刷到负面评论，外行看热闹，内行看门道。

这个楼盘配套基本和上面所说的映南台差不多，但是离1号线白湖亭站更近一点，约300多米。

说一个真相，这个楼盘已经开盘的改善户型，销售得差不多了你信不，关键是售价并不便宜。

这个楼盘B5和B6的房源户型为124和148平米的四房，我们从图片上可以看到，这两栋楼属于中庭楼栋。

真实售价如何呢？可能会颠覆认知。

5号楼均价约2.7万，6号楼略贵一丢丢（大约几百块），这个价格似乎可以在东区沿晋安湖板块上车了。

你们觉得沿则徐大道是一个劣势，但实际上紧挨则徐大道的话，能辐射很多白湖亭往南的地缘客户群体；

如果按照地缘属性分类的话，仓山南部的购房群体，他们不太愿意选择晋安区，同理，晋安区的地缘客户也不太愿意选择仓山。

其实，大家只是看到周边的不利因素，却忽略了楼盘品质。

客观说，这是左海比较用心打造的楼盘，也有一些创新和突破，在市属国企当中算是比较早的；

比如外立面打破传统束缚，请山水比德团队做园林景观等。

如果映南台的110四房是吸引城市的刚需或者首改群体的话，那么左海望悦的124和148平米户型对于真正改善的地缘客户有一定的吸引力。

此前左海望悦热销的108平米四房户型，相对比较紧凑，而124和148平米四房，空间感就好很多。

所以，左海望悦可以针对地缘改善户型也走出了独特的行情。

小结

图片为实地拍摄

现在福州楼市中，很多新房都有些许的变化，哪怕是之前的三江口板块，也有一定的微调。

但是要综合考虑一个问题，就是板块的库存供应量：

外围板块的变化，可能只是一种盲目的自信，他涨任他涨，清风拂山岗；

对于一个大部分外来购房群体和地缘客户能接受的板块中，就要看待售和已消化的库存了，

以东区板块为例，现在除了揽湖郡，应该很难找到刚需＋首改面积端的房源；

然后看白湖亭片区，除了之前谈到的映南台和左海望悦外，其实北源云筑的89户型也销售得不错，尤其是能做端头的三房；

当然，中间户的89平米也卖得不错，不过比较尴尬的是77平米的三房一卫户型。

东区板块是有地铁＋晋安湖，白湖亭板块是地铁＋商业＋在建的名校分校（谈不上高端，但至少有个下限）；

对于普通刚需和首改群体，有外部配套加持，总价不会太高（200万起步，300万以内，部分地缘改善可超300万）的房源，由于低首付低利率的支持，目前还是有比较好的市场行情。

不过，如果能够接受二手房的话，那可以再观察一下市场，目前二手房市场成交主要靠房东降价。

比如在白湖亭片区，可以有更好的二手房平替，地段更好一点的次新房中有则徐道壹号A区，中骏世界城等楼盘；

品质上说，这两个楼盘都过得去，挂牌价都是虚张声势，实际上则徐道A区已经有2.5万左右的高楼层成交房源，中骏世界城的高层房源也有不到2.5万的成交。

总的来说，现在的新房市场价格略有浮动，能不能接受还是看大家的意愿，如果观念能转变，看看二手次新房，也可能是不错的选择。

这就是近期福州真实的楼市情况，看诸位如何取舍吧！