福州楼市两极分化越来越严重了！

同样在主城区内，出现了8千单价的次新地铁房，还需要中介大力宣传；

而在好地段，有个楼盘在某个周期内网签均价接近7万，而好的楼层户型，单价逼近8万，有自然到访的客户。

福州主城区不算大，两个地段之间的直线距离大约在10公里左右，后者居然是前者的十倍。

其实，虽然楼市政策暖风频吹，但现在的楼市确实信心不足。

除了豪宅能走出特立独行的市场行情外，刚需盘和普通二手房还是处于下行周期中。

在市场环境好的时候，靠近地铁口的二手房，就算在闽侯板块的安置房，也曾卖过2万的单价；

而现在市场行情下行，靠近地铁口的二手房，在主城区的单价居然到了8千元。

前言

图片为实地拍摄

网络上经常看到有挑战离地铁口最近的楼盘，那么螺洲新城也应该在其中，一区和三区地块与地铁到4号线螺洲温泉站只隔着一条马路。

而螺洲新城的南面楼栋,如二区地块南面，四区地块北面就是地铁5号线螺洲古镇站。

从地铁房的角度出发，螺洲新城算是正地铁房，且临近两条地铁线路，其中4号线还是换乘之王；

从年限来说，这些房子真正大规模入住的时间是在2017-2018年之后，也属于次新房。

而今天看到社群里有热心网友转发了中介的朋友圈：

螺洲新城91平3房电梯高层，中装，刚刚谈下来的价格73万实收，有考虑的赶紧呼我。

这么算下来，高楼层，带装修的螺洲新城，单价大约在8千元左右。

在贝壳和幸福里平台对比后，算得上是有诚意卖房的房东，不过与正常二手房挂牌价也只差一千左右。

关于这套房源，引发出很多观点，我们结合楼市现状，结合当地中介观点，聊聊刚需盘的现状吧！

PART 1

图片为实地拍摄

螺洲新城是刚交付没几年的安置房，在城南板块的安置房中，房龄算是比较新的；

周边商业配套略为缺乏，公交线路也比较少，这里在螺洲镇都不能算核心地段，只是安置居民增加后，有了比较高的烟火气息。

轨道交通很方便，北面是4号线螺洲温泉站，南面是5号线螺洲古镇站，这可能是为数不多的重要配套了。

但是说到楼盘品质，就显得一言难尽了！

安置房交房五年后，虽然外立面可能还不算很旧，但是走到小区内部，就会发现管理不尽如人意。

从层高上说，城南大多数的安置房是小高层结构，而螺洲新城基本是在33层左右，显得特别压抑，而高楼层等电梯的时间就会增加；

那个时期的安置房，是没有人车分流的，因为停车问题，也会对绿化造成一定的破坏；

从户型上说，大多数安置房90平米户型虽然是两开间朝南居多，且比较方正，而螺洲新城同面积段有很多是手枪户型；

这里我们不讨论风水玄学之类的，就说这种户型空间有比较多的浪费，实际利用率就会少了一点。

总得来说，拆迁安置房是居住体验感是比较低的，随着房龄增大，未来宜居性会更低一点。

PART 2

图片为实地拍摄

福州的安置房，可以分成三代，第一代是比较早的，大概在20多年前就有，一般是处于地段较好的位置，但以楼梯房为主，比如苍霞新城；

随着福州城市的外拓，在十多年前，拆掉原住民的房子，就近补偿拆迁安置房，这个时候的安置房有电梯和地下车库，但是没有人车分流；

福州安置型商品是在2017年底提出的，后来的安商房中，多数多能做到人车分流，外立面也会更为讲究，和二代相比，户型有略微提高。

星璟原A区从地段上说和螺洲新城有点接近，但是标准的安置型商品房，社区比较清楚，也有一定的颜值。

星璟原A区北面就是地铁，比螺洲新城更近一步，关键是不用过马路，周边是享受火车南站的配套，烟火气息会更好一点。

你们知道星璟原在当地人心中大概是什么价位段吗？

这种安置房不能完全参考幸福里或者贝壳的成交价，因为当地人之间的买卖未必都要经过中介，他们不愿意给第三方付佣金。

我们在第三方平台上看到这边的挂牌价大约在一万左右，而真实成交价会更低一点；

上周去朋友家的时候，他想卖掉一套两房户型（全明结构）来做周转，说能遇一次性付款的话，只卖8800元的单价，叫亲朋好友留意一下买家。

这些房子都未满二，如果算上税费的话，真实成交价大概也只是9千多。

同为地铁房，配套更齐全，品质更好，价格很接近，对比之下，是不是更有性价比了。

PART 3

图片为实地拍摄

在螺洲新城旁边，一河之隔就是商品房首开国仕府，这个楼盘做特价的时候，大平层的单价也低到1.3万出头。

这个是比较有品质的小高层，有温泉入户，得房率高，园林景观也是属于改善型的定位，只不过盖在了不适合做改善的地段。

8千去对比1.3万，如果在同地段的话，拆迁安置房和商品房的差价应该会更大。

当然，这只是利用数字做一个对比，毕竟90平米的安置房和155的大平层受众群体完全不一样。

就是得出一个结论，或许房东还是比较有诚意，但并不能算是一个超级笋盘。

当然，也得替房东说几句公道话，这个8千单价的高层是带装修的；

如果是地缘客户买了自住，或者说是4号线沿线上班族只是为了有一套居所的话，以现在的市场行情来说也比较合理；

首先，从装修上说，正常的装修，加上家具家电，怎么说每平米都值一千左右吧；

那么对比毛坯房源的话，能接受装修风格的，或许也可以作为一个考虑吧，前提是能接受这种几乎接近超高层的拆迁安置房。

其实，中介在发朋友圈的时候，应该觉得能吸引一些带看过的客户，但是如果能基于实情，同角度对比安置型商品房和纯商社区的话，就知道这种价格只是合理，而不是合算。

小结

图片为实地拍摄

现在的住房市场分化很严重，对于刚需房源买之前就要认真考虑一件事件，是不是自住，自住的话能住多久。

未来在同板块内还有不少商品房和新版的安置房入市，早先的安置房前景并不乐观，且没有地段加持。

从年后的网签上看，新房市场明显好于二手房，一方面是中介的利益取舍问题，当然更主要的原因是，现在的购房者更多会考虑到未来的居住品质。

如果确实是对价格比较敏感的刚需群体，如果差异不是很大的话，安置型商品房的保质周期可能会更长一点；

因为随着年代的变迁，以及建筑技术的提高，后面的产品总能略胜一筹。

还有一点，无论是二代拆迁安置房还是安置型商品房，如果是处于城市的边缘板块，真不建议外地人购买，因为很难融入到他们原本稳定的居住群体里。

福州未来还会有很多保障性住房，未来的趋势基本很明朗了，希望刚需群体会根据实际需求做出自己的判断。